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1、第 1 页/共 33 页中南物中南物业业管理管理战战略略规规划划建建议书议书中南房地中南房地产业产业有限公司有限公司二二七年七月十一日七年七月十一日目目 录录第 2 页/共 33 页一、一、项项目目调调研的研的现现状以及状以及结结果果 3二、中国物二、中国物业业管理行管理行业业和市和市场场分析分析 4三、三、中南物中南物业业管理管理SWOT分析分析 11四、中南物四、中南物业业管理管理发发展展战战略略规规划划 12五、中南物五、中南物业业管理改制建管理改制建议议 16六、聘六、聘请请国国际际品牌的物品牌的物业业管理合作管理合作顾问顾问 32七、七、结结束束语语 32一、一、项项目目调调研的研的
2、现现状以及状以及结结果果调调研研现现状：状：第 3 页/共 33 页1、专业化程度偏底；2、培训力度不够；3、物业管理整体管理规划于思路方面欠缺；4、服务模式和服务理念上存在缺陷；5、各物业管理部门诸多业务处理和操作工序繁杂，手工统计汇总工作量大、信息可靠程度差； 6、缺乏统一标准化、规范化的科学管理手段，导致各项目物业管理部门在理解、贯彻、执行公司政策和法规方面存在差异； 7、各种经营决策所需的数据采集难、准确率低，所得数据具有滞后性； 8、物业管理数据资源的编码和分类管理不科学，难以进行数据的统计、分析、决策； 9、各物业管理部门与各地产公司之间数据信息不能共享、信息交换缓慢、管理成本高、
3、工作效率低，重复作业多；10、物业管理层无法对业务过程和企业资源进行科学、有效、及时的优化配置和监管；调调研研结结果：果：1、项目开发速度快，物业管理专业人才储备、培养的梯次跟不上项目开发的速度，造成项目开发与物业管理脱钩；2、各物业管理公司从开发设计、工程施工、策划销售均没有更完善的前期介入，导致后期管理、服务、物业使用上遗留问题多，投诉多；3、各物业管理公司没有计划、筹备，没有统一形象、品牌；没有统一规章制度与作业流程；4、物业管理从业人员管理水平、业务能力参差不齐，各自为政，致使公第 4 页/共 33 页司不满意、业主不满意、员工不满意。二、中国物中国物业业管理行管理行业业和市和市场场分
4、析分析目前全国物目前全国物业业管理企管理企业业数量和数量和发发展情况展情况根据2005年12月16日国务院第一次全国经济普查领导小组办公室、国家统计局联合发布的第一次全国经济普查主要数据公报（第三号）显示，截止2004年末，全国共有物业管理企业法人单位3.2万个，具体分布为：63.67%17.72%18.61%东部地区中部地区西部地区中国物中国物业业管理企管理企业业地域分布地域分布图图资资料来源：国家料来源：国家统计统计局第一次全国局第一次全国经济经济普普查查数据数据备注：本次经济普查将中国分为三大地区。东部地区包括：北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南；中部地区包
5、括：山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地区包括：内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆。第 5 页/共 33 页05000100001500020000250003000035000中中国国物物业业管管理理企企业业增增长长速速度度图图表表1985年 1990年 1995年 2000年 2004年资资料来源：国家料来源：国家统计统计局第一次全国局第一次全国经济经济普普查查数据数据目前全国物目前全国物业业企企业资质业资质情况情况截止2004年底，全国共有国家一级物业管理企业362家，所占比重1.13%，国家二级物业管理企业所占比重27.4%，其
6、中东部地区一级占了东部物业管理企业总量的1.35%，中部为0.59%，西部为0.87%。从全国一级物业管理企业总量来看，东部占了总量的76.47%，中部9.24%，西部14.29%。第 6 页/共 33 页中中国国物物业业管管理理企企业业资资质质比比例例图图1.13%29.40%69.47%国家一级资质国家二级资质国家三级资质中中国国一一级级物物业业管管理理企企业业区区域域分分布布图图9.24%14.29%76.47%东东部部地地区区中中部部地地区区西西部部地地区区资资料来源：国家料来源：国家统计统计局第一次全国局第一次全国经济经济普普查查数据数据目前全国物目前全国物业业管理房屋面管理房屋面积
7、积和物和物业类业类型型截止2004年，全国物业管理企业在管房屋建筑面积288252万平方米，第 7 页/共 33 页其中各地区物业管理企业在管房屋面积分布为：全全国国物物业业管管理理企企业业在在管管房房屋屋建建筑筑面面积积分分布布图图69.87%15.52%14.61%东部地区中部地区西部地区其中各种管理其中各种管理类类型物型物业业比例情况：比例情况：全全国国物物业业管管理理企企业业在在管管房房屋屋中中各各种种类类型型物物业业分分布布图图14.35%9.42%76.23%住住宅宅物物业业办办公公商商业业物物业业特特种种物物业业资资料来源：国家料来源：国家统计统计局第一次全国局第一次全国经济经济
8、普普查查数据数据第 8 页/共 33 页从从业业人人员员截止2004年末，全国物业从业人员达到143.4万人，但整体从业人员素质层次不齐，按学历分布情况如下：全全国国物物业业管管理理从从业业人人员员学学历历比比例例图图2.47%15.53%34.82%47.18%大大专专以以上上学学历历大大专专学学历历高高中中或或中中专专学学历历高高中中或或中中专专以以下下全国物全国物业业管理企管理企业财务经营业财务经营状况状况截止2004年底，全国物业管理企业资产负债率为62.46%，东部为62.75%，中部为58.09%，西部为64.90%，东部略高于全国平均水平。全国物业管理企业利润总额为411907万
