当前房地产行业形势分析

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1、当前房地产市场形势分析当前房地产市场形势分析大家早上好！今天我们大家一起来讨论一下有关中国当前房地产的形势。我所讲的主要分四个方面，第一个是当前房地产市场运行情况，第二是房地产市场的特征分析，第三是可能会采取的政策方面的选择，第四想谈一点房地产今后短期内的发展趋势。首先，我们来看一下当前房地产市长的情况，今年 1 到 7 月份，全国共完 成房地产开发投资是 12135 亿元，比上年同期增长了 28.9%，增幅比上年同期 高 4.9 个百分点，而且呈逐月上升态势。也就是说当前投资形势还是比较好的。 第二我们看一下中国房地产市场开发投资完成的情况。在 1 至 7 月份之间，房 地产开发投资地方的情

2、况，投资增长速度超过 40%的有 9 个，现在房地产投资 应该说还是比较热，增长的比例应该是比较高的，超过 40%的有 9 个省。这其 中比如说内蒙古增长了 57%，福建增长 49%，河南增长了 45%，广西增长 45%， 四川是 43.6%，河南是 43.3%等等。从 9 个所属地区的分布上来看，东部是一个， 中部占三个，西部占五个。前两年主要集中在东部，现在有像西部蔓延的趋势。另外，再看一下投资开发完成比较低的情况，所谓的低就是在 20以下。 其中有六个城市。有黑龙江增长是 16.9%，宁夏是 15.3%，浙江是 15.01%，北 京是 13.1%，青海是 4%，上海下降了 1.5%，从这

3、个分布情况上我们看，东部地 区占了三个，中部地区占了一个，西部地区占了两个，这个是房地产投资开发 完成比较低的。从房地产开发资金来看，全国房地产开发企业到位资金总计是 18689 亿， 同比增长 29%，增幅比去年又上升 0.2 个百分点。从月份来看，基本是呈一个 增长的形势，一直在增长。再从资金来源的结构上来看，房地产资金来源结构呢，其他资金来源比例 是最高，占 43.2%，其中定金及预收款比重为 25.8%，其中企业自筹资金的比重 为 19.3%，最后是国内贷款占 21%。最大的特点应该说是自筹资金的比重有所上 升，上升了 0.7%。其中外商投资也提高了 0.5%，其他资金来源上升了 0.

4、3%， 定金及预收款增加了 2%。国内个人贷款上升了 2.4%，国内贷款下降了 1.4%。 个人贷款的比例，银行依然认为个人贷款是比较优良的金融服务。2007 年全国完成购置土地面积为 20880 平方米，同比增长了 12.7%，增幅 比上年同期上升了 17.5%。土地开发完成情况，2007 年 1 到 7 月份，全国共完 成开发土地面积 14173.6 万平方米，比上年同期增长 1442.56 万平方米，同比 增长 11.3%。土地购置费及土地平均购置价，2007 年 1 至 7 月份全国土地购置费用为 2380 亿元，比上年增长了 614.79 亿元，同比增长 34.8%。从各省市的情况看

5、， 土地购置费增长了 70%的有七个地区，分别是青海同比增长 2.8 倍，新疆是 14.35 亿元，同比增长 1.4 倍。广西同比增长 1.4，广东同比增长了 96.9%，河 北同比增长 94.5%，吉林增长 92%，山西同比增长 72%。其中东部地区占两个，中部地区占两个，西部地区占三个。从这个情况来看，西部地区还是购置的市 场呈上升趋势。下面我们来看一下土地购置费及土地平均购置价格。2007 年 1 至 7 月份， 全国土地平均购置价格为 1140 元平方米，比上年同期增加 187 元平方米，同比 增长 19.8%，所以房价的增长跟土地的价格也是有关系的。从各省市的分布情 况来看，一到七月

6、份有 5 个省市的土地购置价格涨幅超过了 100%。海南是增长 了 243.2%，上海增长了 222%，四川增长了 198.1%，云南增长了 113.9%，陕西 增长了 103.4%，另外九个省市的土地平均购置价格出现了下降的趋势，分别是 辽宁、天津、北京、宁夏、重庆、吉林、西藏、江西、山西。我们下面再看一下商品房建设竣工的情况，从商品房的施工、竣工情况来 看，2007 年 1 到 7 月份，全国商品房施工面积为 181137 万平方米，同比增长 了 22.5%。增幅比上年提高了 3.3 个百分点。其中新开面积为 52557 万平方米， 比上年增加了 8982.1 万平方米，同比上升 20.6

7、%。商品房竣工面积为 17939 万 平方米，比上年同期增加 1625.9 万平方米，增长 10%，增长幅度同比低 1 个百 分点，这是商品房竣工的情况，竣工的速度有所下降。从商品房销售的情况来看，今年 1 到 7 月份，商品房销售面积为 34137.24 万平方米，同上年相比增长了 6829.3 万平方米，同比增长了 25.1%。增长幅度 比 2006 年高 25.1%个百分点，比去年的增幅还高了 12.5 个百分点。从这个图 上来看就是完全呈上升趋势。商品房销售今年 1 至 7 月份销售面积增长速度超 过 40%的有六个城市，分别是重庆增长了 72.2%。陕西增长了 56.1%，湖南增长

8、了 50.5%，新疆增长了 49.5%，河南增长了 47.2%，广西增长了 42.4%。也有城 市出现了下降，分别是西藏和北京，北京是比较特殊，下降的比较多，下降了 22.3%。从房屋销售价格来看，2007 年 1 至 7 月份，房屋销售价格指数仍然是保持 波动性上升趋势。全国房屋销售价格指数 7 月份是 7.5%。从我上飞机那一天看 到最新资料来看，8 月份房产增长最快的是深圳，北京是 12.1。杭州的价格虽 然在宏观调控之下，还是一直在上升。那么把这些地区进行一下分类处理以后 我们可以看到有三个城市，上海、北海、北京，它的房屋的销售价格三项都排 在前十。下面我们看一下现在房地产市场的特征分

9、析，第一是住宅投资快速增长， 90 平米以下的住房和经济适用房投资比重提高。2007 年上半年，全国房地产开 发投资完成 9887 亿元，同比增长 28.5%，增幅比一季度提高 1.6 个百分点。其 中 90 平方米以下的住房投资完成 1356 亿元，比季度提高了 3.4%。经济适用房 完成的是 292 亿元，同比增长 34%。占整个住宅投资的 4.2%，比重比一季度增 长了 6%。第二个情况就是持续地大于竣工面积。而且我这张图的右侧是销售面积和竣工面积的对比是逐月增加的。总年初 1 月份销售是竣工的 1.55 倍，到 7 月份是接近两倍。第三个特别是开发资金来源比较充足，个人住房贷款快速增长

10、。今年上半年，全国房地产开发企业的本年到位资金为 15618 亿元，同比增长 27.8%，比上年同期下降 1.3。其中自筹资金和其他资金是房地产开发资金的主要来源，合计为 76.1%，另外个人住房贷款，6 月末，全国商业兴房地产贷款余额为 4.3 万亿元，同比增长 24.5%，增速比上年提高了 3.9 个百分点。其中商业性住房贷款为 2.6 万亿元，增长了23.9%。土地购置速度加快。普通商品房用地的供应量提高。2007 年上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积为 1.73 亿平方米，同比增长了 10%，增幅比上年加快了 13.8%。上半年全国土地开发完成面积为1.18 亿平方米，同比增长 7.6%，增幅同比回落了 26.4 个百分点。