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1、 前 序对于这样一个拥有超大规模、完善配套、优质产品等众多特质于一身 的超级大盘，在这样一个小型城市里，我们将发动一场浩大的房产营 销运动，尽全力打造无数个这里的人们没有见过的唯一，就像台北 101一样，塑造一座城市的标杆，引领一座城市的舆论。本次报告所要阐述的主要内容项目市场环境分析第一章项目整体定位战略第二章产品整体优化方案第三章项目营销推广策略第四章项目视觉形象表现第五章第一章：项目市场环境分析朔州印象08年上半年经济运行情况朔州人口发展状况区域房地产市场发展状况区域竞争项目分析区域目标客群访谈分析朔州印象区位 西北毗邻内蒙高原，南扼雁 门关隘，市区北距古城大同129公里 ，南至省府太原
2、200公里。产业 以煤、电、奶为支柱产业。交通 北同蒲铁路电气化复线、大 运二级公路和神朔铁路、朔黄铁路 、平万公路、朔蔚公路纵横境内， 全市通车里程达4805公里，每万人 拥有公路量位居全省第一城市建设 人均公共绿地135平方 米，居全省第一，人均居住面积28 平方米，名列全省前茅。 朔州，新兴能源之城，现辖二区四县（即朔城区、平鲁区、山阴县、右玉 县、怀仁县、应县），69个乡镇，1832个行政村，总面积10639平方公里，总 人口152.66万人。08年上半年整体经济运行情况1、经济总量稳定快速扩大。 据初步核算，上半年朔州市完成地区生产总值171.7亿元，同比增长17%，超过全 省平均增
3、幅4.4个百分点，全省排名第三位。其中第一产业完成增加值5.75亿元， 增长4.61%，第二产业完成增加值126.4亿元，增长19.38%，第三产业完成增加值 39.6亿元，增长13.1%。增量逐年扩大的态势十分明显。（以上数据来自朔州市统计局） 2、拉动经济增长的需求中，投资和消费继续保持旺盛态势 u固定资产投资继续呈现加快之势，投资规模进一步扩大，对提高朔州市经济发展后劲积 累和实现可持续发展具有积极意义。 上半年，朔州市累计完成全社会固定资产投资100.1亿元，同比增长47.4%，尽管比上年 同期回落21.3个百分点，但仍比全省增幅高出20.5个百分点，高居全省第一位。特别值得一提的是，
4、今年我市固定资产投资结构有了明显改善，尽管煤炭行业仍是投资的一个主要 集中点，上半年累计完成30.22亿元，但同比只增长11.65%，投资比重也由上年同期的 40%回落到30.2%。而与此同时，急需加强投资的第一产业和第三产业分别完成投资3.22 亿元和29.54亿元，增幅均超过一倍，分别增长115.78%和114.94%。u消费增长创近年来同期最高增长水平。 上半年实现社会消费品零售总额47.3亿元，同比增长28.6%，增幅比上年同期提高7.7个百 分点，比全省平均增幅高出5.2个百分点，继续稳居全省第一。一方面充分显示我市城市吸纳和聚集产业以及服务经济功能正在逐步增强，另一方面消费推动经济
5、增长的作用也在 逐步提高，引导经济增长方式发生积极转变。固定资产投资的迅速发展，消费能力的增长使房地产消费市场未来发展良好3、民生改善取得积极进展。 1、社会保障得到进一步加强。上半年财政对社会保障和就业支出达24559万元，同比增长 1.3倍，高出财政一般预算支出增幅63.5个百分点。2、上半年朔州市城镇单位从业人员月人均劳动报酬2005元，比上年增加53元，其中在岗职 工月均工资2025元，比上年增加70元。3、市区城镇居民人均可支配收入6755.9元，同比增长19.3%，比前五个月增幅又提高1.4个 百分点，高于全省平均水平6.7个百分点，增幅居全省第二位，是近年来增长较快的一年。 从增
