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1、A 股上市房企“四大天王”的年报极为靓丽，但市场的冷淡说明了观望气氛的浓厚。在这场寒风凛冽的“冬运会”上，只要紧盯住他们的“地根和银根”，就能窥得其中的风向标。年报：万保招金的年报：万保招金的“冬运会冬运会”文/李 彤，商界传媒企业研究院副院长，北京商界融信投资公司执行董事、副总经理中国股市素有“万保招金”的说法，意思是说万科、保利、招商、金地这四家开发商是 A 股地产板块的代表。它们的总资产在 A 股上市房地产公司中占据前四位，市值则居一、二、四、五位。万科是地产界毫无争议的老大。2007 年，它以 523.6 亿销售额蝉联全国总冠军。保利地产以 170 亿元销售额暂居次席,年销售额 97.
2、5 亿元的金地集团加入百亿俱乐部也只是时间的问题。在极高分散的中国房地产市场，万科只 2.07%的市场占有率。不过，看看王石“拐点论”及万科“促销”行动造成的影响就知道其影响力的覆盖率远远超过了 200%。相对于持币观望的公众，开发商的“思想斗争”要剧烈得多。万科判断房价拐点已至，如果此言成真，市场不免会有三五年的调整，素质好的企业要脱层皮、素质差的会死掉一大批。一场冬风凛冽、新陈代谢的地产“冬运会”即将拉开帷幕。目前，万科在全国实施降价促销、快速回笼资金的战略，摆出备足给养准备“爬雪山、过草地”的架势。据万科公布的数据，今年 1、2 月实现销售收入 34.2 亿元。一些“胆小”的开发商也开始
3、半遮半掩地降价，以图早日清盘回款。从利益诉求看，没有开发商愿随万科“北上” 。今年以来，保利地产和金地集团都公开表示了对“拐点论”的保留意见。2 月 28 日，金地集团董事长凌克对记者表示，并不认为房地产市场出现拐点、现在买房好过三年之后再买、金地不会放慢扩张速度句句与王石针锋相对。一向低调的保利地产没有打口水仗的兴趣，而是吹起了 2010 年总资产超千亿的“冲锋”号。3 月 17 日，招商地产股东会通过了公开增发募集 80 亿的方案，并计划于今年冲击百亿。留恋“好日子”的地产商将与保利、金地、招商一起在“南下”旗帜下集结，且看万科、保利、招商、金地各自的 2008 年攻略能否实现。对房地产业
4、内外人士来说，2008 将是最难忘的一年。年报风云年报风云也许是为了回应“拐点”论，保利地产、金地集团和招商地产早早公布了 2007 年度财报。三家公司 2007 年结算销售收入分别为 81 亿元、75 亿元和 41 亿元。保利、金地每股净利润同为 1.3 元，并不约而同地抛出每 10 股转增 10 股的分配方案。招商每股净利润则达到 1.52 元，每 10 股送 3 转 2 的方案也算诱人。较迟公布年报的万科，2007 年结算销售收入达 355 亿元，分配方案为每 10 股转增 6 股。江湖地位江湖地位四大高手你追我赶情形，是近年来中国房地产业高速发展的缩影。从下图可以看出2004 年保利地
5、产主营业务收入仅及金地集团的一半，2005 年几乎追平，2006 年实现反超但差距并没有被拉大。四大天王的态势可用三句话概括：万科遥遥领先；保利、金地胶着缠斗；招商加速赶超趋势已现。从下图可以看出招商地产毛利润率一直在稳步攀升;1997 年确立“精品地产、文化地产”定位的保利地产居中；万科、金地毛利润率也缓慢上升。招商地产 46%的收入增长率远较其他三家 100%的增速逊色，可见其重效益轻数量的价值取向。运营绩效运营绩效以销售套数论，万科已经跻身全球最大的住宅企业行列。根据年报，2007 年万科开、竣工面积分别为 776.7 万平方米和 445.3 万平方米。开工面积比年初计划数增加了 11%
