淀山湖镇典型项目最新分析

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1、周庄周庄急水港北侧地块急水港北侧地块 易居易居中国中国1附件：周庄典型项目分析附件：周庄典型项目分析 盛世明珠苑盛世明珠苑 案名案名盛世明珠苑盛世明珠苑售楼处售楼处周庄淀南路周庄淀南路 509 号号投资兴建江苏中华多宝集团 有限公司工地位 置周庄淀南路 509 号企划销售上海泛城房产昆山 有限公司主力总 价100 万/联排 180 万/独幢电话0512- 57218956 57056066建筑设计美国 F+A 建筑事务 所可售总 价3400 万公开日期2004-8-1规划用途别墅规划户 数180 套交房日期2005-121 (一期)基地面积80040可售户 数30 套工程进度现房销售面积698

2、61.21售出户 数150 套建筑楼层5 层销售率84 规划面积一次无主力面积联 170（加送 130）独 215分期无平均单价5500付款折扣银贷无车位单价含在房价里特别付 款无单价范围5500-6200调查日 期2007-09-26周庄周庄急水港北侧地块急水港北侧地块 易居易居中国中国2一、环境分析 本案位于周庄淀南路 509 号,周庄镇政府对面.总占地面积 120 亩,绿化率 占 45.小区周边配套: 东面:财富周庄(周庄目前唯一大型购物广场);周庄景区;云海度假山庄;周 庄人民医院 西面:与占地 100 公顷的光明高尔夫隔河相临 北面:与周庄镇政府隔街相望 南面:临 10000 多亩的

3、白蚬湖,与淀山湖相通 农贸市场、汽车站离本案 880 米二、规划分析 该小区紧邻白蚬湖，位置独特、风景优美，地处白蚬湖风景区。 联排超值空间,买 170M2 送 130M2，一层挑高 5.4 米，面宽 6.6 米，由于 建筑物的抬高设计，地面上的第一层为地下室，属免费赠送；另赠送超值 夹层空间。 独栋别墅都沿湖而立，215M2 稀有小户型，占地约 400M2，赠送私家花 园，全部集中与南面，留有游艇码头用地，业主可自行申请。联排、独栋 卧室都属套间，更能体会别墅带来的惬意生活。 小区内特意挖了人工河道,将白蚬湖水引入小区内 面积配比表：户型面积（）户数（户）比例联排170（+130 ）1568

4、7独幢2152413三、价格分析 项目为均价为 5500 元/现房销售，与周边同比楼盘对比，其销售价格周庄周庄急水港北侧地块急水港北侧地块 易居易居中国中国3略低于市场价格，目前为其项目的滞销期（项目长时间滞销） ，其销售价格 应当会有相应的优惠。四、建材分析 结构：砖混结构 外墙：涂料局部面砖 内墙：混合砂浆粉刷 门窗：配备铝窗 防盗门 厨房：预留上下水管道 卫生间：预留上下水总管道 供电：市政供电 供水：市政供水五、去化分析 项目目前的销售率达到了 84左右，约销售了 150 套别墅，其中联排共 156 套，销售近 130 套；独幢共 24 套，销售近 20 套。就项目的三年的销售 周期来

5、看，这样的销售率并不高，去化速度也非常的慢（据项目销售员介 绍，项目有停滞一年的销售历史，原因不详） 。 六、客源分析 项目因位于中国第一古镇周庄，故其消费群体的消费目的基本是以 度假为主，投资为辅的。其中消费群体 80为上海人，20为苏州本地公 司企业老总。其年龄段在 40-50 岁之间，主力年龄段在 40 岁左右。七、媒体分析 由于项目的特殊性（非普通住宅）以度假为主的别墅，其消费群体 的特殊性及受众区域的特殊性，所以基本项目的投放区域为上海区域，有 别墅杂志、电视广告、网络及报纸等媒体形式针对于项目受众面的媒体投 放，主要为网络与别墅杂志。媒体主诉求周庄湖景、加州风情。八、发展商分析 项