6、收因素看，财产性收入增长最高，超过50%，但比重不足1%，家庭经营性收入增长 24.2%，比重也不到1%，均不足以支撑增长局面，而工薪收入比重达到80.5%，同比增长 21.7%，仍是拉动收入增长的主要因素，去年下半年调资政策兑现翘尾作用在发挥。4、上半年农民人均现金收入达到2041.4元，依靠家庭经营现金收入73.3%的收入比重和 37.3%的大幅增长带动，比去年上半年增收451.8元，同比增长28.9%，增幅同比提高9.6个 百分点，高居全省第一位，取得了近年来少有的增长水平。居民的人均可支配收入增长为区域房地产消费建立更为良好的基础朔州人口发展状况 一、人口总量增速减缓，净增数量相对稳定
7、 2007年全市年末总人口为152.66万人，与2000年第五次人口普查相比，增加了7.45万人，年平均增加1.06万人，年均增长率0.72%，低于上世纪90年代的年均增长1.49%的水平。二、人口流动日趋频繁，流动规模进一步扩大 随着市场经济的发展,朔州农村剩余劳动力向城镇和发达地区转移异常活跃,异地务工、经商者增多，人口流动频繁，人户分离现象普遍。根据2007年人口抽样调查资料推算，朔州跨乡镇、超过半年以上的流动人口数占户籍人口的比例达到9.29%。其中，流向省外半年以上的人口为1.31万人，比2000年第五次人口普查时的数量翻了一番多。在外出半年以上的人口中，务工经商的人员约占91.0%
8、，与前两年相比，比重不断上升。朔州人口外流主要集中在北京、天津、河北、内蒙、陕西、四川等省份，占到流向省外人口的84.1%。并且人口向上述五省流动有逐年增多的趋势。 三、家庭户规模继续向小型化方向发展，家庭结构日趋简单 家庭是社会的细胞。随着社会的发展和人们思想观念的变化，家庭类型、规模和结构都在不断发生变化。近年来，朔州家庭户规模呈持续缩小趋势，由2000年的3.71人降到2007年的3.41人。“两口之家“、“三口之家“成为现代家庭的主流，家庭结构日趋简单化。家庭规模和结构的变化必然带来消费、就业、劳动力供给等方面的相应变化，并对今后家庭养老模式、独生子女教育、居民住房需求等产生深远的影响
9、 四、城镇化进程稳步加快，城镇人口比重逐步上升 城镇化是经济社会发展的必然趋势，也是工业化、现代化的重要标志。2007年，朔州城镇化水平达43.82%,比2006年提高了0.95个百分点，城镇人口达到66.89万人，比2000年增加15.23万人。城镇人口占总人口的比重上升了8.2个百分点，保持了较快的增长势头。城镇化进程的加快及家庭小型化发展方向为区域房地产房展提供了刚性需求基础，但城市外流人口不断增加也为区域市场购房客群的数量留下了隐患朔州人口发展状况 一，朔州房地产市场现阶段状况：2008年以来，全国、全省的房地产开发投资呈下降趋势，尽管6月份呈现小幅回升态势，但是幅度不大。今年5月份山
10、西省房地产开发投资比上年同期增长35%，比2月份回落了13.7个百分点，比3月份回落14.8了个百分点，比4月份回落了5个百分点， 6月份提升到35.7%，仅提高了0.7个百分点。而朔州市房地产开发投资积极，上半年全市完成房地产开发投资44329万元，比上年同期增长52.1%，比全国高18.6个百分点，比全省高16.4个百分点。 朔州房地产市场发展现状朔州房地产市场发展现状二，房地产开发投资增长的原因： 各县区旧城改造力度的加大刺激了房地产开发市场截止2008年6月底，全市六县区旧城改造拆迁总面积达155.46万平方米，计划总投资41.05亿元，建筑总面积达238.04万平方米。 经济社会的快
11、速发展，为房地产开发投资奠定了基础2007年全市地区生产总值（GDP）完成332.2亿元，比上年增长16%，高于全省平均水平1.8个百分点；人均达到21828元，高于全省平均水平4680元，居全省第二位；城镇居民人均可支配收入实现11779元，同比增长19.6%，首次突破万元大关。二，房地产开发投资增长的原因： 招商引资为房地产开发市场开拓了一个双赢的发展空间 大唐、神华、汇源、同煤、中煤、中能、蒙牛、伊利等大集团在朔州的投资发展，对写字楼、厂房等非住宅类房地产商品房提出更大的需求。截止6月底，全市商品房屋施工面积中，办公楼新开施工面积达到9532平方米，比上年同期增长了36.17%，占本年新
