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1、 中国管理资讯网二期营销推广方案修改提报二期营销推广方案修改提报20062006年年0404月月 中国管理资讯网 中国管理资讯网报告摘要第一部分：二期销售策略第二部分：二期推广策略 中国管理资讯网第一部分 销售策略一、推盘节奏二、价格策略三、调价策略 中国管理资讯网1、2号地+5号地概述本项目地块受三条高压线影响，且最终迁移高压线时间未定，为确保二期的顺利开盘,伟业建议二期整体推盘地块为2号地一期和5号地1期并实行分段推盘策略。2号地一期：共60栋5号地一期：共78栋推盘量共：138栋一、推盘策略5号地 推售范围2号地 推售范围2、地块分档前提1、确保二期入住前高压线顺利迁移2、高压线影响问题
2、能够在购房合同中有所体现 中国管理资讯网一 档三档三档四档 四档五档五档二档2#地块分档概述户型套数户型比例A-f类1525.00%A-b类2541.67%B-f类915.00%B-b类1118.33%合计60 2#技术指标一档：远离高压线、紧邻地块景观大道二档：临近一期成熟社区、会所，紧邻高压线三档：位于地块最南端，项目主入口四档：远离高压线、位于整个地块中心地带五档：位于地块最北端，景观较差、远离会所 中国管理资讯网5#地块分档概述户型套数户型比例A-f类3848.72%A-b类1823.08%B-f类1012.82%B-b类1215.38%合计78 5#技术指标一档：远离高压线、紧邻地块
3、中心花园二档：临近园区主题会所，交通较为便利三档：远离高压线、紧邻景观大道四档：远离高压线、临近大户型园林效果良好五档：各影响因素较为平均、效果一般三档一档二档五档五档一档四档 中国管理资讯网2、推盘节奏-5#明推、2#潜销 2号地5号地两个地块同时推盘，各地块不同档位交叉结合 优劣搭配推售，主推5#，带动2#的销售第一阶段：5#推盘量47套2#推盘量20套 总计推盘量：67套推盘区域推盘区域推盘区域第二阶段：待销售50%推售剩余户型 中国管理资讯网二、价格策略1、二期定价原则1.符合分期滚动开发的整体战略2.充分借鉴一期销售经验，平稳承接、有序涨浮3.符合投资回报率要求4.考量各个竞争项目经
4、济技术指标及价格5. 对比本案各项指标及进行综合评估 中国管理资讯网2、二期定价方法一期现状检视一期定价回顾二期经验借鉴为保证销售速度及销售回款，致使部分户型（如A-f）定价偏低，二 期应在小户型的定价上适当提高其单价1、二期应根据景观、间距、安全性、噪音和花园的差异性因素来确定价 格，以便于后期相互挤压销售2、二期应拉大不同档位的均价，并确定各类户型的销售目的，例如一期：A类：快速销售、聚拢人气C类：提高利润空间，拉升产品档次3、二期更应注重价格与折扣的灵活运用4、小面积户型应适当提高单价，大面积户型可适当降低单价 中国管理资讯网市场惯性推导一期均价一期均价 1350013500元元/ /平
5、方米平方米二期产品总均价二期产品总均价 1480014800元元/ /平方米平方米上涨上涨10%10%地产项目中开发每期的正常价格涨幅为7%-10%，因本项目在中央别墅区 市场中产品等综合因素的优势和项目的逐渐成熟及品牌与形象的逐步建立，本 案二期价格定价上涨幅度不宜过低；但项目因二期地块高压线影响，使其不能 按照正常开发顺序进行开发与销售，无疑是影响项目价格的因素之一，因此鉴于市场、产品、后期品牌与形象等综合因素，建议本案二期价格 在一期均价13500元/平米基础上上涨10%为最适合。 中国管理资讯网整体均价评估根据近期市场变化，考察其它竞争项目价格与具体指标情况。见下表: 项目名 称开发商
6、位置交 通建筑类 型建筑结 构容积 率绿化 率社区成 熟度目前在 售期数目前在 售均价目前在 售入住 时间周边配 套私家花 园面积庭院是否 精装修纳帕溪 谷翰宏基 业小汤山独栋/ 双拼轻钢0.3660%期房/现 房四期12800现房+07 年底九华山 庄100- 1000是壹千栋首创/ 合生昌平北 齐家镇独栋轻钢0.2865%期房9个区1230007年3月 底周边配 套较远300- 1000前院精装 、后院毛 坯晴翠园丰联地 产金盏乡 温榆河独栋砖混0.1880%二期准 现房二期2000006年10 月份周边配 套较远平均 1000否丽嘉花 园首创杨林出 口独栋混净土 剪力墙 现浇0.440%
7、期房一期1680006年10 月份天竺区 域、温 榆广场100-600否东方普 罗旺斯耀江集 团昌平北 齐家镇独栋混净土 剪力墙 现浇0.365%期房一期1400006年10 月份周边配 套较远300- 1000否金碧湖 畔百顺达顺平路 潮白河独栋混净土 剪力墙 现浇0.3745%期房一期850006年8月 份度假村 、高尔 夫球场 等400-800是观唐紫光香江北 路独栋混净土 剪力墙 现浇0.5850%现房一期2000006年1月 份周边配 套较成 熟200-500否易郡香港泰 盈顺义潮 白河双拼/ 连排/ 独栋砖混0.345%期房二期1200006年底度假村 等500-600否优山美 地
8、C区鲁能后沙峪双拼/ 连排/ 独栋混净土 剪力墙 现浇0.550%现房二期1646005年9月 份ISB、荣 祥广场300左右否 中国管理资讯网项目名称是否有 温泉层数车位还是车 库，停车数 量层高园林景 观安防系 统水系物业管 理会所（m2 ）装修状 况建筑外 观纳帕溪谷有地上两层 、地下一 层1：1/1：23.1-6.53800棵 大树围 绕中央 公园简单8000翰宏12000精装北美壹千栋入户三 个地上两层 半、地下 一层1：23-7.83万平米 的“蒙 田湖” 分区邻 里中心 花园红外、 门窗磁3万瑞特五大主题 会所毛坯北美晴翠园否地上两层 、三层， 地下一层1：23.3老河湾 湿地公