6、，竣工面积却比原计划缩水 25.8%。万科给出的解释为推进“全面家居解决方案” 、开工房装修比达 53.4%，因而使竣工期延后。2008 年万科计划开、竣工面积分别为 848 万平方米和689 万平方米。此外，2007 年已取得但未办妥手续的 22 个项目按万科权益计算的规划面积为 585 万平方米。排名第二的要数保利地产。2007 年，保利地产开、竣工面积分别为 410.7 万平方米和171 万平方米。报告期内销售面积和结算面积分别为 200 万平方米和 110 万平方米米，销售金额达 170 亿元，结算销售收入 74 亿元。紧接着的要数金地集团。2007 年，金地集团开、竣工面积分别为 2
7、43 万平方米和 114 万平方米。报告期内销售面积和结算面积分别为 108 万平方米和 89.24 万平方米，销售金额达 97.5 亿元，结算销售收入 72.81 亿元。与前三家稍有不同的是，招商地产已经不是一家单纯的房地产开发商，2007 年 41.12亿元营业收入中商品房销售收入为 26.28 亿元（占总收入的 63.9%） ，结算面积 25.7 万平方米。物业管理、物业出租、供电供水等业务的收入占总营收的以上。粤沪将成四大天王的主战场粤沪将成四大天王的主战场四大房企中的三大早已实现占据全国经济发达地区的布局。先行者万科将业务按“长三角” 、 “珠三角”和“环渤海”三个经济圈划分。金地集
8、团在借鉴万科经济圈规划的同时，与保利地产相同的是还按城市划分。招商地产收入主要来自广东，按地区划分没有意义，因此将收入按业务来源划分。万科2007年销售收入分布珠三角 44%长三角 32%环渤海 15%其它 9%保利2007年销售收入分布广州 31%长沙 3%武汉 10%沈阳 12%北京 23%重庆 12%上海 3%包头 5%南昌 1%金地2007年销售收入分布广东 45%上海 32%武汉 10%北京 9%西安 4%招商地产2007年收入构成房地产开发64%园区供电、供水18%物业出租9%物业管理6%房产中介3%四大房企扎堆经济发达地区使未来的竞争更加激烈。根据 2006 年报，万科在广东、上
9、海取得的销售收入和利润分别占总额的 52.48%和 69.69%。而粤、沪两地也是其他三大 A股地产商及众多海外上市地产商的主要目标市场。今年，广东、上海作为多空双方的主战场将引领全国房地产市场的走势。出招出招 2008 A 股上市房企“四大天王”的年报极为靓丽，且转、送股分配方案相当优越，但市场的冷淡说明了观望气氛的浓厚。四家公司的高成长必然伴随着巨额资金需求，它们的再融资胃口会让人吃不消。对于房地产公司而言，有两条命根子：地根和银根。它们短、中、长期战略的核心就是土地和资金。万科：广积粮，缓称王万科：广积粮，缓称王此次万科有备而来，在资金和土地储备方面都会有相应的准备。先看万科的地根。从
10、2004 年起，万科在项目资源储备方面的原则是不超过未来两年的开工量之和且相比数额不断下降。至 2007 年末，按万科权益计算的规划建筑面积达 1821万平方米。而项目资源储备（包括拟建、在建和完工产品） ，2007 年末万科此项余额超过了 660 亿元。值得注意的是，2007 年新增项目资源中的 41%是通过收购公司或合作方式取得的。例如受让南都剩余 20%股权、以合作方式取得上海 5 个项目、受让杭钢下属房地产公司等。如果 2008 年行业转冷，万科有可能通过“招降纳叛”大规模、廉价地获取项目资源。对它来说，这个冬天真是一个收割的季节。再看万科的银根。2007 年末万科货币资金达 170.