6、目发展商主要是经营保健品为主的集团公司，企业实力一般，同样开 发的还有与本项目在同一地块的盛景阁（酒店式公寓）项目。九、销售分析 项目接待中心位置位于项目会所处，面积约 100的较为简陋。接待中 心无沙盘模型，销售道具只有简单的四开楼书。接待人员不专业，在接待 过程中较被动。但其态度很热情，给人印象较好。在长达 40 分钟的接待过 程中无一组客户到场，现场气氛冷清。十、利多利空 利多：1、位于白蚬湖风景区，风景优美2、现房销售，即可入住3、销售价格低于市场价，性价比高周庄周庄急水港北侧地块急水港北侧地块 易居易居中国中国44、周边车流量较少，噪音小，生活环境好。 利空：1、距离周庄镇中心较远，

7、生活便利性欠缺2、外立面非常传统，已过时3、项目的营销周期过长，影响了项目回款； 4、发展商实力一般凌湖随园（一期）凌湖随园（一期） 案名凌湖随园售楼处周庄全功路 375 号投资兴 建吴建商品房开发有 限公司工地位 置昆山市周庄 镇北市街 139 号 企划销 售苏州新明阳投资顾 问有限公司主力总 价120 万电话0512- 57205666 57205888 建筑设 计中国化工中蓝连海 设计研究院,江苏华 新建设工程公司可售总 价8000 万左右公开日期2007-10规划用 途别墅规划户 数95交房日期2008-10-30基地面 积30500可售户 数40工程进度即将结构封 顶 销售面 积21

8、300售出户 数无建筑楼 层地上三层，半地下 一层销售率无规划面 积一次无主力面 积240分期无平均单 价5800付款折扣银贷无车位单 价含在房价里特别付 款无周庄周庄急水港北侧地块急水港北侧地块 易居易居中国中国5单价范 围68100-8300调查日 期无一、环境分析 凌湖随园位置位于江南第一水乡周庄镇，属原造船厂地块，全功路 北，急水巷南侧，项目北环 7.6 万平方公里的白蚬湖水域，独占周庄水脉， 地块座拥古镇中心，生活机能更完善，在享受自然资源的同时，也能拥有 便利的生活配套。二、规划分析 项目容积率为 0.88，小区一期基本分为四个区域：亲湖阁、观湖阁、望 湖阁、聆湖阁。 周边配套中、

9、小 学：周庄小学、周庄中学商场：全功路商业街 邮局：周庄邮电局 银行：农业银行、信用合作社、商业银行 医院：周庄医院 其他：苏州大学周庄校区、全公路商业街、农贸市场等 凌湖随园打造的是纯中式建筑风格的别墅项目，项目为地上三层，半地 下一层建筑。在建筑规划上，更突出的是江南水乡粉墙黛瓦，拥有私家院 落，享受每户门前清水环绕的设计理念，另外中国传统园林在世界园林中 其独特的风格，具有高度的艺术造诣，而江南水乡园林更是我国传统的园 林精华。在凌湖随园景观环境设计中首先注重营造文化内涵，追求诗情画 意的境界，在景观上力求表现苏州园林“亭台楼阁、小桥流水”的特色，打造 为古镇纯中式临水院落。访客车位 3

10、0 个，每户有独立车库。 面积配比表：户型临湖部单套面销售表价（元可售套数比例周庄周庄急水港北侧地块急水港北侧地块 易居易居中国中国6分积（） /）（套）联排亲湖阁30365001231%中 间部分单 套面积 （）销售表价 （元/）可售 套数比例联排观 湖阁3055500410%联排望 湖阁单 套面积 （）销售表价 （元/）可售 套数比例 3465500410%非 临湖部 分单 套面积 （）销售表价 （元/）可售 套数比例联 排聆 湖阁24041601949%三、价格分析 该案一期总销售金额为：5733 万元；总可售面积为：10800 平方米；其 对外销售表均价：5308 元/平方米；预计其实