9、 园红外摄 像监控无第一太 平2500-3000毛坯北美丽嘉花园否地上两层 、地下一 层1：23.1小型组 团公园简单3000第一太 平3000-4000毛坯北美东方普罗 旺斯有地上两层 、地下一 层双车库3-3.5湿地公 园简单40万高力国 际8000毛坯北美融 合欧洲金碧湖畔否地上两层 、地下一 层2个3.5-5.09植物园红外1900 0达文双会所 8000毛坯亚洲观唐否地上两层 、地下一 层1：23.1-3.5中式园 林红外1000 0第一太 平3000毛坯中式易郡否地上一层 、二层车位3.37千亩森 林平原 环绕红外无自己（ 泰盈）6000毛坯中式优山美地C 区有地上两层 、地下一
10、层车库1个独栋 2个3.110000平 米组团 绿地红外无自身物 业17000毛坯中式 中国管理资讯网整体均价评估影响价格制定的因素较多，项目组按照客户购买心理关注次序，客观列出影响价格制定的因素较多，项目组按照客户购买心理关注次序，客观列出1919项关注因素项关注因素 ，确定各项因素权重，进行综合评分，并，确定各项因素权重，进行综合评分，并考量其它竞争项目价格与具体指标的关系，确考量其它竞争项目价格与具体指标的关系，确 立了龙湾别墅价格制定基础立了龙湾别墅价格制定基础： 地理 位 置建筑 类 型容积 率绿化 绿社区 成 熟 度周边 配 套私家 花 园温 泉车 位层 高层数入住 时 间安防 系
11、 数水 系物业 管 理会 所庭院 装 修下沉 式 庭 院建筑 外 观开发 商得分权重地理位置1111111111111111111190.100 建筑类型0111111111111111111180.095 容积率000.5010111011111100010.50.055 绿化率000.5010111011111100010.50.055 社区成熟度0011111111111111110160.084 周边配套000000011001100100050.026 私家花园0011011111111111100140.074 温 泉000001011011111100090.047 车 位000
12、000001001000100030.016 层 高000000000001000100020.011 层 数0011010111111111100130.068 入住时间000001001101100100060.032 安防系数0000000000000000.50000.50.003 水 系000000001100100100040.021 物业管理000001001101111100080.042 会 所000001001101110100070.037 庭院装修0000000000000.50000000.50.003 下沉式庭院0011010111011111100120.063
13、建筑外观0011011111111111110150.079 开发商0011111111111111111170.089 中国管理资讯网各项权重因素评分表各项权重因素评分表 项目名称纳帕溪谷壹仟栋丽嘉花园东方普罗旺斯晴翠园金碧湖畔观唐易郡优山美地C区龙湾二期地理位置44946410488建筑类型61010101010106610容积率79771076744绿化率88681067677社区成熟度1066610681096周边配套7665668677私家花园87681076764温 泉71051055551010车 位8810101088888层 高8888888888层 数9999999988
14、入住时间758888106105安防系数8888888888水 系58410486829物业管理6688868668会 所9858585698庭院装修8666686666下沉式庭院10661061066610建筑外观6686667666开发商6986669696加权分7.17 7.33 7.39 7.51 7.77 6.96 7.79 6.52 7.23 7.23 均 价12800123001680014000200008500200001200016460 系 数1786.3 1677.1 2274.3 1864.7 2574.5 1221.2 2566.7 1839.5 2277.0 0.
15、0 修正后平均系数2009.02 英才均价14523 中国管理资讯网投资回报率检视周边竞争项目租金水平别墅名称户型地上面积（平方 米）租赁价格（美元） 包括会所费及物业 费月租金（美元/平米）净租金（美 元/平米）优山美地独栋2907000-75002422.8350-4008000-85002321.5 香江花园独栋2514000左右1614.34036500左右1615.1欧陆苑独栋25340001614.4 莱蒙湖花园独栋2735000-60001816.73156500-75002019.2 裕京花园独栋1873000-40001614.52474500左右1816.8名都园独栋228400017.516.1 长岛澜桥联排2603000-350011.510.1双拼3384500- 中国管理资讯网即：18美金/平米.月依据市场操作惯性，投资回报率在89%区间内为合理，因此二期14800元/定价可与项目租务有效联动，从投资回报层面而言二期定价是合理并具支撑的。以242.2平米的B户型为例，根据一期租金4400美金/
