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1、PRIVATE 是明确城市功能的战略前提。 战略定位：制定区域发展方向 发展目标：提炼区域发展主题 发展特色：打造区域独特魅力方法: 充分把握国内外发展机遇 充分顺应现代化高端产业的发展诉求 充分实现区域发展的差异化 充分挖掘和利用自身的资源 充分借鉴国内外成功案例重点结论： 委托方：中信房地产股份有限公司 主要工作内容：为汕头濠江项目提供城市总体定位；发展功能布局及概念规划，并就项目发展运营提供科学建议。8城市定位研究案例市场场研究篇发发展定位篇汕头层头层 面看濠江粤东层东层 面看濠江案例研究总总体发发展定位亚亚太层层面看濠江总总体定位形象定位功能定位城市定位思路：操作案例经验分享中信汕头濠
2、江项目总体发展策划9城市定位研究案例操作案例经验分享中信汕头濠江项目总体发展策划汕头层面看濠江 濠江应具备完整的城市功能，而不仅是“前花园”角色，应承担汕头新城市中心功能； 濠江应突出“港城”生态品质建设，与北岸有侧重、差异化发展； 濠江应突显“港城”服务型经济特色，功能形态更丰富，产业链更完整。粤东层面看濠江 更应突出粤东现代服务业聚集中心这一重要竞争优势 从战略上应把握珠三角与海峡经济合作前沿这一重要机遇，成为粤东对外开放的重要窗口 打造粤东产业升级“大脑”功能，形成粤东工业设计中心。亚太层面看濠江 潮人群体在世界的分布特征、财富能级和精神文化情节是濠江作为亚太层面定位的重要理据 ； 濠江
3、应作为世界潮人精神文化圣地。发展旅游度假、休闲养老、医疗教育等的度假之城. 打造资源复合型的亚太休闲度假目的地是濠江作为亚太层面的最终发展目标。市场研究篇10城市定位研究案例发展定位篇总体定位形象定位功能定位 生态型的汕头新城市中心 现代服务业发达的粤东首邑 资源复合型的亚太休闲旅游度假目的地。 新城CBD区 RBD核心组团 粤东产业综合服务区 旅游度假休闲区“粤东之珠 海洋之心 ” 一坐展现汕头未来梦想的沿海新城 粤东具有示范意义的产业新城 汕头城市名片、城市客厅、 城市花园、城市生态居所操作案例经验分享中信汕头濠江项目总体发展策划新城策划经验分享战略制定期总体概念策划2、特色产业和人居环境
4、策划 特色产业和特色人群的导入是实现城市总体定位、支撑新城可持续发展的缺一不可的两部分特色产业特色人居环境 顺应现代化高端产业的发展诉求，引入与政策、资源、机遇相匹配的新型产业，明确产业发展方向； 构架“主导产业基础产业配套产业”的成产业集群化发展格局。 根据产业导入和发展预期，预测未来导入人口的类别和规模； 以家庭为单位，考虑人的全方位都市生活需求，为营造特色人居环境和物质载体的策划提供支持依据。 发展背景：沌口经济技术开发区目前遇到无地可用的发展瓶颈，当托管了不可多得的102平方公里的军山组团 后，非常重视其发展问题，坚决避免传统工业园的发展路径，决定以复合式的特色新城为发展目标。项目产业
5、 发展是决定军山未来发展的重要一级，需进行科学系统的研究与定位。12产业与人口研究案例操作案例经验分享武汉经济技术开发区军山组团整体概念性策划项目构架产业体系：搭建“主导产业基础产业 配套产业”的产业格局，全面推进开发区 产业转型，破解依靠汽车、电子电器引领发 展的困局，为开发区后续发展储备力量打造 梯状团队。l 实现目标：能在短期内产生最大经济 效益并带动周边产业升级发展，实现 保证税收的目标。主导产业l 实现目标：与主导产业形成联动发展 ，需要较长时间培育可提前进行前期 产业布局，为开发区未来发展埋下伏 笔。基础产业l 实现目标：提升区域经济生产服务功 能，提高区域城市生活质量。配套产业1
