2008年成都商品房成交量及蓝光项目营销一周分析

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1、20082008 年成都商品房成交量及蓝光项目营销一周分析年成都商品房成交量及蓝光项目营销一周分析（9.15-9.219.15-9.21）一、一、 一周话题一周话题 9 月 14 日，拥有 158 年历史的美国著名投行雷曼兄弟申请破产保护，这意味着这家华尔街上的百年老店终于被这场金融风暴拖垮，而在全球化的今天这样的重大变故也直接影响着国内的股市和楼市。 就在雷曼兄弟宣布破产的首个交易日，A 股市场再次跌落到 2000 点以下，而银行股几乎全线跌停。而今年上半年雷曼兄弟与中铁准备合作的成都郫县项目自然而然也被束之高阁。 资本市场上现在已经风声鹤唳，有传闻说这次雷曼兄弟的倒闭将使其在中国市场上的

2、2000 多亿资产遭到恐慌性的抛售。如果这样的传言属实，那么这事件将对目前已经资金缺口巨大的中国房地产市场，带来雪上加霜的影响，估计在未来的一段时间内，国内有一大批房地产开发商将被市场淘汰。 再看开发商，楼市的价格战愈演愈烈，深圳房价兵败如山倒，市场一片哀嚎；万科此次则扮演着降价领头羊的角色，在深圳、上海、宁波、杭州大掀甩卖狂潮，以保证资金链度过这段“坚冰期”。直接降价显然是最具有促动力的武器。成都市场亦然，一口价、团购价，与之前相比少则几百，多则上千。 随着冬天的脚步越来越近，市场上的成交也将会越来越弱，房地产销售将持续下降，许多房地产商资金链将断裂，企业将被迫退出“游戏”，现在中国房地产行

3、业面临重大危机。 然而就在这样的关键时刻政府出手了 9 月 15 日，央行宣布下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。 9 月 19 日，财政部、国家税务总局决定从即日起调整证券（股票）交易印花税征收方式，对买卖、继承、赠与所书立的 A 股、B 股股权转让书据的出让按千分之一的税率征收证券（股票）交易印花税，对受让方不再征税。 一周之内两弹连发，随着各国政府纷纷展开救市行为应对这场金融危机，中国政府也终于有所动作了。虽然从内容来看主要是对股市的扶持，但从这里面蕴含了一个比较隐约的信号放松信贷，紧缩的货币政策或将转折，而这对于开发商来说是再好不过的消息。 对于开发商来说，政策利好

4、将有助于他们提振信心，但前提是，你要有足够的“脂肪”过冬，自救仍然该摆在第一位，在 08 年，活下来比什么都重要。二、二、 一周楼市一周楼市 1、 土地公告、成交信息 1.1. 土地出让公告 1.11 主城区土地公告情况 暂无土地公告 1.12 郊县土地公告情况 郊县本周共有 3 宗土地公告，分属清白江区（2 宗）和双流（1 宗），总面积为 306.773 亩，土地性质为 1 宗住宅用地和 2 宗商业用地。（详见附表一主城区土地公告详情） 1.2. 土地成交情况 1.21 主城区土地成交情况 暂无土地成交 1.22 郊县土地成交情况 郊县本周共有 2 宗土地成交，成交地块均位于双流，总面积为

5、373.6 亩，土地性质均为二类居住兼容商业用地。两宗土地起拍价均为 120 万元/亩。最后分别以 125 万元/亩和 126 万元/亩被成都海润置业有限公司拍得（详见附表二郊县土地成交详情） 2、 商品房供应 2.1. 一周商品住宅套数&面积供应情况 距离房交会正式开幕还有一周，楼市的供应量继续维持在高水平线上。 2.2. 六城区商品房住宅供应情况 位于城西的青羊区本周开始发力，随着凯丽美域、铸信.境界等项目开始大体量的推盘。该区的供应量被直线拉升，以 11.52 万方，1422 套的供应量排在各区域之首；成华区、金牛区、锦江区三个区域的供应套数基本处在同一个水平，但成华区因为龙湖三千城项目

