《论未成年人购房》由会员分享，可在线阅读，更多相关《论未成年人购房（24页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中央广播电视大学人才培养模式改革和开放教育试点本科中央广播电视大学人才培养模式改革和开放教育试点本科 _法学法学_专业毕业设计专业毕业设计( ( 论文论文) )广东广播电视大学毕业论文题 目：论未成年人购房姓 名： 林艳华 学 号： 20051440160216 专 业： 法 学 入 学 时 间： 2005 年秋 指导教师及职称： 刘叠 所 在 电 大： 广东广播电视大学 2007 年 12 月 1 日1目目 录录一、未成年人犯罪的形成分析 2（一）未成年人的概念 3（二）未成年人不同年龄的心理、生理特点3（三）未成年人犯罪的基本特征 5（四）未成年人犯罪的主现和客观原因 8二、我国现行法律对
2、未成年人犯罪刑罚的原则11（一）依法不适用死刑的原则 11（二）从宽处罚的原则12（三）特别审判程序原则 13（四）尽量适用缓刑原则 14三、未成年人犯罪的预防措施 14（一）处理未成年人犯罪的对策15（二）对预防未成年人犯罪的建议16（三）大力开展法制教育 17四、结束语18参考文献 192论未成年人购房【内容摘要】本文从三个部分来讲述我国未成年人购房的注意事项以及所涉及 到的法律问题。在第一部分里会简单介绍未成年人应如何购房及注意事项。第 二部分中，浅析未成年人购房的隐患。第三部分着重介绍以未成年人名义购房 的个人住房贷款业务法律问题。【关键词】未成年人 购房 隐患 贷款伴随着近几年的市民
3、购房热潮，越来越多的“娃娃业主”在甬城诞生。在当今房地产购买的热潮中，越来越多的未成年人成为房产证上的主人。在杭州，这种现象也是屡见不鲜，并且呈现逐步上升的趋势。据统计资料显示，1997 年以未成年人名义购房的成交量仅为 14 宗，到约 2000 年成交量达到了 184 宗，到 2003 年更是达到了 445 宗。但资深业内人士和法律专家一致提醒，以未成年人名义购买房产必须保持谨慎。一、一、未成年人应如何购房未成年人应如何购房几年前有消息称：国家正考虑征收遗产税，相关政策正在制订中。至今是否征收遗产税仍是一个疑问，但上述消息却让一些成功3人士用尽办法避免成为遗产税的征收对象，而以孩子名义买房就
4、是其中的一种办法。（一）未成年人的概念（一）未成年人的概念按中华人民共和国民法通则第 12 条规定，十周岁以上的未成年人（未满 18 周岁）是限制行为能力人，只能进行与其年龄、智力相适应的民事活动，其它民事活动应由其法定代理人代理；不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，应由其法定代理人代理民事活动。另按中华人民共和国民法通则第 12 条规定，无民事行为能力人、限制行为能力人的监护人是其法定代理人。一般情况下，未成年的监护人是其父母。（二）（二）未成年人是否可以购房未成年人是否可以购房对于购房人的资格，现法律并未限制购房人应具有完全民事行为能力，所以未成年人是可以作为购房人购买房屋的，但购房行
5、为的复杂程度已超出未成年人的智力，所以未成年人购买房屋，需由其监护人作为法定代理人代理其购买房屋。具体操作中，未成人的监护人代理未成年人购买房屋时，需提供未成年人的身份证明及相应的监护人身份证明文件。按个人住房贷款管理办法第 4 条规定，贷款申请人应具有完全民事行为能力。按照上述规定，未成年人作为无民事行为能力人或限制行为能力人，是不能申请个人住房贷款的，换而言之，未成年人不能以贷款方式购买房屋。4（三）（三）如何以未成年人名义购房如何以未成年人名义购房有些购房人因为考虑将来征收遗产税，或者考虑婚姻的问题，希望以未成年子女的名义购房，房产证落在未成年子女名下。能否在买卖合同及房屋所有权书上签署
6、未成年子女的名字，主要涉及到房屋买卖民事法律行为，其前提条件是行为人（公民）必须具备民事行为能力。民事行为能力指法律确认公民以自己的行为行使民事权利和设定民事义务，并且能够对自己的行为承担民事法律责任的资格。 根据中华人民共和国民法通则第十二条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。由此可见，我国法律根据年龄、智力发展水平的不同，将公民的民事行为能力分为三种：即完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。
7、从年龄上分析，十八周岁以下的子女属于限制民事行为能力人或无民事行为能力的人，能进行与其智力能力相当的法律行为。购房行为，标的数额高，手续复杂，风险与收益并存，这已大大超出了未成年人所能预测和承担风险的范畴，因此，购房行为必须由他的法定监护人来代为行使。 另外，根据我国房地产交易的相关法律规定，在房屋权属证书上登记的产权人姓名，必须与房屋买卖合同上的“买方”名称一5致。因此，如果想以未成年子女的名义买房，必须以自己未成年子女的名义签署房屋买卖合同。但未成年子女不能以自己的名义单独签署购房合同，而必须由其监护人以“买方监护人”的名义同时签署。以未成年子女名义购房必须办理父母和子女关系公证。 （四）
