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1、梅江南精品酒店前期调研报告梅江南精品酒店前期调研报告一、一、 中国酒店业现状中国酒店业现状1 1、 中国星级酒店现存数量中国星级酒店现存数量国家旅游局信息中心对外发布中国旅游饭店发展现状、趋势及面临的挑战数据显示，截至 2006 年底，全国星级饭店总数达到 13378 家. 其中，五星级饭店 298 家，四星级饭店 1400 家，三星级饭店 4993 家，二星级饭店 6027 家，一星级饭店 660 家。而近几年快速增长的经济型连锁酒店在 06 年底也达到了 1000家。中中国国酒酒店店类类别别对对比比2981400499360276601000五星四星三星二星一星经济型启示：由以上数据信息分
2、析得出结论，目前中国的酒店层次启示：由以上数据信息分析得出结论，目前中国的酒店层次分布上属于橄榄型，五星级酒店及一星级酒店所占比重很低。从分布上属于橄榄型，五星级酒店及一星级酒店所占比重很低。从酒店整体档次上分析，目前中国酒店的整体档次偏低，一星，二酒店整体档次上分析，目前中国酒店的整体档次偏低，一星，二星，三星及经济型酒店占到了总数的星，三星及经济型酒店占到了总数的 88%。2 2、 中国酒店业未来增长趋势中国酒店业未来增长趋势未来几年，由于 08 年奥运会，上海世博会，广州亚运会的召开，中国的酒店增长趋势将维持在 10%以上的高足增长，至2010 年，增长趋势将下滑。预计 08 年底，中国
3、将增加星级酒店 2000 家左右。而其中犹以高星级酒店增长势头迅猛。据不完全统计，全国待评、在建、待建(2007 年底前开工)高档饭店(相当于四、五星级)总计 1107 家，其中相当于五星级档次的饭店就有 554 家，大大超过目前全国五星级饭店的总量。 中国经济型酒店的增长速度远快于星级酒店的增长速度。据国务院发改委的统计，经济型酒店业排名前十位的品牌年均增长率高达 74%，而目前排名前三强的锦江之星、如家快捷、莫泰 168 等国内经济型酒店品牌近 3 年来的年平均增长速度达到 90%左右。启示：由以上数据信息分析得出结论，目前中国酒店的发启示：由以上数据信息分析得出结论，目前中国酒店的发展趋
4、势以高星级酒店（四星、五星）及经济型酒店为主。以上展趋势以高星级酒店（四星、五星）及经济型酒店为主。以上两种类型酒店的增长率超过了两种类型酒店的增长率超过了 50%，大大高于其他类型酒店，大大高于其他类型酒店的增长率。的增长率。二、二、 天津市酒店业现状天津市酒店业现状1 1、天津星级酒店现存数量天津星级酒店现存数量目前天津市星级酒店总数为 200 家。其中五星级酒店 9 家，四星级酒店 21 家，品牌经济型酒店 21 家。北京现有星级酒店 700 家，其中五星级酒店 50 家。2008年奥运会之前，北京的星级酒店要达到 800 家以上，其中五星级酒店 60 家。京京津津星星级级酒酒店店数数量
5、量2007000100200300400500600700800天津星级酒店北京星级酒店京津星级酒店数量启示：由以上数据信息分析得出结论，目前天津市的酒店启示：由以上数据信息分析得出结论，目前天津市的酒店市场处于起步阶段，星级酒店数量仅相当于北京的市场处于起步阶段，星级酒店数量仅相当于北京的 1/31/3。2 2、天津酒店业未来增长趋势天津酒店业未来增长趋势据天津旅游饭店业协会透露，目前正在建设之中，到 2009年底以前陆续开业的高星级酒店 20 家。其中硬件水平相当于五星级的酒店 16 家，相当于四星级的 4 家。目前已立项，处于待建的高星级酒店 14 家，其中硬件水平相当于五星级的酒店 1
