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1、平舆县城市综合体项目计划书平舆县城市综合体项目计划书深圳亚华投资集团郑州办事处深圳亚华投资集团郑州办事处二二 0 0 一二年九月三十日一二年九月三十日平舆县平舆县城市综合体项目计划书城市综合体项目计划书关于城市综合体：关于城市综合体：城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、休闲娱乐、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场。城市综合体一般由高星级酒店、大型综合购物中心、大型超市、大型餐饮、休闭娱乐、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。 在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的
2、商业地产模式逐渐发展起来。关于项目土地：关于项目土地：项目选址一般符合下列三种情况之一：第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。第三，位于新开发区。项目前期规划最核心的工作是项目土地.项目初步选址一定要对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读.对项目具体土地解读分为：1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市主要通道经过等；3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之
3、中；4、项目可利用资源，如：河流，公园等；5、项目规划条件：容积率、限高等；6、项目区域规划与城市总体规划等。关于城市综合体开发的理念:城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。城市综合体开发将多功能地综合集中开发，包含有：酒店、大型商业和特色商业街、大型餐饮、休闲娱乐、高尚住宅、大型广场等。不同功能、时间段的功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市“24 小时不夜城“大型商业中心和超市与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到
4、黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。 城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或者布置成大型市民活动广场等公共开放式活动或者绿化空间.休闲娱乐活动广场，邻里中心等辅助设施等大力体现大空间大尺度的建筑间距及超大绿化。它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际线提供最佳视觉空间，为城市透出蓝天、白云、丛林、小溪、诗意。城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店大型购物集群,超大型购物广场等地标式建筑.关于关于城市综合体投资城市综合体投
5、资: :根据城市综合体的投资特性，县级项目投资额一般规模为人民币 3 亿-5 亿。营运公司注册资本金约为壹亿元人民币。拟投资 1、购物中心(商场)（10000.00 万元）2、大型超市（6000.00 万元），拟引入国内知名商超品牌；3、星级酒店（6000.00 万元）；4、特色商业（2000.00 万元）；5、特色餐饮（2000.00 万元），拟引入适应地方特色的菜系及经典名吃；6、休闲娱乐（6000.00 万元），拟加入国内著名电影院线；7、景观设置（6000.00 万元），移植小桥、流水、青砖绿瓦的江南小调与时尚灵的现代手法相结合的景观构思；8、补贴运营成本（2000.00 万元），在消
6、费市场培育期需要投资商大笔的资金补贴经营的亏空。本项目全部建成后将解决 1500 人就业每年营业额约为 6 亿元人民币，为政府创造 0.5 亿税收收入。关于关于城市综合体的建设城市综合体的建设: :（一）前期准备项目选址定位兼顾区位优势和土地成本，项目宜选择在市政务区及工业区附近，且拆迁工作量要小。征用土地从挂牌竟拍到签约领证，得用一个过程，需要抓紧办理。设计方案市规划部门下达规划指标后即可步入方案设计、方案论证和扩初设计，其间规划指标是关键。规划审批从提交方案到规划许可证发放为期较长，需由开发商与政府共同努力。（二）施工1、施工图设计。2、报审与报建。3、施工的安排。4、市政配套的协调。5、