6、的大户型，将供应面积提高了不少；武侯区、高新区仍然比较低迷，近两周轮流排在倒数第一位。 因为上述两个区域的表现差强人意，整体的供应量受到拖累也没有突破上周的高点。即便有房交会的刺激，整个高新区的供应状况似乎仍然不见起色。 2.3. 主城区各方位商品住宅供应情况 与上周的格局相似城西现在已经稳坐各方位供应排名的第一。众多项目在最近一个阶段集中放量，显示出城西“厚积薄发、深藏不露”的大家风范。供应量达到了 1898 套和 16.27 万方。 城东、城北近期推盘的项目也较多，且上述两个区域的项目体量都比较大，即使只有几个项目，推盘，体量也较大。 城南仍然低迷，武侯区、高新区目前的供应情况不容乐观。

7、2.4. 各环线商品房住宅供应情况 本周二三环的供应量激增到了 23.61 万方，2512 套。主要是由于本周的14 个项目中有 9 个位于该环域，供应量环比出现了大幅度的增长。 三环外虽然只有三个项目供应，但体量较大，因此该环域供应量也超过了10 万方。二三环与三环外成为了目前成都市供应的主流市场，二三环的项目数量较多；而三环外的项目体量则相对较大。2.5. 主城区单周可售商品房分析 从上图中可以看到，本周周初与周末的可售住宅相比，大多数行政区都有比较明显的上升。这是市场集体放量的结果。随着放量的进一步增大，成交量会明显跟不上供应，最终可能导致市场出现饱和的状况。因此目前的开发商应该做到有的

8、放矢，即有针对性的有目标的进行推盘，切忌盲从的跟随房交会的大流想去捞一桶金，结果很可能会得不偿失。 上图的表现则更加明显，可以看到所有区域的可售商品房都在增加，其中既包括商品住宅也包含了商业、写字楼等其他的商品房。这样大幅度的增长第一说明了供应端的火爆；另一方面变现了成交市场的委靡，无法有力的消化这些房源。 与可售商品房的变化相似，因为住宅商品房的供应面积大幅度提高，因此住宅的比重继续增加了 1%，相应的“其他”的比例减少了 1%。 2.6. 主城区单周可售商品住宅分析 据房管局数据显示，本周主城区有 17 个项目取得预售许可证，比上周还多出 1 个。商品住宅项目继续创出新高，共 14 个，剩

9、下的 3 个为“其他”项目，供应端的市场争夺战愈演愈烈。 本周商品住宅的供应面积达到了 39.32 万平米，供应套数为 3932 套，供应量居高不下。 3 3、 商品房销售情况商品房销售情况 3.1. 本周商品房成交概况 本周商品房成交面积为 15.84 万平方米，成交套数为 1242 套。虽然成交面积和成交套数环比上周都有所上升。成交面积在某些区域的拉动下还突破了前期高点，但成交量仍然处于一个较低的水平，从近几周的成交市场的变化来看，成交量始终无法突破前期高点，换言之消费者的观望心理并没有随着传统的“金九银十”的购房旺季的到来而改变。目前已经进入 9 月末，今年在一系列的利空消息的影响下可以

10、肯定的说 “金九”已逝，那么“银十”安在？ 随着房交会的举行，优惠/降价力度的加大，肯定会吸引一批客户进入市场，因此在下周成交量会继续上涨。 3.2. 主城区商品房成交概况 本周青羊区无论在供应端还是成交端方面都取得了“骄人”的“战绩”。成交套数和成交面积均为第一位。值得注意的是成交面积达到了惊人的 235.39平米/套。这样超过高的成交面积拉动了本周整个市场的成交面积，甚至突破了前期的高点。 而其余几个区域的成交都处在一个相对较低的位置，恰好印证了上周所预测的“未来一周成交量将可能会出现一定幅度的上升，并且会呈现出较强的区域性”。 4、 项目营销蓝光万人团购 香境 一口价 25.8 万/套

11、广告文案：72 平方米变 99 平方米宽房热销中，一口价 25.8 万/套，优惠幅度空前仅有。 项目简介：香境，光华大道墅景洋房，以绝对的景观优势和户型超大实得面积，最大得房率达到了 188%，创造了光华大道上 08 年的公寓销售奇迹。此次香境推出的 72幻变 99的二房宽居，以 25.8 万元/套的团购价格，具有一定的吸引力。 凯丽美域 团购一口价 4980 元/ 广告文案：内金沙 74123 平方米阔景华宅，团购一口价 4980 元/平米，实得面积约 3900 元/平米起。 项目简介：该项目地处城西三环内，畅享金沙人文和完善配套，项目所在的金沙-西单片区已经发展成为区级商业中心和城市居住商

