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1、研究案例芝加哥CLD案例研究2007.7.28本报告是严格保密的。关键字：u中央生活区；CLD； 简介： 案例通过对芝加哥中央生活区的研究，总结芝加哥中央生活区发展的起因 ，发展关键因素以及发展历程2本报告是严格保密的。芝加哥中央商务区被称为鲁普，位于芝加哥东 部，密西根湖畔，由老商业中心区发展而成u鲁普（Loop）即由高架 快速轨道系统环绕的老商 业中心区，包括约100个街 道，占地2.6平方公里；u随着城市的发展，中心 区逐渐扩展到芝加哥河， 包括鲁普和另外约26平方 公里的土地芝加哥市区鲁普区3本报告是严格保密的。芝加哥中央生活区位于鲁普区西南部，主要由 迪尔伯恩、河城、总统塔楼三个部分
2、组成u中央生活区面积约600英 亩，可容纳12万居民；u高品质的中央生活区提 升了CBD的形象，巩固了 CBD商业核心的地位，并 且社区居民大多数就近工 作，为中心区的零售商店 、餐馆和娱乐场所提供消 费市场；u中央生活区在CBD和低 收入社区之间创造了一个 有效的边界，并且带动靠 近中心区的地方进一步转 型为中高收入居住社区；u中央生活区成为“芝加 哥21世纪规划”的最成功 之处，并成为城市中心最 有活力的中等收入社区。CBD河城总统 塔楼迪尔伯恩4本报告是严格保密的。中心区的再开发促使城市经济成功转型，带动 了城市以服务业为中心的多元化经济的发展 开发第一阶段 开发第二阶段 开发第三阶段
3、1958年发展规划1973年芝加哥21世纪 规划1983年芝加哥中心区 规划开发背景开发措施开发成效制造业和服务业衰退，中心商务 区物业价值和零售额持续下滑， 办公空间增长停滞，鲁普周边的 居住社区环境恶化以恢复中心区活力为首要任务 ；对芝加哥中心区的土地利用重 新布局；在城市的中心区和周边 改善公共和私人设施；在中心区附近建立伊利诺利大 学新校区；中心区进行了第一个大规模的 面向中高收入阶层的居住开发项 目船坞城郊区化的影响导致白人外迁，中 心区黑人比例提高，社会矛盾尖 锐；中心区房地产价格的上涨给 小型商业带来生存压力成功的扭转了中心区房地产的衰 退，增加了297万平方米的新办 公空间，满
4、足未来企业管理机构 和专业服务公司的需求在鲁普区周边修建中高收入阶 层住宅，保护中心区商业核心的 生存，也能为中心区的企业提供 居住在附近的雇员，同时还可以 为中心区的零售商店、餐馆和娱 乐场所提供消费市场；对芝加哥河沿岸地区进行再开 发，改善区域环境，形成滨水休 闲步道，大片开敞绿地空间以及 可供开发的住宅用地形成了中央生活区的主体迪 尔伯恩小区，并带动了周边原有 工业用地及衰落地的开发，转变 为居住和商业用途郊区购物模式的盛行和激烈的竞 争使中心区传统的零售百货店生 存艰难，面临倒闭的危机；商务 展览需求得不到满足在中心区继续提升金融、法律 等现代服务业和零售、贸易等传 统服务业；加强土地
5、使用和管理；加强主要活动场所之间的交通 联系；扩建麦考米克会展中心，形成 完整的会展区中心区人口开始增长，经济上升 ，到1990年代，芝加哥从制造业 向现代服务业的经济结构转型基 本完成，多元化经济结构形成通过对中心区开发的合理规划与引导，能够促进城市经济结构的转型，同时 能够带动中心区的进一步发展，强化中心区地区，实现经济繁荣5本报告是严格保密的。芝加哥的中央商务区与生活区呈现出相同的发 展变化特征，形成“荣辱与共”的密切联系 中央商务区194554年中央生活区195570年主导力环境问题导致大量中 产阶级迁出，社区成 为最差的贫民区，其 结果是商务区物业贬 值以及零售额的下滑两者共同衰落中
6、央商务区中央生活区主导力改善商务区的配套设 施，兴建大型公共建 设项目和基础设施建 设，以及交通条件的 改善两者共同复苏197180年中央生活区中央商务区主导力用稳定的中产阶级居 住区取代工业建筑和 贫民居住区来围绕城 市商务核心，保护其 继续生存两者共同复兴198196年中央商务区中央生活区主导力强化中心区的商务商 业功能，保证其金融 中心和大公司总部基 地的地位，并创造高 质量的城市空间环境两者共同繁荣6本报告是严格保密的。以政府规划为主导的中央生活区开发提升了中心区的核 心地位，中产阶级成为主要服务客户群 n1958年，芝加哥中心区发展规划 在鲁普南部和北部建设50000套中等收入家庭住
7、房，由政府集中整理土地 ，私人合作开发；船坞城成为中心区第一个大规模的面向中高收入阶层的居住开发项目。n1973年，芝加哥21世纪规划 再次强调用一个稳定的中产阶级居住区取代工业建筑和贫民居住区来围绕 城市商务核心；在CBD南侧形成“城中之城”，即中等收入居住社区迪尔伯恩小区； n1983年，芝加哥中心区规划 利用城市设计创造高品质的城市空间，促进中心区物质环境的改善，形成 面向中高端收入阶层的社区；n2003年，2020芝加哥中心区规划 中心区将以中等收入的青年家庭为主；高档零售商业、旅店和住宅是未来中心区发展的主要趋势。中央商务区要有 与之匹配的中央 生活区，中产阶 级是中心区生活 的主要
8、追随者， 也是主要的工作 群体，因此，中 高端收入居住社 区是芝加哥中央 生活区发展不变 的主流7本报告是严格保密的。加强土地使用与管理，鼓励居住、商业、办公 的混合使用，形成具有活力的中央生活空间在土地使用上，倡导TOD的发展模式，强调高密 度和混合使用，在扩展的鲁普区和铁路车站之间发 展高密度的混合使用的走廊，将轨道、巴士公交系 统和住宅、零售、教育和文化机构，医疗和办公活 动联系起来；强调办公、底层商业、旅馆和相关的商业用途，鼓 励同一栋建筑垂直的混合使用和街道层面的零售和 商业服务；8本报告是严格保密的。分期开发策略：以最有优势的地块开发为启动 点，带动后期地块及周边区域的开发 u一期
9、开发：位于CBD向 西拓展轴线上，以办公建 筑为主，配以高档酒店及 商业设施，少量公寓式住 宅；u二期开发：高档公寓、 商业配套设施，以及商务 办公用地；u三期开发：依托滨湖景 观资源及大片休闲绿地空 间，形成以高档住宅为主 的居住区，沿城市道路形 成街区式特色商业；u四期开发：大型公共设 施、服务设施，中高端收 入者社区；u五期开发：以城市公园 为核心，依次布置低、中 、高密度住宅，配以商业 ，酒店等设施。鲁普 CBD一期二期三期四期五期9本报告是严格保密的。高强度的土地利用率使高层、超高层住宅成为主流；由 于大多为中高端社区，180平方米以上的大户型所占比 重较大中心区的高容积率使得住 宅只能向更高发展，这种 高密度高效率的城市空间 所带来的生活方式正是众 多年轻中产阶级所追求的 。同时，受芝加哥建筑学 派的影响，人们对于高层 建筑的偏好也是高层住宅 得以接受的因素之一。中央生活区主要户型所占比重资料来源：芝加哥中心区规划，200310本报告是严格保密的。The End11
