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1、正域物业正域物业* *白云白云尚城尚城物业管理方案（预案）物业管理方案（预案）拟稿：拟稿：黎宇清黎宇清 审核：审核：20062006年年1212月月3030日日真诚合作总目录一、物业公司/白云尚城项目基本概况二、物业管理经理人定位三、物业管理目标四、白云尚城管理处3年工作计划五、物业公司5年工作计划六、组织架构及人员配置七、薪资标准八、物业管理费测算（南区）（北区）九、现场发现的问题及建议十、服务项目及服务标准2真诚合作一、项目基本概况开发商:1) 名称:广州市创域房地产开发有限公司2) 地址:广州市白云尚城3) 电话:020-26095023、26095020、260950154) 负责人:
2、山梅羚董事长5) 网址:Http:/6) E_MIAL:项目概况白云尚城是广州创域房地产公司开发,位于广州市白云区白云大道北与黄石东路交汇处 ，东与规划的市检察院培训中心，南向黄石街道办公园，西向规划的会展中心道路，北向黄石花 园。“白云尚城”项目占地面积约200亩120000m2，一共建设33栋高层住宅，2栋低层住宅，1栋幼儿园，2栋会所，1栋电影院，在西边和南面建设二层商铺，总建筑面积270000m2，其中住宅面积约2400000m2、地下室面积50000m2、商业面积30000m2、其他面积3000m2，住宅总户数2000户，容积率2.7，停车位1300个，绿化总面积达40000m2，绿
3、化率35%。 3真诚合作建设情况:一期是2003年10月动工，项目计划分南北两区、四期建设，已经交付是南区一期共17栋,596户;二期在建，共6栋，2006年4月30日取得预售许可证，本月将有3栋(F组团会拆排栅)，2007年10月交楼，E组团3栋07年12月交楼。北区计划2007年1月动工，三期在07年6月出地下室合作伙伴：创域房地产业以高起点的战略眼光，特色了合作伙伴设计公司：广东省建工设计院 建筑施工：恒域建筑 景观设计施工：普邦、山象、艺高 销售代理：联众地产 物业管理：正域物业周边环境:菜场：江夏市场，超市：好又多（黄石店）公交站：244医院：白云区第一人民医院幼稚园：龙江幼儿园、小
4、学：江夏小学中学：龙江中学大学：广东外语学院、亚加达外语学院电影院：图书馆：酒店：头啖汤、竹庄、东方明珠其他：广州体育馆、市会议中心、白云山风 景区、4真诚合作二、物业经理人定位二、物业经理人定位1、了解公司战略布署，根据公司目标，凝聚一个物业管理专业高效团队,形成良好的工作氛围, 大家一起去为了共同的业绩目标而努力;了解当地竞争对手，结合公司及当地市场情况，打造正域的 自己特色品牌的物业管理，在同等物业收费条件下，保证管理水平高于其它住宅/商业小区，让市场 来说话，为创域房地产保驾护航。着眼将来，做好现在，均衡当前和以后的业务；不断完善管理体 制，维护、提升正域房地产/物业形象、品牌。 2、
5、组织一个学习型的团队-以白云尚城为物业培训基地,为后期的物业管理项目储备人才， 建立各岗位培训学习机制，如定期到相关物业企业学习，引入先进的物管理念；,让后备人员参与管 理,参与参观,尽快在工作中成长,以便物业管理在承接其他项目时,第二梯队管理人员可去支持新项 目。3、开展社区活动，服务于业主，做业主的真心朋友，。4、。向下属负责，帮助他们制定目标，并给予员工所需的工具、人员、信息、机会等资源，向 员工提出建议，教授员工如何才能做得更好。让员工满意才能提高团队工作效率，帮助下属成长并 成为更有价值的人。内部管理以“简单、务实、高效”为宗旨，以扁平化管理，加强信息沟通和管 理执行力度。5、主动与