6、2家，相当于四星级的 2 家。目前天津市经济型酒店发展迅速。05，06 年的增速都保持在 50%以上，预计未来两年仍将保持 50%以上的增速。酒店名称酒店名称星级星级载体载体所在地所在地京津新城凯悦酒店5京津新城宝坻区皇冠假日酒店5铜锣湾广场市区中天会展中心酒店5中天会展中心大港区威斯汀酒店5北方人才大厦市区圣瑞吉酒店5津塔市区香格里拉酒店5香格里拉酒店市区泰达运河酒店5泰达城市区凯宾斯基酒店5现代城市区领世郡豪生酒店5领世郡市区海上皇宫大酒店5海上皇宫大酒店市区富力城万豪酒店5富力城市区国际机电城酒店项目5国际机电城市区天津中心酒店项目5天津中心市区天津湾酒店项目5天津湾市区阳光星期八酒店项
7、目5阳光星期八市区麦收国际公寓酒店5麦收国际公寓市区龙悦海上国际花园酒店5龙悦海上国际花园市区远洋新天地酒店项目5远洋新天地市区假日酒店4凤凰城市区新文化中心酒店4新文化中心市区天津市在建高星级酒店列表天津市在建高星级酒店列表酒店名称酒店名称星级星级载体载体所在地所在地万豪国际酒店5津门市区泰达 CBD 酒店5泰达摩天大楼开发区仁恒大酒店5仁恒大厦市区索菲特大酒店5海蛇大厦天津港高尔夫大酒店5高尔夫大酒店空港物流奥体中心酒店5奥体中心市区世贸中心酒店5世界贸易中心市区蓟县观山酒店5蓟县观山酒店蓟县空港商贸酒店5空港商贸城空港物流海岸休闲酒店5东疆保税港天津港航运中心酒店5国际航运中心塘沽区月亮
8、岛酒店5响锣湾月亮岛塘沽区星源酒店4星源酒店市区新世界大酒店4新世界大酒店市区天津待建高星级酒店列表天津待建高星级酒店列表天天津津五五星星级级酒酒店店存存量量15611233905101520253035404504年05年06年07年08年09年天津五星级酒店存量天津五星级酒店阶段动态天津五星级酒店阶段动态启示：启示：由以上数据信息分析得出结论，天津市未来几年的酒由以上数据信息分析得出结论，天津市未来几年的酒店业以两极分化的方式进行增长。高星级酒店及经济型酒店的数店业以两极分化的方式进行增长。高星级酒店及经济型酒店的数量将大幅增加。三年内，天津市的五星级酒店年增速将达到量将大幅增加。三年内，
9、天津市的五星级酒店年增速将达到 50%50%以上。由于增速过快及高星级酒店的集中供应，未来几年，天津以上。由于增速过快及高星级酒店的集中供应，未来几年，天津市高星级酒店的市场竞争将非常激烈。市高星级酒店的市场竞争将非常激烈。3 3、天津市高星级酒店分布情况天津市高星级酒店分布情况天津市目前的高星级酒店呈“两线三区”分布。 “两线”指海河沿线、南京路沿线。 “三区指”河西区、和平区、滨海新区。天津市近几年大力进行海河改造，目前海河沿线现存、在建、待建的五星级酒店达到 7 家。南京路作为天津市的主要干道，周边商务氛围浓厚。目前南京路沿线现存、在建、待建的五星级酒店达到 7 家。河西、和平作为天津市
10、商贸集中区域，酒店业在天津市也占有很大的比重，两区现存、在建、待建的五星级酒店达到 14 家，占天津市区五星级酒店总量的 50%。滨海新区作为国家十一五规划重点建设的区域，雄厚的工业基础为区域提供了大量的商务客源。滨海新区现存、在建、待建的五星级酒店达到了 12 家。启示：由以上数据信息分析得出结论，天津市的高星级酒店主启示：由以上数据信息分析得出结论，天津市的高星级酒店主要依托于商务客流，在商贸氛围集中、交通便利的河西、和平、滨要依托于商务客流，在商贸氛围集中、交通便利的河西、和平、滨海新区现存及未来入市的五星级酒店达到海新区现存及未来入市的五星级酒店达到 2626 家，占天津市总量的家，占
11、天津市总量的60%60%。由于天津市未来规划的偏重，由于天津市未来规划的偏重，“两线三区两线三区”现存及未来入市的现存及未来入市的五星级酒店达到五星级酒店达到 2828 家，占天津市总量的家，占天津市总量的 70%70%以上。以上。三、三、 项目周边区域分析项目周边区域分析1 1、项目周边区域交通分析项目周边区域交通分析本项目地处天津南部西青区汐岸国际居住区内，与周边的主干道解放南路、外环线、友谊南路没有接入口。距离天津机场20 公里，天津火车站 15 公里。本项目周边缺少公交线路，1 公里范围内公交线路仅 6 条，且辐射区域较少，无直达旅游热点区域、机场、天津火车站的公交线路。本项目距离天津
