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1、核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！海海口口新新外外滩滩 复复兴兴城城项项目目可可行行性性研研究究报报告告9JWKffwvG#tYM*Jg建设期按九个月计算,月利率按 0.4575%计全息,为 118 万元。一期工程建设总投资为 8501 万元（详见辅助报表 1.建设投资估算表） 。74(二) 二期工程二期工程投资本期工程暂不估算,由二期工程可行性研究报告专题研究。第二节第二节 资金筹措资金筹措一期工程业主自筹项目资本金为 3261 万元，占总投资的38.36%;向国内银行申请中长期借款 3500 万元，占总投资的41.18%;施工单位垫资和销售预付款 1740 万元,占总投资的20.46
2、%（中长期借款按年利率 5.49%，月利率 0.4575%计息） 。第三节第三节 资金投资使用计划资金投资使用计划根据项目特点,本项目分月度工程投资使用计划为:一期工程建设期投资 8501 万元,其中：业主自筹资本金 3261 万元，施工单位垫资和销售预付款 1740 万元,向银行申请中长期借款 3500 万元。2003 年 7 月投资 4195 万元，8 月投资 1348 万元,9 月投资 1353 万元,10 月投资 686 万元,11 月投资 268 万元,12 月投资 267 万元;2004 年 1 月投资 184 万元,2 月投资 100万元,3 月投资 100 万元(详见辅助报表
3、2)。海南省咨询投资公司 - 75 -76第十二章第十二章 一期工程财务分析与评价一期工程财务分析与评价一一. . 基础数据基础数据(一) 项目经济分析遵循的主要依据1. 中华人民共和国企业财务通则；2. 中华人民共和国企业会计准则；3. 中华人民共和国施工、房地产开发企业财务制度；4. 中华人民共和国营业税暂行条例；5. 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例；6. 海南省关于免征减征企业所得税的规定；7. 建设项目经济评价方法与参数 。(二) 各项财务基础数据1. 项目计算期一期工程建设期九个月,销售期一年三个月(含建设期三个月)。2. 销售收入一期工程在一年三个月内（含建设期 3 个月）计
4、划销售30000m2，剩余 26867 平方米暂不销售。一层铺面 17120m2按5000 元/m2 出售；二层 8000m2按 3800 元/m2出售；三层4880m2按 3200 元/m2出售；总销售额为 13162 万元(以上售价为保守定价,目前市场实际价均高出 60%以上)。3. 一期工程销售税金及附加海南省咨询投资公司 - 77 -房地产业按国家规定缴纳 5%的营业税，城建税按营业税的 7%计，教育税附加按营业税的 3%计缴;销售税金及附加为724 万元。4. 一期工程总成本和费用估算(1) 土地征用费：2839 万元。(2) 前期工程费：305 万元。(3) 建筑安装费：3867
5、万元。(4) 基础设施费：308 万元。(5) 公共配套设施费：400 万元。(6) 开发间接费用：32 万元。(7) 工程其它费用:538 万元(8) 销售费用：按销售额的 3%估算，为 395 万元。(9) 管理费用：房地产开发管理人员 30 人，人均月工资按 2000 元/月估算,福利基金按工资总额的 14%计算;其它管理费用按工资福利的 50%估算;管理费用总额为 150 万元。(10) 财务费用：项目中长期贷款 3500 万元，贷款年利率按 5.49%（月利率 0.4575%）计息,财务费用总额为 173 万元。一期工程总成本 9007 万元(详见辅助报表 3)。5. 所得税根据国家
6、规定所得税按 15%缴纳;所得税总额为 476 万元。6. 税后利润分配78本项目税前利润为 3431 万元,税后利润为 2955 万元;税后利润提取 10%的公积金和 5%公益金。二二. . 财务分析与评价财务分析与评价1. 盈利能力分析本项目反映盈利能力的评价指标如下：全部投资指标名称单位所得税前 所得税后财务内部收益率%61.5651.84投资回收期(含建设期)月12.2912.95财务净现值(Ic=12%)万元26082129项目投资利润率%34.76项目投资利税率%48.88从上表可以看出全部投资内部收益率大于基准收益率(Ic=12%)，财务净现值大于零，表明本项目除能满足行业最低要
7、求外，还有超额盈余，因此，在财务上是可以接受的；投资回收期小于行业基准投资回收期，表明本项目盈利能力较强，投资利润率远远大于银行贷款利率，说明本项目投资回报较高，经济效益很好。2. 偿债能力分析反映偿债能力的主要指标有固定资产借款偿还期等指标。偿还固定资产借款本金的资金来源主要有现金回笼以及企业未分配利润。根据借款还本付息表可以得知，一期工程借款偿还海南省咨询投资公司 - 79 -期为 14.83 个月(含建设期九个月);表明企业可以按期还清借款，贷款金融机构风险很小(详见辅助报表 5)。通过以上分析，说明企业有较强的清偿能力。3. 不确定分析(1) 敏感性分析主要对销售价格和建设投资分别作了
8、提高和降低 5%、10%及销售量下降 5%、10%、15%、20%的单因素变化对所得税后内部收益率的影响进行了敏感性分析（见附表敏感性分析表） 。从表中可以看出，一期工程中对财务指标最为敏感的是销售量，当最不利的情况下（销售量下降 20%） ，内部收益率仍为 17.76%，仍大于行业基准收益率;说明本项目抗风险性较强。综上所述，本项目具有较强的盈利能力和还贷能力，并且在投资利润率及敏感性分析等方面具有较强的抗风险能力，本项目在经济上是合理的，在财务上是可行的。80第十三章第十三章 二期工程投资估算与资金筹措二期工程投资估算与资金筹措第一节第一节 投资估算投资估算一一. . 估算依据估算依据1.
