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1、20082008 年年 1-61-6 月份内蒙古地区房地产开发市场情况分析月份内蒙古地区房地产开发市场情况分析许怀云 一、基本情况一、基本情况今年 1-6 月份，全区完成房地产开发投资 281.87 亿元，同比增长 70.31，较上年同期同比增长幅度提高了 8.98 个百分点，其中，商品住房开发投资 209.01 亿元，同比增长 66.68，较上年同期同比增长幅度提高了 6.24 个百分点；土地开发投资 21.49 亿元，同比增长 72.09，较上年同期同比增长幅度提高了 56.38 个百分点；商业营业用房开发投资 38.74 亿元，同比增长 50.17，较上年同期同比增长幅度提高了 9.04
2、 个百分点。商品房屋施工面积 5006.39万平方米，其中，商品住房施工面积 4048.13 万平方米，同比增长幅度分别为 49.96和 49.29%，较上年同期同比增长幅度提高了6.48 和 1.36 个百分点。在商品房屋施工面积中，新开工面积2152.44 万平方米，其中住宅 1738.83 万平方米，同比增长幅度分别为 35.26和 34.57%，较上年同期同比增长幅度提高了 17.6 和19.43 个百分点；上年结转在建面积 2853.95 万平方米，其中住宅2309.3 万平方米，分别占商品房屋施工面积和商品住宅施工面积的57.01%和 57.07%，并分别超出上年同期两项比例的 4
3、.68 和 4.72 个百分点。商品房屋竣工面积 263.47 万平方米，其中商品住宅竣工223.10 万平方米，同比增长幅度分别为 46.39%和 43.68，较上年同期同比增长幅度降低了 16.91 和 38.58 个百分点。商品房屋销售面积 406.76 万平方米，其中商品住宅销售 360.64 万平方米，同比增长幅度分别为-2.57和 0.02%，较上年同期同比增长幅度降低了24.87 和 18.5 个百分点。商品房屋销售额 110.24 亿元，其中商品住宅销售 89.96 亿元，同比增长幅度分别为 12.12和 22.15%，较上年同期同比增长幅度降低了 54.8 和 37.33 个
4、百分点。1-6 月份全区商品住宅平均售价为 2494 元/平方米，同比增长 22.08，（环比增长 1.18%，1-5 月份全区商品住宅平均售价 2465 元/平方米，环比增长 2.11%）。二、情况分析二、情况分析通过以上数据可以看出，今年 1-6 月份与去年同期相比，房地产开发投资增加 116.36 亿元，增长幅度较上年同期提高了 8.98 个百分点，其中商品住宅开发投资增加 83.62 亿元，增长幅度提高了6.24 个百分点，土地开发投资增加 9 亿元，增长幅度提高了 56.38个百分点；商品房屋施工面积增加了 1667.96 万平方米，同比增长幅度提高了 6.48 个百分点，其中，新开
5、工面积同比增长幅度提高的较大；商品房屋竣工面积增加了 83.49 万平方米，同比增长幅度降低了 16.91 个百分点，增速明显减缓；商品房屋销售面积减少了10.74 万平方米，并出现负增长，较上年同期同比增长幅度降低了24.87 个百分点，增速明显减缓；商品房屋销售额增加了 11.92 亿元，但同比增长幅度降低了 54.8 个百分点，销售速度明显放缓。三、存在问题三、存在问题综合以上数据反映出我区房地产开发市场主要存在以下几个问题：（一）土地开发投资增速过快，土地投放量偏大。今年上半年全区土地开发投资 21.49 亿元，同比增长72.09，较上年同期同比增长幅度提高了 56.38 个百分点。这
6、么大的增长幅度，不仅说明土地开发投资增长偏快，同时也说明土地的投放量偏大。（二）房地产开发投资增长幅度较大，商品住房供给偏多。今年上半年全区完成房地产开发投资 281.87 亿元，同比增长70.31，较上年同期同比增长幅度提高了 8.98 个百分点，其中，商品住房开发投资 209.01 亿元，同比增长 66.68，较上年同期同比增长幅度提高了 6.24 个百分点。商品房屋施工面积 5006.39 万平方米，其中，商品住房施工面积 4048.13 万平方米，同比增长幅度分别为 49.96和 49.29%，较上年同期同比增长幅度提高了 6.48和 1.36 个百分点。商品房空置面积 362.60
7、万平方米，同比增长38.57%，特别是商品住房空置同比增长 62.06%，较上年同期同比增长幅度提高了 7.75 个百分点。充分说明房地产开发投资增长幅度较大，商品住房供给偏多。（三）商品房销售速度放慢，商业营业用房空置较多。今年上半年全区商品房屋销售面积 406.76 万平方米，其中商品住房销售 360.64 万平方米，同比增长幅度分别为-2.57和0.02%，较上年同期同比增长幅度降低了 24.87 和 18.5 个百分点，下降幅度较大，并且出现负增长。在商品房销售速度放慢的情况下，空置商品房屋 362.60 万平方米，同比增长 38.57%，其中商业营业用房空置 80.78 万平方米，占
8、空置商品房屋总面积的 22.28%。较多的商业营业用房的空置，同时也说明开发投资结构不尽合理。（四）房价涨幅过大。今年上半年全区商品住宅平均售价为 2494 元/平方米，（上年同期商品住宅平均售价为 2043 元/平方米），同比增长 22.08，超出了合理的增长幅度，但比上年同期同比增长幅度下降了 12.48个百分点。四、问题产生的原因四、问题产生的原因（一）地方政府过于偏重以地生财。这种想法必然要形成开发用地供应量加大，进而形成土地开发投资增长过快。（二）为了迎接自治区成立 60 周年大庆，2006、2007 两年房地产开发投资规模较大。一些需要两年或三年分期投资建设的项目在大庆前合为一年投