12、地铁 5 号线 1 公里，5 号线的预计建成时间将在 2010 年以后。启示：由以上数据信息分析得出结论，在周边区域交通方面，启示：由以上数据信息分析得出结论，在周边区域交通方面，本项目与其他酒店相比，不具备竞争优势。本项目与其他酒店相比，不具备竞争优势。2 2、项目周边区域商务配套分析、项目周边区域商务配套分析本项目地处梅江南居住区内，周边以住宅为主。由于梅江南属于新开发居住区，周边的商业及商务配套设施较为缺乏。现有商业、商务配套以餐饮、休闲为主，包括大岛酒楼、梅江南国际俱乐部、水岸公馆爵士西餐吧。启示：由以上数据信息分析得出结论，本项目周边的商业、启示：由以上数据信息分析得出结论，本项目周
13、边的商业、商务氛围不浓，对于商务客源的吸引力相对较低。商务氛围不浓，对于商务客源的吸引力相对较低。3 3、 项目周边区域旅游资源分析项目周边区域旅游资源分析2006 年天津市全年接待境内旅游人数接近 6000 万，境外旅游人数 88 万。但天津市的旅游景点多处于沿海、蓟县、海河、五大道区域，本项目地处天津南部，距离天津市热点旅游地区稍远。启示：由以上数据信息分析得出结论，本项目周边的旅游资启示：由以上数据信息分析得出结论，本项目周边的旅游资源比较欠缺，对于旅游客源的吸引力相对较低。源比较欠缺，对于旅游客源的吸引力相对较低。4 4、 项目周边区域未来市场动态项目周边区域未来市场动态根据未来规划，
14、本项目周边区域的商业商务设施将得到一定的补充。其中包括滨海公司投资建设的大岛公寓项目、大岛写字楼项目、大岛商业项目、花样年公寓项目。卫南洼区域将建设 65 万平方米的工建设施，包括五星级酒店、写字楼及商场。解放南路东侧有可能建设天津世界展览中心，包括会展设施、高星级酒店等工建设施。解放南路第六田园地块将建设 6 万平米的商场。大寺镇将建设速 8 经济型酒店及 SOMO 公寓。启示：由以上数据信息分析得出结论，未来几年，本区域的启示：由以上数据信息分析得出结论，未来几年，本区域的商业、商务配套将得到比较大的提高。其中卫南洼商业、商务配套将得到比较大的提高。其中卫南洼 6565 万平米的万平米的公
15、建设施及解放南路的世界展览中心项目，将大大提升本区域的公建设施及解放南路的世界展览中心项目，将大大提升本区域的商业、商贸氛围。而滨海公司建设的写字楼、公寓项目也将对本商业、商贸氛围。而滨海公司建设的写字楼、公寓项目也将对本项目起到良好的联动作用。项目起到良好的联动作用。四、项目四、项目 SWOTSWOT 分析分析优势优势1、周边生态环境较好，水景宾馆将为本项目带来竞争优势2、项目地处高尚居住去内，居住环境较为安静。3、周边滨海公司的其他商业项目可以为本项目提供配套服务。4、项目体量较小，适宜控制运营成本。劣势劣势1、项目所处位置较偏，交通不便，距离交通枢纽及商贸区较远。2、项目体量偏小，无法接
16、待大型团队客户。3、项目商务配套较少，周边商务氛围不浓。机遇机遇1、国家十一五规划的政策扶持，将促进天津的经济发展，商贸客源的数量将有较大增长。2、项目周边未来几年将有大量工建设施投入市场，周边的商务氛围将得到提升。威胁威胁1、天津市未来 2 年将有大量高星级酒店及经济型酒店投入市场，未来酒店市场竞争将会非常激烈。2、本项目周边将有大型公建设施组团投入市场，将对本项目产生一定威胁。五、项目前期定位及开发建议五、项目前期定位及开发建议（一）（一） 、项目定位建议、项目定位建议1、本项目地处梅江南居住区内，作为周边功能配套设施的组成部分，应与滨海公司的其他项目形成互动。因此，本项目的档次定位应与周边项目保持一致，即高档定位。2、未来几年，天津市的高星级酒店将集中入市，高端市场竞争激烈。本项目面积较小且所处地理位置较偏，在综合实力上，不具备竞争优势。因此本项目除高当定位之外，需进行特色定位，以便进行错位竞争。启示：基于本项目周边居住人群档次、商业配套档次、地理位启示：基于本项目周边居住人群档次、商业配套档次、地理位置、周边商务氛围、未来市场竞争、自身体量等因素。