12、贸区，是城西最有居住价值的区域之一。本次团购，凯丽美域特别加推位置较好的的“6 栋”，面对中庭景观，20 层以上户型团购一口价 4980 元/平米，户型在 74-123 平米之间，总价不到 37 万。如果购买 80 平米幻变 102 平米的套三户型，总价也不到 40 万。富丽东方 一口价 3980 元/ 广告文案：城东准现房 98117 平方米阔景三房，一口价 3980 元/，创造区域性价比新高。 项目简介：富丽东方所在的新城东片区，作为蓝光进军城东的标杆项目，该项目以其浓郁的纳帕谷风情，典雅的建筑立面，先进的规划配套赢得市场热捧，在不到一年的时间狂销近 2000 套，目前已进入最后的清盘阶段

13、。此次参加团购的户型集中在 98117之间，全是面对中庭景观的优质资源。 富丽碧蔓汀 一口价 5980 元/ 广告文案：一环路上 6483 平方米公园美宅，一口价 5980 元/。 项目简介：碧蔓汀地处解放路李家沱片区，位于一二环之间，“一环上公园美宅”短短七个字道出了碧蔓汀稀有的地段优势及景观优势，再加上 130%160%的超高实际得房率，三大优势成了碧蔓汀赢得市场的利器。此次碧蔓汀推出 5980 元/的团购极限价，折算成实得面积单价大约 4200 元/左右，主力户型总价集中在 38 万元50 万元之间，就位置和价格来说是四个项目中较好的 总结 蓝光此次在房交会之前推出“万人团购的活动”，目

14、的不言而喻，从活动的形式来看一口价、团购价、实得率等熟悉的字眼再次出现，优惠力度较大，能够起到一定的刺激作用。但从近期的成交市场来看，大多数消费者仍然处观望态度，加之本次的营销活动的内容均是之前出现过的，缺乏新意，更像是一个“炒冷饭”的“大拼盘”，所以效果仍然有待市场进一步的检验。5、 本周小结 本周的土地公告/成交市场：本周的土地市场比较平静。供应与成交都是在郊区。郊县有 3 宗土地公告，面积为 306.773 亩，土地性质为 1 宗住宅用地和2 宗商业用地。成交方面在双流有 2 宗土地成交性质为二类住宅用地，面积为373.6，起拍价均为 120 万元/亩，成交价分别为 125 万元/亩和

15、126 万元/亩，被成都海润置业有限公司拍得。房交会临近本已冷清的土地市场更显萧条。纵观全国土地市场，上海深圳等一线大城市也出现了住宅用地流拍的情况。从供应市场情况来看，本周有 17 个住宅项目取得预售许可证与上周相比增加了 1 个，供应面积为 39.32 万平米，供应套数为 3932 套。市场继续保持高位供应，推盘数量继续增加，随着房交会的临近，中原预计市场供应将会在下周达到顶峰。与此同时我们注意到高新区的供应量仍然在底部徘徊，可见“政府暂停南迁”的消息对其的影响比预期的还要严重，这样的情况将有可能持续到今年年末。而整个市场的供应也很可能会受累于该区。 再从成交市场情况来看，本周商品房成交面

16、积为 15.84 万平方米，成交套数为 1242 套。成交面积在青羊区的带领下冲破前期高点，而成交套数也出现了一定幅度的增长。但幅度比之前预计的要低，可以看到即便是在临近房交会前的一周，市场的成交量仍然不高。消费者对市场反应冷淡，观望气氛弥漫九月。但同时也需要注意到，国家政策的改变，上周“双率齐开”，“单边征收印花税”等利好消息层出不穷，股市也在强势反弹，因此对楼市的前景也不应过分悲观，是福是祸？最好的答案就在即将举行的房交会中去寻找。 6、 下周走势预测 根据中原地产预测：随着房交会的临近，本周市场供应继续维持高位。但与供应端的热火朝天相比，成交市场则显得有几分冷清，虽然成交量略有上涨，但依然没有突破前期高点，可见市场的观望气氛依然浓厚。下周房交会即将举行，市场的供应将继续保持在高位游走，而成交量在房交会期间肯定也会出现上涨。但更应该考虑的是如此多的房源在短时间内充斥市场，而饱和的市场若没有足够的能力消化，后市积压的房源，将很有可能出现滞销的情况。届时开发商将如何应对？打折降价风或将愈演愈烈。 短