11、际成交标价为： 5042.6 元/平 方米（一般市场销售优惠折扣价为 95 折） 。 就项目本身的价格来看，其价格略高于周边其他项目。但其增值的部分 来自于项目本身的建筑风格纯中式。此类产品在区域类非常的稀有， 具有一定的唯一性。此点为本项目的产品定价上加上了一个非常重的砝码。四、建材分析 结构：异形柱框架 外墙：白色，砌体填充，墙体加 EPS 保湿 内墙：内墙腻子批白（厨卫除外） 门窗：钢木复合防盗门；铝合金双层中空玻璃门 厨房：墙面为水泥砂浆拉毛、预留孔洞到位、地面防水 卫生间：墙面为水泥砂浆拉毛、预留孔洞到位、地面防水供电：不少于 20KW，可用到 25KW 供水：水表到户 供气：无管道

12、煤气 通讯：不少于 3 个电话接口，宽带入户五、去化分析周庄周庄急水港北侧地块急水港北侧地块 易居易居中国中国7目前还在销售预约中，未销售。六、客源分析 上海人 90，周庄私营业主 10，截止 2007-09-26，项目第一期推盘共 40 套房源共有约 90 组客户来访登记预约。其消费目的多为度假养老，投资 为幅。七、媒体分析 其媒体投放区域以上海为主，周庄本地为幅，多为房产专业杂志、网络、 电视、报纸等，在上海区域投放量相比较多，如：十月份将亮相上海房展 会。八、发展商分析 项目开发商为吴建商品房开发有限公司，实力一般，未开发过其他的项 目。 九、利多利空 利多：1、位于白蚬湖风景区，风景优

13、美2、产品为区域市场的稀缺产品，具有一定的唯一性3、位于周庄古镇新区位置，生活便利，到古镇区方便4、地段产品佳，具有很大的升值潜力。 利空：1、周庄市场本身较为狭隘；2、产品受众受众面较窄（80%以上为上海客户） 。 水韵花苑（公寓）水韵花苑（公寓） 案名水韵花苑售楼处周庄全功路 210 号投资兴 建昆山杉欣房产开发 有限公司工地位 置昆山市周庄 全旺路与云 亭路交汇处 企划销 售昆山巨大房产咨询 有限公司主力总 价230000电话0512- 57219930 57216868 建筑设 计可售总 价0公开日期2006-7-20规划用 途商业与居住（普通 住宅）规划户 数240 户交房日期200

14、7-4-12基地面 积37000可售户 数无工程进度现房销售面 积45000售出户 数240 户建筑楼 层六加一销售率100规划面 积一次无主力面 积89付款折 扣分期无周庄周庄急水港北侧地块急水港北侧地块 易居易居中国中国8平均单 价2600银贷无车位单 价特别付 款无单价范 围23005000（商铺）调查日 期2007-09-26物管费0.6 元/月物业公 司江苏省爱涛物业管理有限公司一、环境分析 小区坐落在周庄古镇的全旺路与云亭路交会处，东邻风景秀丽的大型生 态湖泊白蚬湖，西临四星级度假休闲别墅区云亭山庄，北靠云亭 公园及周庄行政中心。二、规划分析 水韵花苑周庄首家纯生态，高品质、全配套精品多层社区，面积灵活多 变，面积在 87.06-177.09 平米之间，两房和三房以及复式房，应有尽有。商 铺还有 20 多套，面积在 80170 平米之间。面积配比表：户型面积（）户数（户）比例2-2-18789约 110 户46 3-2-1 3-2-2110-135约 70 户29复式1706025三、价格分析 该小区普通住宅目前的销售均价为 2500 元/，商铺的销售均价为 5000 元/，在产品的定价上，湖景房比其