8、未成年人购房注意事项（四）未成年人购房注意事项随着“遗产税即将开征”消息的出现，不少爱子心切的家长为逃避遗产税，产生了为自己未成年子女购房办证的想法。但有关专家指出，成年人在以未成年人名义购房办证时，必须对在购房中容易产生的问题和日后可能出现的产权纠纷仔细考量，如果估计不足，很可能惹来很多麻烦。（1）未成年人可否购房办证？在法律上并未限定购房者的年龄，任何年龄均可购买，所以可以未成年人名义购买房产。只是在签订买房合同和办理房屋权属登记时应当由未成年人的法定监护人代为办理。需要提供法定代理人的身份证明及未成年人的户口本及关系证明。根据民法通则规定：18 周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能
9、力，18 周岁以下的公民是未成年人。所以，以未成年人的名义所进行的民事活动，要么必须取得其监护人的同意，要么直接由其监护人代理。对于购房这种标的巨大的合同，只能由父母代理其子女进行交易。（2）未成年人购房弊端多6首先是无法按揭贷款，也可能无法抵押贷款。未成年人虽然可以单独购置物业，但因其没有债务偿还能力，所以不能分期付款，必须一次性付款。以未成年人名义购买的房产，今后在申请抵押贷款时也十分麻烦。其次是处置未成年人名下的房屋产权交易会相对麻烦。未成年人保护法第十二条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。第四十七条规定：侵害未成年人的合法权益
10、，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗，孩子要出国留学但钱不够等。父母出售房地产所得款项将全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。 二、以未成年人名义购房的隐患及登记过程中的措施二、以未成年人名义购房的隐患及登记过程中的措施（一）未成年人购房的（一）未成年人购房的 N N 个理由个理由（1）许多人为了规避房产转移税费。如果父母是房屋所有权人，将来就必然要牵扯到房屋产权过户等一系列问题，
11、这不仅要办理手续，而且还要交纳交易手续费、契税等其他税费。如果直接以孩子的名义买房，将来就免除了这一系列的问题。7（2）第二个重要原因是出于父母为子女提供更多生活保障的想法。中华民族五千年的历史形成了自己独特的传统文化，孩子是每个家庭的中心，尽己所能地为子女提供一切保障，让其生活得幸福，是所有父母最大的心愿。在经济能力允许的情况下，让子女拥有其名下的独立房产也是父母的骄傲。在这种情况下，以子女名义购房自然是顺理成章的事。（3）为孩子提供更多、更好的入学机会。目前，我国普及的九年制义务教育是采取就近入学的政策，如果户籍所在地区域内有理想的学校，孩子可就近直接入学，否则很有可能根本没有进入该校就读
12、的机会。因此，学区房成了最炙手可热的房产，不少父母都把学区房作为首选。（4）随着社会变革和人们观念的变化，婚姻生活的不稳定也使一些父母选择以子女名义购房。随着婚姻财产纠纷案件的逐渐增多，有的夫妻对未来婚姻前景信心不足，为避免因婚姻不稳定而导致孩子生活缺乏保障，许多父母选择了以孩子名义购房。（二）未成年人购房存在的隐患（二）未成年人购房存在的隐患以未成年人名义购房，说明了“幕后业主”们对房产权属观念及经济行为前瞻意识的提高，但他们大多数人在做出为自己未成年子女购房办证决定时，对购房中容易产生的问题以及日后可能出现的纠纷并未仔细思考，大多缺乏考虑或者估计不足。首先必须说明的是，以未成年人的名义购房
13、，这就意味着父母8不再具有该房产的随意处置权。作为未成年人的法定监护人，父母的职责是：担任被监护人的法律代理人，代理被监护人进行民事活动、实施法律行为；保护被监护人的人身、财产及合法权益。除为被监护人的利益外，不得处理该财产。换句话说，父母作为监护人，具有代理处置权，但不能随意处置未成年人的财产。在 2000 年就有这样一个案例：张先生和他未成年的女儿，在一房产公司买了一套商品房。2001 年 1 月，他同意向银行提供该房产作为抵押物，为某公司贷款的 50 万元作担保，并办理了抵押登记手续。后来，该公司到期没有按约还款，于是银行向法院提起诉讼，要求处分抵押房产清偿贷款。法院一审二审确立在判该公
14、司还款的同时，驳回了银行处分抵押物、实现抵押权的诉讼请求。导致这一结果的重要原因是，张先生在这一过程中违反了民法通则第 18 条关于监护人“除为被监护人利益外，不得处分被监护人财产”的规定，侵害了未成年人的合法权益。 未成年人保护法第十二条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责，或者侵害被监护的未成年人合法权益的，应依法承担责任。第四十七条规定：侵害未成年人合法权益，对其造成财产损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。也就是说，如果不有利于未成年人合法权益，父母处置房产的行为，不但会侵犯孩子的合法权益，还要承担相应的赔偿责任。还有，一旦房产证上是未成年人的名字，在子女长大成人、成9家立
15、业之后，可能倚仗产权在握而对父母不孝，父母可就一点办法都没有了。而且，儿女成年后，即使儿女孝顺，想变卖、赠与、抵押该处房产，也只有儿女委托，父母才有权处理，碰到子女到外地上学、工作，父母对房屋的处置就非常麻烦了。总之，未成年人购房办证，父母亲应该深思熟虑后再作决定。 （三）未成年人购房在登记过程中的措施（三）未成年人购房在登记过程中的措施（1） 一是根据民法通则第十二条规定，未成年人属于无民事能力或限制民事能力人。因此，对于以未成年人名义进行产权登记的，应当由其法定的监护人代理，产权登记机关要求提供对未成年人具有合法监护资格的相关证明文件，并且在购房合同及房地产登记部门颁发的房地产权证上，不但记载房屋所有权人（即未成年人的姓名） ，而且记载未成年人法定代理人的姓名，但法定代理人并不