9、 建设项目经济评价方法与参数 （第二版） ；2. 海南省建筑工程预算定额 （2001 版） ；3. 市政工程预算定额海南省基价本 （2000 版） ；4. 安装工程预算定额海南省基价本 （2000 版） ；5. 海南省装修工程预算定额 （2002）版；6. 配套设备按市场价估算；7. 业主提供的有关资料；8. 其它费用按海南省有关规定估算。二二. . 估算范围、内容及金额估算范围、内容及金额(一) 二期工程1. 建筑工程:投资 552 万元(1) 桩基工程:面积 2572m2,单位造价 250 元/m2,金额 64 万元；(2) 土建工程:面积 7174m2,单位造 680 元/m2金额 48
10、8 万元。2. 装修工程:单位造价 2200 元/m2金额 1578 万元。3. 设备购置安装工程:投资 1287 万元海南省咨询投资公司 - 81 -(1) 空调设备购置安装:设备购置金额 220 万元,安装费用30 万元；(2) 音响设备购置安装:设备购置金额 800 万元,安装费用64 万元；(3) 其它设备购置安装:设备购置金额 160 万元,安装费用13 万元。4. 无形资产投资:投资 193 万元(1) 土地使用费:二期工程占地面积 5 亩,按 38.50 万元/亩估算,金额 193 万元。5. 工程其它费用:总费用 270 万元(1) 规划设计费:按工程直接投资的 2%估算,为
11、72 万元；(2) 勘探费:按工程直接投资的 1%估算,为 36 万元；(3) 咨询调查及可研费:25 万元；(4) 建设单位管理费：按工程直接投资的 1.2%估算,为 43万元；(5) 施工监理费:按工程直接投资的 0.8%估算,为 29 万元；(6) 筹建费：30 万元；(7) 培训费：20 万元；(8) 其它费用：15 万元。6. 预备费按固定资产投资的 5%估算为 194 万元。827. 建设期利息建设期按一年估算，固定资产贷款本金 2500 万元，建设期付息;贷款年利率按 5.58%计半息，建设期利息为 70 万元。8. 流动资金估算经营中的流动资金需求量按分项详细估算法估算，年流动
12、资金需求金额为 92 万元。二期工程总投资：4236 万元其中：固定资产投资：4074 万元建设期利息：70 万元流动资金：92 万元第二节第二节 资金筹措资金筹措二期工程业主自筹资金 1736 万元,占总投资的 40.98%,向国内银行申请中长期借款 2500 万元,中长期借款年利率按 5.58%计息。第三节第三节 资金投资使用计划资金投资使用计划根据项目特点,本项目分年度工程投资使用计划为:二期工程建设期投资 4144 万元,其中业主自筹资本金 1644 万元，向海南省咨询投资公司 - 83 -银行申请中长期借款 2500 万元；经营期第一年投入流动资金88 万元,经营期第二年投入流动资金
13、 4 万元，经营期流动资金全部由业主自筹解决。84第十四章第十四章 二期工程财务分析与评价二期工程财务分析与评价一一. . 项目经济分析遵循的主要依据项目经济分析遵循的主要依据1. 中华人民共和国企业财务通则；2. 中华人民共和国企业会计准则；3. 中华人民共和国文化体育企业财务制度；4. 中华人民共和国文化体育企业会计制度；5. 中华人民共和国营业税暂行条例；6. 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例；7. 海南省关于免征减征企业所得税的规定；8. 建设项目经济评价方法与参数 。二二. . 各项财务基础数据各项财务基础数据二期工程：1. 二期工程营业收入营业收入主要有二项。国际影楼收入估算按
14、人均 18-28 元/人计算,上座率第一年按 60%计,第二年至第十年按 70%计算,正常年营业收入为 1226万元。娱乐中心营业收入按月营业额 68.4 万元估算,第一年经营负荷为 60%,第二年为 70%;正常年营业收入为 575 万元。2. 二期工程营业税金及附加国际影楼工程属文化体育项目,根据国家规定按 3%缴纳营业税,城市维护建设税按营业税的 7%,教育税附加按营业税的 3%计缴;正常年营业税及附加为 54 万元。海南省咨询投资公司 - 85 -3. 二期工程营业成本及费用(1) 影片购买租赁费按国内市场价估算,娱乐场所原料按市场价估算,正常年为 238 万元。(2) 燃料及动力费用
15、按市场预测及海口市市物价局公布价估算，正常经营年为 119 万元。(3) 服务人员工资及福利费：本项目劳动定员 40 人。服务人员 32 人，月平均工资 800 元/月；管理人员 8 人，月平均工资 2000 元/月；福利费按工资总额的 14%计，正常年直接人工为 35 万元。(4) 折旧费用：办公用房、复兴国际影楼及娱乐中心房屋及建筑物按 30 年计提折旧费用，按年数总和法计算，残值率为 10%；配套设备按 10 年计提折旧，残值率为 5%；办公设备按 5 年计提折旧，残值率为 5%；正常年折旧费用为 220 万元。(5) 修理费用：按固定资产折旧的 40%估算，正常年为88 万元。(6) 摊销费用：无形资产按 10 年摊销，递延资产按 5 年摊销，正常年为 77 万元。(7)
