国金证券reits专题研究doc

《国金证券reits专题研究doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国金证券reits专题研究doc（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 投资标的类别丰富，与 A 股关联度低基本结论基本结论房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是一种 以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管 理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单而言， REITs 就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、 办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。其收益主要来自两方面：一是其长 期的资本增值收益，二是租金收益，即 REITs 的分红。REITs 起源于美国，截止 2012 年 1 月份，美国约有 152 只 REITs 公募 基金，资

2、产规模大约 5000 亿美元，从美国 REITs 发展路径来看，REITs 的投 资品种一直不断创新。从 REITs 组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种，美国主要以公 司形式为主。而根据具体运作方式，REITs 可分为三种类型：一是权益型；二 是抵押型；三是混合型。在美国，权益型 REITs 占绝对主导地位，其次是抵押 型 REITs，混合型 REITs 的重要性相对较低。从对 All REITs 指数风险收益特征分析可知，All REITs 指数风险大体处 于标普 500 和纳指 100 指数之间，对比沪深 300(股吧)指数看表现相对稳健， 风险指标略低于沪深 300(股吧)，且与

3、我国股市相关性较弱。因此，从资产配 置角度出发，REITs 资产可起到分散风险及稳定投资组合收益的作用。同时，美国 REITs 持有的物业分布非常广泛，覆盖经济活动的各个领域， 各类型物业对经济周期敏感度是不一样的。如酒店、度假村及零售等对经济周 期的敏感度相对较高；而医疗、仓储及林场等与经济周期相关性较弱，表现出 相对抗周期性。因此在不同经济周期，相机配置不同类型的 REITs 将会有较好 的表现。此外，法律规定 REITs 必须支付不少于 90%的税后利润给持有人，其属 于高派息品种。从统计来看，1972 年以来，长期平均年化总回报率 13.75% 中年均派息收入约为 8.3%。因此高派息

4、是对周期系统风险的又一化解，也是 REITs 长期表现稳健的关键因素。美国近期经济数据表现靓丽，加之新屋销售以及成屋销售、租出率及租金 等数据显示美国房地产(尤其租赁市场)的企稳。因此，在 08 年次贷危机爆发 以来 REITs 大幅下跌为其投资价值提供较好的安全边际以及近期租赁市场的升温提供更多的租金收入的背景下，财务稳健的公寓、仓储、工业厂房等 REITs 具备较好的投资价值。目前，我国公募基金方面没有真正 REITs 基金，但有两只以 REITs 基金 为主要投资标的的 QDII，属于基金中的基金。这两只基金分别为诺安全球不 动产基金和鹏华美国房地产基金，均以权益类 REITs 为投资标

5、的，但投资范围 有所区别，诺安不动产投资范围相对较为广泛，以全球权益类 REITs 为投资标 的，而鹏华房地产是以美国权益类 REITs 为主要投资标的。结合当前宏观环境 及估值，投资者可关注两只基金的投资价值。风险提示：风险提示：REITs 基金投资标的由于受各国宏观经济、地产市场以及汇率 等多因素影响，具有较高风险/收益特征。建议具备风险承受能力的投资者参与。房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是一种 以发行收益凭证的方式募集特定投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营 管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单

6、而言， REITs 就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、 办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。其收益主要来自两方面：一是其长 期的资本增值收益，二是租金收益，即 REITs 的分红，法律规定 REITs 必须 支付不少于 90%的税后利润给持有人。REITs 起源于美国 20 世纪 60 年代，目前共有二十几个国家有上市 REITs，包括美国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡等国家，其中在美国发展 最为成熟。据不完全统计，美国约 50%房地产投资来自于 REITs，对房地产 业的稳定发展起到了巨大作用。截止 2012 年 1 月份，美国约有 152 只 REITs 公

7、募基金，资产规模大约 5000 亿美元。从美国 REITs 发展路径来看，REITs 的投资范围一直处于扩展中，例如从 80 年代的儿童保育中心、90 年代的汽车服务中心、2000 年时的电影院到最 近 5 年前的健身中心、葡萄种植园等。从投资各标的的规模来看，商场、公寓 及医疗中心的资产规模占比相对较高。图表 1：美国 REITS 发展情况国金证券(股吧)研究所 NAREIT“ /来源：国金证券(股吧)研究所 NAREIT 图表 2：各投资标的 REITS 数量及资产规模占比国金证券(股吧)研究所 NAREIT“ src=“/upimg/20120322/1332402605Z22M3.jp

8、g“ title=“来源：国金证 券(股吧)研究所 NAREIT“ /来源：国金证券(股吧)研究所 NAREIT REITs 运作模式简介运作模式简介从 REITs 组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种，美国主要以公 司形式为主。公司型 REITs 是由具有相同投资目标和投资特性的企业或个人形成的公 司聚合体。投资者通过购买公司股份成为股东，可通过出席股东大会、选举董 事会成员等方式参与公司的重大经营决策，并由公司董事会行使公司的法人财 产所有权。公司通过内部自设管理人或委托外部独立的管理公司对公司资产进 行投资管理。董事会对公司的经营和管理活动进行监督。 契约型 REITs 投资者以委