9、资开发，由于施工规模较大，未完工程必然要结转下年。今年上半年全区商品房屋新开工面积增幅虽然较大，但上年结转的在建面积占了施工面积的大部分。因此，受自治区成立 60周年大庆影响，那些跨年工程是房地产开发投资增幅过大的一个重要原因。（三）销售速度放慢主要是由于以下几个方面的原因：1.由于商品房市场供应量较大，消费者的消费心理预期得到一定缓解，本想提前消费的推迟了消费。2.从全国看，部分城市房价有所下降，对于本地市场形势部分消费者处于观望之中，形成了一定的持币待购现象。3.住房供应结构不尽合理，90 平方米以下中小户型比例偏低，住房需求主要群体可选空间受限。从商品住房施工面积、新开工面积、竣工面积看
10、，90 平方米以下中小户型分别占 39.87%、46.60%和 24.80%，远远低于 70%的要求，与购房主群体很不协调。4.银行储备金增加，货币市场投放量减少，特别是对住房按揭贷款的控制，住房需求者支付能力受限，使得住房的有效需求降低，销量必然要减少。（四）房价上涨的主要原因是开发成本的提高。商品房屋开发成本提高主要表现在地价上涨、建材价格上涨和人工费的提高上。需求拉动影响房价上涨的程度明显降低。因此，今年上半年商品住宅均价虽然同比上涨了 22.08 个百分点，但比上年同期同比增长幅度下降了 12.48 个百分点，并且高于均价的只有呼、包、鄂三个城市。（1-6 月份各盟市商品住宅均价：呼和
11、浩特3104 元/、包头 2756 元/、鄂尔多斯 2993 元/、呼伦贝尔2043 元/、兴安盟 1457 元/、通辽市 2079 元/、赤峰市 1653元/、锡林郭勒盟 1521 元/、乌兰察布市 1153 元/、巴彦淖尔市 2279 元/、乌海市 2093 元/、阿拉善盟 1276 元/。）五、下一步应采取的主要措施五、下一步应采取的主要措施（一）认真贯彻落实国家对房地产市场进行宏观调控的各项政策措施。1.继续加强房地产市场宏观调控，特别要调整住房供应结构，加大 90 平方米以下普通商品住房和经济适用住房建设力度，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。通过住房供应结构的调整，进一步提高居
12、民对住房的有效需求，缓解住房供求矛盾，抑制房价过快上涨。各级政府要加快廉租住房制度建立步伐，切实解决低收入家庭的住房困难问题。2.加强住房价格管理，改进和规范经济适用住房制度，加大对经济适用住房预销售价格的审定力度，合理确定普通商品住房销售价位。要把普通商品住房销售价位作为土地出让条件，并根据普通商品住房价位确定该宗土地价格，切实防止房价地价过快上涨。3.适当时候要全面提高商品房预销售条件，旗县所在地商品房开发项目，投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的 50%以上，方可申请预销售；设市城市商品房开发项目，投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的 70%以上，方可申请预销售。对于未达到上
13、述标准及其它预售条件的，房地产行政主管部门不得发放商品房预销售许可证；各商业银行和住房公积金管理中心不得为其提供购房按揭贷款。4.采取适度的住房信贷政策，既要防止房地产开发投资规模过大，又要适当增加自住住房需求者的支付能力。（二）切实整顿和规范房地产市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。巩固房地产市场秩序专项整治活动的成果，按照国家八部委有关要求继续对违法违规开发经营、囤积房源、恶意哄抬房价、将未竣工预售商品房再行转让和违规办理行政审批手续等不规范行为进行了严肃查处。并在已建立的房地产企业及从业人员信用档案系统中予以记录、曝光，维护一个良好的房地产市场秩序和房地产市场管理环境。（三）控制城市房屋
14、拆迁规模，减少住房被动需求。按照建设部要求，严格审查各盟市上报的房屋拆迁年度计划，努力把全区房屋拆迁规模控制在一个合理的范围内，减少住房被动需求，稳定住房价格。（四）加快运用商品房预销售网络管理系统，实现网上售房，完善市场信息披露制度。为了规范房地产开发商的商品房预销售行为，防止商品房供求信息不对称和开发商以营销策划为名囤积房源、恶意哄抬房价，我区已建成了全区统一的商品房预销售网络管理系统，逐步实现网上售房。下一步要加大网上售房推动力度，并通过全区联网，增加商品房供给信息的透明度，通过商品房预销售网上签约、预销售合同网上联机备案，规范房地产开发商的商品房销售行为。系统的启用，将运用现代化的技术
15、和手段完成市场信息采集，一方面为房地产行政主管部门及时了解、掌握行业发展动态，进一步及时掌握商品房供销情况，及时准确判断房地产市场发展趋势，切实有效地调控房地产市场，提高政府对市场的监管和引导能力；另一方面将信息向社会公开，使广大群众通过上网就可以及时了解全区房地产市场情况，以便正确引导企业理性投资，消费者理性消费，促进市场理性发展。（五）认真落实住房建设规划，合理供应开发用地。认真落实住房建设规划，在住房建设规划和年度计划的指导下，合理控制土地供应及房地产开发规模。保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%；增加 90 平方米以下普通商品住房和经济适用住房供应比例，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。要正确处理计划与市场的关系，通过切实有效的计划手段，使计划与市场相互协调，相互补充，防止出现市场与计划相对立的局面。要通过住房建设规划的实施，使住房建设在市场经济条件下得到科学有序的健康发展。二八年七月十二日