11、4 亿元，加上 2008 年 12 月销售回款34.2 亿元，手握现金超过 200 亿元。此外，通过与建行的协议获得 200 亿元授信额度。以上两项合计，万科可以调动的资金超过 400 亿元。目前不确定的是今年剩余月份的销售情况和再融资能否顺利实行。总的看来，因为万科掌握了对形势的主动权，并且不缺乏短期资金，所以处于较为有利的地位。首先，万科有备而来，对拐点早有预警；其次，新项目开工进度（也就是资金的投放进度）可以根据销售情况灵活调整。根据万科最近披露的信息,公司 2008 年开、竣工面积将分别为 848 万平方米和 689 万平方米。2007 年万科结算销售面积单位总成本为 5234 元（含
12、土地、建筑及装修成本） 。照此推算，2008 年开工的 848 万平方米商品房建成总成本不过 443.8 亿元（其中相当一部分已支付） ，上述 400 亿元可调动资金足以保驾护航。2007年，公司经营活动现金流为104 亿元，可见万科不存在短期资金压力。但是，为了长远发展，万科还得拿地、储备项目，有机会还会兼并其他房企，这些资金只有从资本市场拿了。凭借多年树立的良好企业形象和以往对投资人的丰厚回报，只要股价在去年增发价（31.53 元）以上再融资成功概率较大。关于 2008 年，万科在不同场合提出两个版本的年度主题词：“虑远积厚，守正筑坚”和“聚焦主流,理性应变” 。保利：囤地王吹响进行曲保利
13、：囤地王吹响进行曲相比于万科，保利地产土地储备规模偏大、含金量低，而开发计划相当激进（与万科比较） 。先看地根，保利地产 2007 年底项目资源为 1597 万平方米，相当于万科的 80%，但其年报“存货”280 亿元的余额仅相当于万科 40%。这主要是保利手里的未开工面积几乎占了项目储备的八成，而万科约为四成。换言之，保利存货的含金量低于万科。2008 年，保利地产计划开、竣工面积和销售收入分别为 630 万平方米、350 万平方米和 240 亿元，较 2007 年分别上涨 53%、104%和 41%。相比之下，万科 2008 年开工面积仅提高了10%。再看银根，2007 年 10 月，保利
14、地产股东大会高票通过发行不超过 43 亿元公司债及适时向公司股东配售的决议。两项计划融资金额估计在 200 亿元左右（假设配售比例为每 10股配 3 股） 。保利地产虽然没有披露银行授信额度，但以其实力和背景贷款能力不会次于万科，加上期末账上的 46 亿元现金保利可调动的资金高达 250 亿元。2007 年，保利地产经营活动现金流为93 亿元。即便 2008 年再融资不顺利也不至于造成过大的资金压力。2 月份最后一天召开的股东会上，一向低调的李彬海提出 2010 年公司总资产超千亿、净资产逾300 亿元的宏大目标（较 2007 年末分别增长 144%和 152%） 。根据公开资料，今年 1 月
15、，保利地产在上海、成都、青岛、长春频频拿地，新增规划建筑面积逾 66 万平方米。2 月公布上月销售情况：销售面积 7.75 万平方米、同比减少14.12%；但 8.63 亿元的销售金额却比上年同期增加了 41.92%，以此推算单位成交价涨幅达到 65.2%！招商地产：冬天里的玫瑰，独傲寒霜发内力招商地产：冬天里的玫瑰，独傲寒霜发内力相比大多数房地产商的战战兢兢，招商地产有可能是 2008 年最意气风发的房地产企业。4 月初，招商地产就联合另一家房地产公司斥资 16.5 亿元在北京拿地，而其全年各项经营目标较 2007 年均有跨越式提高。从年报看，截至 2007 年末，招商地产项目资源储备亦超过
16、 600 万平方米，其中在建面积 137.5 万平方米。另有 54 万平方米可出租物业。公司账面现金为 35.9 亿，并且高票通过80 亿元增发计划。公司高层透露，2008 年规划和在建面积分别达到 530 万平方米和 289 万平方米。年内将发售 19 个项目 75 万平方米,销售额将突破 100 亿元。金地：嘴比手硬，坚定唱多谨慎作空金地：嘴比手硬，坚定唱多谨慎作空在储备资源方面，金地项目资源的含金量与保利地产相当。截至 2007 年末，金地集团项目资源为 994 万平方米（权益部分） ，存货账面余额为 186.2 亿元（而年初额为 85.4 亿元）。预计 2008 年金地集团开、竣工面积分别为 261 万平方米和 186 万平方米。从可调用资金看，截止到 2007 年末，金地从多家银行取得合计 190 亿元授信额度。加上手中 25 亿元现金，金地可调用资金也超过 200 亿元。此外，金地集团于今年 3 月成功发行12 亿元公司债，增发 3.6 亿股方案则在 2007 年获得股东大会通过并上报证监会。两项再融资总共可从资本市场筹集 80 亿元。2007 年