6、上级沟通，视野要向上-顾及大局，完成公司整体目标。注意和平行部门的主动沟 通，客观的解决问题。强调主动服务，抓好房地产的售前、售中、售后服务。加强与设计单位、施 工单位、销售单位等合作伙伴的联系，建立一套沟通机制，在房地产开发、建设、销售、物管中有 机结合，寻找平衡点，节约后期管理成本。提出合理化建议，减少前期遗留问题引起业主对开发商 的不满。5真诚合作三、管理目标三、管理目标1、实施的一级物业管理,工作规范、作业标准；把小区管理成“广州市 物业管理优秀示范小区”的优秀住宅小区。2、一年内做好物业公司骨干的培养（培养一支专业的物业管理团队） 。3、07年做好北区的前期规划和施工参与、南区二期的
7、精装修参与，9月 做好接管验收，10月1日F组团交楼，12月E组团交楼；07年对已经使用的 一期装修管理及日常服务、会所管理、社区文化。4、07年年内达到“市优秀示范小区”的标准。5、三年内达到“省、国优示范小区的标准”。6、按照ISO作业标准进行各专业部门的运作，在08年底开始外审工作。7、物业管理公司资质升二级09年下半年开始（管理类型和面积要达到 基本条件）。6真诚合作四、管理处3年计划之07年-创优工作四、创市优工作计划- (2007年1月至2007年6月)流程步 骤时间安 排负 责 人费 用说明确立 创市优目 标01/05 01/15黎 宇 清无请相关已经创优 公司请些有经 验的人来
8、指导 和去参观 成立创 优领 导小 组01/10- 01/20黎 宇 清6 万 元请珠港顾问费 用 （含公关费用 ）内部动 员01/20- 01/30黎 宇 清20 0 元全员学习市优标 准（复印资料 费）对照“创 优”标 准进行 内部整 改0 1/20 04/30刘 超 华 暂 代10 万 元关于前期工程完 善，设备房整 改，翻新，添加 设施01/10 03/30梁 主 管6 万 元关于标识 系统完 善03/10 04/30吴 晓 江2 万 元与业主处理前期 违章外观事务（需请 城管、规划局、设计 院、业主代表座谈）03/30- 04/30吴 晓 江 / 梁 主 管2 万 元关于资料部分完
9、善申报市优02/28黎 宇 清春节后去协会申 报进行“自 检”和“ 预检”05/15 05/30各 部 门 主 管每月一次各部门 针对市优的内 部检查；5月份 请相关专家来 预检一次 迎检达 标06/1 06/30黎 宇 清市评优小组来正 式评优珠港物业顾问的指引7真诚合作四、管理处3年计划之07年-前期参与l 北区前期参与及二期精装修管理 l 时间段：全年跟进 n二期精装修的过 程监管 n了解项目规划、 设计、施工、配套情况， 提出可行性建议 n对设备造型、智 能化等提出建议 n对物业办公、垃 圾房设立提出建议 n对对车场提出建 议 n对商铺的空调、 广告牌提出建议（及商铺 的经营管理思路的
10、协助） n对人员/车辆出入 设计提出建议 n对小区标识提出 建议 n代表小业主对工 程质量进行验收，对隐蔽 工程予以了解（特别是防 水工程及墙裂）专门招聘一名工程人员做前 期参与，工资费用由房 地产支付，做到优化设 计和施工，了解管线等 隐蔽工程，便于以后管 理维修（每天直接向工 程主管汇报，每周一次 总结报告）建立前期参与的团队小组， 组织各部门对前期每月 两次巡现场，提出建议 ，在施工阶段就解决问 题，将此工作纳入部门 业绩考核指标内8真诚合作四、管理处3年计划07年协助销售及收楼篇l 协助售楼 n设立物业问题、收楼问题、装修问题专日（在9月份收 楼前做） n完善前期物业协议、业主公约、业
11、户手册、装修手册等 文件并公示 n设立解答客户提出的费用、服务标准、装修改建等涉及 物业管理的问题 n协助各类销售活动、样板房看管/清洁、景观维护等事 务 n会所管理 l 做好二期的接管验收和遗留问题的整改及保修单位的交接 n（特别是保修金的运作方式、反签证的流程等） n工程整改费用相当庞大（若想创优，则整改费用会增加 ，如机房铺地砖等） n工程资料的移交 n设备的试运行 n清洁的开荒工作（行业按建筑面积的34元/平方收费 ） l 入伙期间计划 n入住前搞一次收楼知识、办理流程业主茶会解答业 主的问题，避免收楼当天因部分业主争执影响其他业主收楼甚至 销售 n交楼前期与售楼部移交业主档案、资料，