9、托人(受益人)的身份通过份额持有人大会，委托 受托人(通常也是 REITs 管理人)行使经营管理权，委托人和受托人以信托合同 为基础行使各自的权利并履行义务。公司形式 REITs 基本运作模式如下图，REITs 通过在股票市场发行股票 (IPO 或者增发)募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买 REITs 股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。 REITs 的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他 REITs 股票所得的股利、 投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。根据具体运作方式，REITs 可分为三种类型：一是权益型，属于直接拥有 地产、

10、其收入主要来源于旗下房地产的经营收入；二是抵押型，主要以金融中 介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获取 抵押房地产的部分租金和增值收益；三是混合型，即从事房地产权益投资，还 可从事房地产抵押贷款。在美国，权益型 REITs 占绝对主导地位，其次是抵押 型 REITs。混合型 REITs 的重要性相对较低。图表 3：公司制 REITs 的基本运作模式国金证券(股吧)研究所 “ src=“/upimg/20120322/13324026060303XX.jpg“ title=“来源：国金证 券(股吧)

11、研究所 “ /来源：国金证券(股吧)研究所 REITs 指数表现相对平稳，分散风险作用明显指数表现相对平稳，分散风险作用明显REITs 作为一种基金，投资范围较广，各类型地产项目收益相关性相对较 小等因素使投资管理人可以在不同的地产项目进行配置。而且 REITs 主要以 能够产生稳定收益的不动产为投资对象，投资收益相对稳定。通过对 All REITs 指数、标普 500、纳指 100 风险收益特征分析可知(区 间：85 年 3 月至 12 年 1 月)，All REITs 指数累计收益、月度平均收益均高 于标普 500，小于纳指 100 指数，标准差亦如此，高于标普 500、小于纳指 100

12、指数。图表 4 ： All REITs 指数风险收益特征分析（ 85 年 3 月至 12 年 1 月）指数指数 All REITs 纳斯达克纳斯达克(微博微博) 100 标普标普 500 月度平均收益0.84%1.22%0.72% 标准差（月度）5.07%7.50%4.53% 累计收益861.33%1898.02%624.37% 来源：国金证券(股吧)研究所同时，从 5 年期月度滚动标准差来看，绝大多数时间 All REITs 指数的标 准差是处于标普 500 和纳指 100 之间。但是，进入 2008 年，由次贷引发的 金融危机导致其收益率波动较大，5 年期滚动标准差逐步走高。目前看中短期

13、走势再度趋于平稳。图表 5：ALL REITs 指数走势国金证券(股吧)研究所 “ src=“/upimg/20120322/13324026061Z46405.jpg“ title=“来源：国金 证券(股吧)研究所 “ /来源：国金证券(股吧)研究所 图表 6：5 年期月度滚动标准差(起止日期 85 年 3 月)国金证券(股吧)研究所 “ src=“/upimg/20120322/133240260B5052105.jpg“ title=“来源：国金 证券(股吧)研究所 “ /来源：国金证券(股吧)研究所 而通过对 All REITs 指数风险收益与国内沪深 300(股吧)对比分析可知， A

14、llREITs 指数走势较沪深 300(股吧)指数平稳，除了近一年期标准差略大于沪 深 300(股吧)外，其余阶段 All REITs 指数的标准差都要小于沪深 300(股吧)。 而从下行风险来看，各阶段 All REITs 指数下行风险明显小于沪深 300(股吧) 指数。图表 7：ALL REITs 与沪深 300(股吧)走势国金证券(股吧)研究所 NAREIT“ src=“/upimg/20120322/133240260D064040.jpg“ title=“来源：国金证 券(股吧)研究所 NAREIT“ /来源：国金证券(股吧)研究所 NAREIT 图表 8：月度收益率分布(2003

15、年 1 月-2012 年 1 月)国金证券(股吧)研究所 NAREIT“ src=“/upimg/20120322/133240260E30L329.jpg“ title=“来源：国金证 券(股吧)研究所 NAREIT“ /来源：国金证券(股吧)研究所 NAREIT 其次，通过对 All REITs 指数月度收益率分布分析可知，43%比例的收益 率处于 05%之间。而从其分布与沪深 300(股吧)比较来看，收益率小于 5%以 下各阶段其占比明显小于沪深 300(股吧)，收益率处于 010%之间比例同样 明显高于沪深 300(股吧)，而极端收益值较少，进一步体现其收益分布较为稳 定。图表 9 ：

16、短中长期 All REITs 指数表现时间段指数累积增长率标准差（月 度）月度均值下行风险All REITs10.21%6.24%0.99%-23.06%近一年沪深 300-19.91%5.02%-1.72%-36.77%All REITs122.40%7.92%2.54%-67.35%近三年沪深 30021.22%8.81%0.92%-105.99%All REITs-11.32%9.06%0.22%-187.62%近五年沪深 3003.30%11.08%0.67%-238.16% 来源：国金证券(股吧)研究所 NAREIT此外，通过对 All REITs 指数于沪深 300(股吧)的相关性分析可知，其与 沪深 300(股吧)相关性系数较低，仅为 0.18。而从沪深 300(股吧)与 All REITs 指数 3 年期滚动相关性系数来看，均值为 0.15，走势基本维持在 0.4 以下。因此，结合以上短中长期及各阶段分析可知，All REITs 指数表现较为稳 健，风险水平相对低，与国内股市相关性较弱。因此，从资产配置角度出发， REITs 资产可起到分散风险及