7、招商入驻与运行（三）招商入驻在全国经济走势普遍看好的同时，中西部地区发展速度尤为迅猛，大有暗流涌动爆发之势。中西部农洽会在驻马店的长期驻防其筑巢引凤的驱动力会不期而至。平舆县十分重视投资政策这根经济杠杆，优惠的招商政策能起到很好的导向作用。民营投资商对投资项目的前瞻性。投资公司不但具有强大的经济实力，而且具有十分开阔的经济视野，公司知名度高、影响力强这一平台，进行招商。在运营的初期进行补贴及政策扶持。（四）运行投资商以实现国内知名企业入驻为目的创造内部条件。政府以实现项目繁荣昌盛为宗旨优化外部条件。项目土地出让：1、建议土地出让面积不小于 200 亩，用途为商住，2、综合容积率 2.0 左右；
8、综合建筑密度不大于 40%；3、绿地率大于 35%；4、带带方案及有关要求条件零地价出方案及有关要求条件零地价出让让土地土地。根据以上分析及实地考察我公司拟在草河与青河大道、南环及泰源路的合围地带进行本项目的开发。本地块在县域的具体位置如下图节点放大图如下：选选取本地取本地块块的的优优缺点缺点优优点：点：本地块处在交通交通枢纽地带，且现状为农田，在占用很少拆迁工作量的前提下能尽快开工建设，在很短的时间内能产生效益，该地块现状图如下：缺点：缺点：本地块目前处于县区的边缘区域，形成稳定的消费人群需很长时间的培育，对投资企业来说除初投资外，招商及后续运营压力较重。存在较大的资金风险。关于本项目规划构
9、思关于本项目规划构思规划依据规划依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法城市居住区规划设计规范（）城市道路交通规划设计规范（）方案设计理念方案设计理念在合理地对地形条件加以利用与道路组织及建筑布局上下工夫，把营造尽可能多的商业铺面，创造尽可能多的商业机会作为设计目标之一，力图在本案中找到符合市场选择与规划设计探索的平衡点。因此充分利用地形形成完整、统一的建筑综合体。类似项目效果前瞻类似项目效果前瞻欢欢乐乐海海岸岸之之概概况况深深圳圳欢欢乐乐海海岸岸地地处处深深圳圳湾湾商商圈圈核核心心、华华侨侨城城主主题题公公园园 群群与与滨滨海海大大道道之之间间，总总占占地地面面积积125万万平平方方米米
10、，集集文文化化、 生生态态、旅旅游游、娱娱乐乐、购购物物、餐餐饮饮、酒酒店店、会会所所等等多多元元业业态态 于于一一体体，是是华华侨侨城城集集团团在在主主题题商商业业领领域域的的全全新新创创想想与与实实 践践，中中国国最最聚聚国国际际风风尚尚的的都都市市娱娱乐乐目目的的地地。中中国国首首座座独独栋栋 IMAX影影城城、环环球球美美食食餐餐厅厅、主主题题酒酒吧吧、购购物物中中心心皆皆畔畔水水 而而生生.欢欢乐乐海海岸岸之之购购物物/ /电电影影深深圳圳欢欢乐乐海海岸岸购购物物中中心心总总建建筑筑面面积积 约约8 8万万平平方方米米，以以零零售售、餐餐饮饮、娱娱乐乐业业 态态为为主主。由由美美国国
11、L LL LA A担担纲纲设设计计，整整体体造造 型型流流线线动动感感，与与临临水水建建筑筑环环境境呼呼应应融融 合合，是是深深圳圳唯唯一一以以环环保保、生生态态理理念念建建 造造的的现现代代亲亲水水国国际际化化购购物物中中心心。深深圳圳欢欢乐乐海海岸岸中中影影国国际际影影城城是是中中国国首首 座座五五星星级级独独栋栋影影城城、中中影影集集团团中中国国最最大大 旗旗舰舰店店。影影院院经经营营面面积积约约11000平平方方 米米，总总投投资资超超过过6000万万，拥拥有有包包含含深深圳圳 最最大大的的IMAX厅厅、贵贵宾宾厅厅、情情侣侣厅厅在在内内的的 11个个专专业业多多功功能能放放映映厅厅共
12、共2200个个观观影影座座 位位，是是中中国国硬硬件件设设施施最最好好、技技术术设设备备最最 先先进进的的国国际际化化影影城城，将将为为市市民民带带来来前前所所 未未有有的的视视听听感感官官娱娱乐乐新新体体验验。欢欢乐乐海海岸岸之之餐餐饮饮曲曲水水街街分分为为休休闲闲餐餐饮饮区区、 特特色色餐餐饮饮区区、西西餐餐区区和和酒酒吧吧 区区四四大大主主题题区区域域，精精选选荟荟萃萃 了了世世界界各各地地的的佳佳肴肴美美馔馔、音音 乐乐风风情情的的酒酒吧吧街街及及创创意意市市集集 等等，聚聚集集了了俏俏江江南南会会所所、小小 南南国国、中中影影国国际际影影城城、柏柏悦悦 汇汇K T V、上上本本台台湾
13、湾涮涮涮涮锅锅、 老老房房子子水水岸岸元元年年食食府府、筵筵、C JW酒酒吧吧、苏苏荷荷酒酒吧吧、紫紫苑苑等等 三三十十余余家家国国内内外外高高端端知知名名餐餐 饮饮娱娱乐乐品品牌牌旗旗舰舰店店。 构构建建层层次次丰丰富富的的商商业业和和城城 市市观观光光娱娱乐乐空空间间，形形成成南南中中 国国最最大大的的高高端端餐餐饮饮娱娱乐乐水水岸岸 街街区区。欢欢乐乐海海岸岸之之演演出出欢欢乐乐海海岸岸携携手手法法国国E EC CA A2 2公公 司司，组组建建实实力力强强大大的的制制作作班班底底， 力力造造全全球球规规模模最最宏宏大大的的多多媒媒体体主主 题题水水秀秀深深蓝蓝秘秘境境，以以大大 气气磅磅礴礴的的水水和和梦梦幻幻而而灵灵动动的的多多媒媒 体体表表演演为为演演艺艺特特色色，为为广广大大观观众众 呈呈现现一一场场独独一一无无二二的的水水与与火火、光光 与与影影的的视视听听盛盛宴宴。以上思路供贵方审查指正。深圳亚华投资集团河南办事处2012-9-30