12、准备收楼事宜 n入住仪式（现场布置、购买饮料、举办仪式） n业主公约、住户手册、商户手册、服务指南、装修指南 的印刷 n交楼前预演 n装修管理9真诚合作四、管理处3年计划07年内部培训篇前期工作计划及注意事 项 l 了解区域性竞争对手的物管 情况和收费（物管、维修基 金、水、电、车位费、装修 保证金、垃圾清运费、家政 等） l 结合项目实际情况编制费用 测算 n包括会所 经营成本的费用 测算（会所的产 权是房地产的还 是业主的如果不 同产权，管理费 测算依据则不同 ，若管理费中包 含会所的运营费 用自然会高些了 ） n假设不包 括会所经营成本 的费用测算10真诚合作六、交付后正常期物业管理计划
13、六、交付后正常期物业管理计划（2007年5月交楼后）l日常公共事务部分 n公共秩序维护 n交通管理 n消防管理和维护 n清洁管理和维护(环境保护与消杀服务) n绿化管理和维护 n工程管理和维护 n客服管理与档案管理 n社区文化活动 n社区会所管理服务 n装修管理将在收楼后做为重点来做 n商铺的经营和管理，拟成立租赁部，对商铺进行统一招商和帮业主中介（包括住宅的中介）l有偿服务部分（因未了解情况，省略）l开源节流部分l内部管理部分l另仍要对二期及体育场的项目进行前期参与，培养后备人才l积极与联系，贯彻一级物业管理模式，提升品牌11真诚合作七、组织架构及人员配置前期组织机构图( 47 人) 物业经
14、理（1人）会所（8人）工程维修部（3人）安管部（27人）主管1人主任1人客 服 人 员 2人 两 班 计 4人室 外 泳 池 管 理 员 3 人主管（1人）样 板 房 保 洁 员 3 人 （以 3套 计）样 板 房 以 3套计 早/中班 6人 夜班 1人 小计 7人商 铺 区 域 2人/班 三 班 计 6人电 工 1 人给 排 水 1 人售 楼 部 3班 计 3人绿化保洁部（8人）主管（1人）园 林 工 1人 ， 外 围 水 景 管 理 1人售 楼 部 保 洁 技 工 1轮 休 1人班 长 3 人 ， 巡 逻 3 人 ， 轮 休 人 员 3人2007年5月前 不开张则 不需若加强培训则建议专职
15、设 一培训教官，巡逻可 由班长暂兼因不知园林建好的面积及 水景面积及交付日期 ，以经验估算人员， 可能会增加外围的清 洁工1人可能会增设一行政人事助理 及住户中心主管及1名物 业助理12真诚合作七、组织架构及人员配置交付后人员配置及说明 共128人1、物业办公室 9人物业经理 1人、财务1人、出纳兼职仓管1人、行政人事文员1人、品质管理部员1人、饭堂工作人员3-4人；2、客户服务中心 9人主任1人、前台客服2人、区域2-3人，装修管理员1人，收费1 人，轮休1人3、安全管理部 62人其中主任1人、班长4人（其中有1培训教官，做为班长轮休时顶岗）主出入口早中班3人/班，夜班2人，计8人，另一人行
16、口1人，3班计3人；小计11人架空层车辆出入口以2个计，早中夜班各2人计，6人/出入口，以2个出入口计，小计12人 售楼部形象岗1人，停车场管理员2人 ，监控中心值班员 1人 共3班 计12人小区内固定岗设3个岗，巡逻人员1人 ，共3班，计12人商铺外围人民路及凤岗设2人，3班，计6人 轮休 7人4、工程维修部 14人主管1人，工程技术人员（水电、空调、电梯、强弱电）4人，泥工1人、木工1人，维修工程2人，值班员3人，轮休2人。5、绿化保洁部 29人主管1人，会所/售楼部/办公区保洁员2人，道路保洁2人（区内1人，商铺外围1人）， 垃圾清运2人，高层梯间6人，车库2人， 空置房2人， 家政保洁3-4人，园林绿化工3-4人 ，水景保洁/道路冲洗员2人，轮休人3-4员 6、会所