6、3产业集群细分产业主导产业汽车产业传统燃料与新能源车并重、以乘用车为主兼顾商用车的整车制造、零 部件配套加工 电子电器产业显示器及面板、节能环保白色家电、汽车电子 装备制造产业中档普及型数控机床、隧涵设备制造、汽车配件磨具及设备、通用机 械等工程机械 旅游产业旅游资源开发与运营、配套服务、旅游人才培养与管理基础产业环保产业环保设备、环保材料、环保服务业新材料产业纳米材料、合成材料 新能源产业绿色电池、太阳能电池 现代物流产业基础物流、城市配送、物流专业服务配套产业生产服务业专业服务以教育科研为核心，涵盖咨询、中介服务和特色信息服务等 消费服务业商业商务重点发展商业和旅游地产、商务酒店等操作案例
7、经验分享武汉经济技术开发区军山组团整体概念性策划项目产业与人口研究案例14产业产业 与人口研究案例操作案例经验分享青山滨江区概念性策划项目 以人的都市生活需求营造综合性的特色人居环境商务区休闲居住文化教育 医疗商务社交休闲娱乐区高尚居住区文化活动区公共配套区旅游观光区高端商务区都市 生活 需求核心 功能 分区新城策划经验分享战略制定期总体概念策划3、物质载体策划 根据未来产业和人口的导入预期、以满足人的需求为目标进行功能分区和物业策划物业类型策划物业规模策划 根据核心产业导入和发展预期，提供适宜成产业集群发展模式各种研发楼宇、生产楼宇、商务楼宇和产业人员居住楼宇； 根据导入的特色人群的居住、休
8、闲、办公、教育、医疗等全方位都市生活发展休闲娱乐区、公共配套区、文化活动区和旅游观光区，形成综合型新城发展模式。 案例模拟法：通过借鉴国内外成功可比案例，寻找普遍发展规律，模拟新城发展进程，进而预测不同时期对应的物业规模需求。 市场需求法：以新城特色产业和人口的导入规模，按照人的全方位都市生活需求，借鉴国内外可比区域发展规模，预测物业规模需求。 苏州工业园是国内工业园区的示范点和发展蓝本，其园区三产产值与写字楼需求、人口规模与住宅需求、管理人员与酒店需求之间的关系和发展轨迹是预测武汉经济技术开发区未来各物业规模的参考依据。16物业研究案例操作案例经验分享一武汉经济技术开发区军山组团整体概念性策
9、划项目二次 创业武汉经济 技术开发 区苏州工 业园苏州工业园区管理人员和酒店存量的关系图2010年40 35 30 25 20 15 10 5 02015年 例：武汉开发区酒店规模需求对比预测： 2010年经开区总就业人口约15万，其中管理人员比例约为10%，总人数为1.5万，苏州工业园区在管理人员1.5万人对应年份的酒店存量为6.7万，而经开区2010年酒店供应量约4.9万，结合目前市场表现情况，可推测未来仍有较大需求。17Click to add Title先导性产业创造 需求城的发展，逐渐产 生产业配套需求城的完善，大型区 域配套需求产业起步发展： 依靠自身产业集聚创造需求 承接郑州、新
10、乡部分外溢产业产业快速发展： 迅速导入人口 住宅、商业起步发展城市规模壮大： 多功能城市娱乐设施、休闲功能的消费需求城的形成，大量住 宅和商业需求产业高速发展，城市服务需求突显： 大量住宅和商业需求 疏散郑州、新乡部分人口2013201820202010平原新区新城的发展路径模拟物业研究案例 项目发展背景介绍：受深圳沙河实业集团委托，在河南新乡平原新区寻找投资机会。对于一个处于发展起步期的新区而言，未来物业的发展方向及需求规模是项目确定投资机会及发展方向的核心关键点。项目通过模拟城市发展规律，根据产业的发展及人口的导入，确定新区未来物业发展的方向及规模。操作案例经验分享二河南平原新区投资机会研
11、究项目18产业起步期城市功能集聚期201020132018城市提升期2020产 业物 业人口规模 商贸物流：批发交易、仓储运输 食品加工：初级、精深加工 生物医药、装备制造：生产 休闲度假：养生、运动度假 居住需求：为产业配套的居住 产业需求：1）交易市场、配送中心、检测 中心2）生物医药中试大楼、机械装 备制造、食品加工工业厂房3）休闲度假产品 服务业逐渐兴起，与工业协 同发展 工业产业链延伸：生物医药 研发、装备制造研发 居住需求：居住需求数量快速 增长 商业需求：满足基本的需求 写字楼需求：基本是为产业配 套的商务办公 酒店：需求很少 居住需求：居住品质需求迅猛 增长 商业需求：商业体量