12、开工面积的比重为3.23%，比上年提高了0.73个百分点。 活跃的住房二级市场、户型结构的改变，带动了整个销售市场 2007年二级市场交易量达到4.49万平方米，其中住宅502套、面积达到4.19万平方米。正是存量房市场的发展，带动增量市场的发展，扩大了住房消费。截止6月底，全市商品房屋累计销售面积到达14.12万平方米，比上年同期增长了44.39%，销售额达到2.46亿元，比上年同期增长了69.67%。其中： 90平方米以下的小户型房屋累计销售3.16万平方米，比上年同期增长3.44倍；非90平方米以下其他各类商品房屋销售10.96万平方米，比上年同期增长20.84%。朔州房地产市场发展现状
13、二，房地产开发投资增长的原因： 市委、市政府的一系列方针、政策，为朔州房地产业的进一步发展提供了新的契机 2007年，市委、市政府将按照中心城市“南改、北延、西拓、东扩”的战略思路，加快城市扩容步伐，力争通过三到五年使城市人口达到30万人以上。 2008年市委四届二次全会提出“把朔州市建设成晋西北地区最宜居、最宜发展的明珠城市”的目标。按照“户型不大功能全、价格不高品质优、占地不多环境美”的要求，在今后三年内市区要新增住房面积210万平方米，其中今年将计划建设经济适用房21万平方米，比上年竣工面积增长40%；廉租房计划建设6万平方米；棚户区改造计划27万平方米。 朔州房地产市场发展现状三，对我
14、们的启示：1、本项目开发期正处于片区市场的发展提速期，市场整体开发量激增，市场发展将更加趋于成熟，市场竞争压力凸现；2、随着地区整体城市化水平的提高，整体住宅市场的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。本案将成为朔州地产市场的一个重要“战场”！朔州房地产市场发展现状3、未来的市政规划及招商引资方向，将为本地区中高档次的房地产发展提供充足的客户源保障以及较大的发展空间；4、逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞争力，并由此吸引更多的城市周边置业群；5、就本项目开发时机分析，项目入市时，片区整体面貌将不会有彻底的改观，而鉴于本案体量相对过大以及未来楼市走向不明等因素，因此，在开发周期的具体把控上还
15、需引起发展商的足够重视本案所在区域竞争市场分析u本案所在开发区的价格区间在18002700之间，且多层价格低于高层价格，价格现象特殊。但较于市区高档项目，有较为明显的价格优势。案名价格（元/）物业类业类 型在售面积积（ ）销销售形象备备注上官苑小区1800多层104.13179.58差明年6月交房晨光花都2500高层、小高层82214较差中元宝邸26002700高层差车位配比1：1.5新兴家园小区1900多层78.22145.27差三层：2258元 四层：2198元佳和 枫景1780多层126.6差外墙保温，遮阳系 统雅苑小区2100多层100130较差地下停车库 与单元 楼直接贯通名园220
16、02300多层88.75156较差公积金贷款，首付 30%；08年12月底 交工东方明珠源2100多层60191较好银行按揭、公积金 贷款，首付30%御龙奇观2600高层137.72198.64一般06年开盘，6层以上 已卖完世界公馆3180高层86.28186.9好28层朔州最高建筑 ，朔州目前最高端 住宅u项目所在开发区内产品类型仍以多层为主，且同质化严重，楼盘滞销、空置现象也较为严重，本案以高档纯高层社区的定位易于从同质化严重的市场中脱离，但必须考虑到朔州购房人群对高层的接受程度仍然处于初期阶段，有一定抗性，必须在今后营销推广中加强对高层观念的引导。案名价格（元/）物业类业类 型在售面积积（ ）销销售形象备备注上官苑小区1800多层104.13179.58差明年6月交房晨光花都2500高层、小高层82214较差中元宝邸26002700高层差车位配比1：1.5新兴家园小区1900多层78.22145.27差三层：2258元 四层：2198元佳和 枫景1780多层126.6差外墙保温，遮阳系 统雅苑小区21