12、不断增多 写字楼需求：快速发展 酒店：市场飞速发展 第三产业快速发展 工业向科技化、信息化发展 新兴产业：创意产业 2011年约1.7万人 2018年约13万人平原新区需求预测分析： 2013年约2.7万人 2020年约20万人物业研究案例操作案例经验分享二河南平原新区投资机会研究项目新城策划经验分享战略制定期总体概念策划4、 物理空间策划 按照市场秩序规律为规划机构提供与市场接轨、符合市场导向的总体规划建议总体功能分区道路交通体系 以人的都市生活生理和心理需求，综合考虑地理条件、历史、民俗、交通、未来规划、政策导向等多方面因素，给出符合市场导向、顺应人的需求、实现城市持续与和谐发展的总体功能
13、分区建议； 针对不同性质、功能和形象的功能片区，按照人的都市生活生理和心理需求，提出适宜片区定位和功能实现并可持续发展的道路交通体系规划建议；新城策划经验分享战略制定期总体概念策划贯彻综合策划理念和目标，结合市场导向制定新城开发时序及关键节点控制；对于区域营销和特色塑造给予市场化的宣传策略建议；提供区域开发的宏观经济、社会效益评价。5、区域启动策划 通过对总体运营策略和引擎启动项目的遴选，将总体策划充实和运作起来总体运营策略引擎项目策划 贯彻新城总体定位策划理念和总体运 营策略，策划核心引擎启动项目，强势树立区域鲜明特色，从而对整个区域起到引爆作用，通过营造良好的社会与经济效益，拉动后续区域开
14、发；对引擎启动项目的主题、目标客群、功能、发展模式给予总体定位策划。区域启动策划案例21操作案例经验分享武当太极湖生态文化旅游区起步区策划武当大太极湖生态文化旅游区于丹江口，南临武当山道家文化发源地。它是一片未被开发的处女地，拥有原始森林、山谷、湖泊等丰富的自然景观资源。 项目规模： 总控制用地面积1万平方公里，可开发用地面积10500亩 服务对象：湖北武当太极湖置业有限公司 服务时间：2010.92010.12 提供服务： 旅游主题概念策划 片区综合开发策划 项目整体发展策略及定位 旅游地产产品定位 土地价值评估及利用建议 武当山周边城市高端物业市场调研 项目简介:本案武当山22操作案例经验
15、分享武当太极湖生态文化旅游区起步区策划引擎打造国家新遗产遗产 公园通过主动式收藏方式，打造“世界遗产 建筑”，赋予“大武当”地区 “贮存、流传和创造文化”的历史使命，改变了土地属性， 使“大武当”站在世界顶端与其它“世界遗产 ”正面竞争，拉开距离。 功能分区：建筑收藏品区、企业会所区 主题分区：概念建筑园、建筑遗址公园与青年建筑师作品展示园 风格分区：不同流派区、不同建筑地域区建筑遗址公园 概念建筑园 青年建筑师作品区 l 建筑遗址公园收集类方式，建筑大师的遗作；l 概念建筑园邀请类方式，邀请五大洲50个国家99个知名的建筑师同台竞技；l 青年建筑师作品展示园竞赛类方式 ，“世界青年建筑师大赛
16、”项目功能分区：项目运作方式：区域启动策划案例23操作案例经验分享武当太极湖生态文化旅游区起步区策划 服务效果：武当太极湖生态文化旅游区起步区的策划深受甲方赞赏和肯定，甲方进一步确定与戴德梁行的战略性合作。后期将环丹江口生态文化旅游圈的两大组成部分之一的太极湖功能圈西北端的重要组成郧县生态文化旅游区（总用地面积7平方公里）总策划交由戴德梁行全权负责。 项目发展目标：游客接待量突破1千万人次，中国最大、世界知名、国际一流的复合型生态文化旅游目的地。武当太极湖生态文化旅游区起步区太极湖功能圈郧县生态文化旅游区区域启动策划案例以市场导向为原则，维护土地价值得以在政府方实现。l用地规模调整：遵循市场规律在保证土地总量不变的情况下，对土地开发指标进行适当平衡，实现土地价值最佳化。l