9、元，东部物业管理企业利润占了中国物业管理企业利润总额88.32%，中部为11.67%，西部为0.01%。东部占全国物业管理企业利润比重最高。中国物业管理企业营业利润总额为140800万元，东部物业管理企业营业利润占了中国物业管理企业营业利润总额138.14%，中部为-22.48%，西部为-15.66%。东部占全国物业管理企业营业利润比重最高。从物业管理企业营业利润占物业管理企业利润比重来看，全国为34.18%，东部为53.46%，中部为-65.84%，西部为-第 9 页/共 33 页45178.69%。东部最高，而中西部为负。地区分地区分类类利利润资产润资产比比利利润权润权益比益比 负债权负债
10、权益比益比 人均利人均利润润（万（万/人）人）全国1.48 3.95 166.37 0.29 东部1.64 4.40 168.45 0.37 中部1.62 3.87 138.60 0.21 西部0.00 0.01 184.91 0.00 中国物中国物业业管理市管理市场发场发展展望展展望从以上数据分析来看，中国物业管理行业经过20多年的发展，特别是2000年以后随着中国改革开放的不断深入，中国经济发展不断飞跃、加入WTO，中国房地产市场的迅速升温，中国物业管理行业引来发展的高峰期。无论物业管理企业数量的发展、物业管理覆盖率、物业管理企业财务经营状况、还是物业管理企业从业人员素质都有质的飞跃和提升
11、。进入21世纪以来，在当前经济全球化加快、市场竞争加剧和WTO环境下，国外先进的物业管理企业纷纷进入国内，这些都使得中国的物业管理企业将引来更快速的发展，同时将面临激烈的市场竞争，中国物业管理市场将进入战国时代，呈现以下发展局面： 物业管理市场将会扩大。随着中国经济的快速发展，中国房地产市场的的迅猛发展居民的收入增多也导致住房需求的增加，因此给物业管理企业带来更多的市场机会。 中高档的物业管理需求将会趋于上升。由于居民收入的普遍提高，对住房的需求层次将会更加分明。同时也由于模仿效应，这些因素都会第 10 页/共 33 页导致中高档的物业管理需求的增加。 造成物业管理市场供给量的增加。由于房地产
12、市场的供给量的增加，客观上也要求有更多的市场供给。同时，由于中高档物业管理市场具有一定的利润，因此更多的企业包括国外的物业管理企来将会加入竞争的行列。 物业管理市场秩序的影响。由于具有资金雄厚、技术先进、管理超前的外资物业管理企业进入，以及国内更多物业管理企业的出现，物业管理市场的竞争进一步加剧，而国内物业管理企业总体而言还比较稚嫩，因此而临着较大的竞争压力。 对物业管理行业素质的影响。由于竞争加剧，物业管理企业加快改革和调整的步伐，改进技术和提高管理水平，这样就能提升整个物业管理行业的素质和企业竞争力。 物业管理市场格局将细分，随着物业管理行业的发展，我国物业管理高端、中端与低端市场层次逐步
13、显现，物业管理企业要想在激烈的市场竞争中胜出，就必须基于细节，完美创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度，这是当前物业管理企业战略思维与现实抉择。 物业管理覆盖率和物业类型将增多，我国物业管理覆盖率还比较低。除现有住宅小区必须进行物业管理外，大范围的后勤服务社会化定会给物业管理更加广阔的发展空间。仅就广州而言，到2006、2007年年底前，广州市旧城区物业管理覆盖率将分别达到50%和75%， 深圳将达到90%，这一切将给中国物业管理行业提供广阔的市场发展机会。第 11 页/共 33 页三、中南物三、中南物业业管理管理 SWOT 分析分析我们的优势（我们的优势（ Strong）中南品牌优势和行业影响力
14、中南控股 20 年的沉淀和积累项目品质的优越性和规划超前性高层思想前展性和对物业强大支持中南在本地区的良好政府关系和人脉资源客户高端，领先高端物业管理市场管家服务模式的准备启动物业内部管理体系的即将规范性超大项目的诞生近 500 万方的物业管理面积（多类型）我们的劣势（我们的劣势（Weak power）市场意识缺乏员工和管理团队整体素质水平有待提升人力资源开发和团队建设体系尚有差距目标管理意识和方法有待继续提高管理和服务标准化体系需要继续深化质量管理和控制体系尚未建立对多个项目的操控能力有待提升物业公司的财务能力和利润水平偏低物业品牌的策划和传播体系尚未建立在本地区市场和行业的影响力尚未建立我
15、们的威胁（我们的威胁（Threaten ）国内大型房地产集团进入东部沿海市场（如万科集团、雅居乐集团、鲁能集团、绿城集团等） ，将派生自身的物业管理企业，从而影响中南在高端物业管理市场的领先地位随着房地产的快速升温，必将有国内大型物业管理企业，甚至外资物业管理企业进入市场争抢蛋糕；本地部分市场化物业管理企业的快速扩张本地区物业管理市场化程度不高；本地区物业管理消费意识不成熟，物业管理费偏低我们的机会（我们的机会（Opportunity）全国经济的快速发展，城市化进程增快长三角东部沿海地区经济高速发展，市场经济和商品经济高度发展；东部沿海房地产市场的迅猛发展，和旅游地产项目的纷纷启动，提供广阔的
16、市场空间本地区高端物业管理市场尚未形成目前本地区物业管理市场的竞争程度不够激烈；根据市场细分，我们目前占领的高端物业管理市场在本地区尚未有强有力的竞争对手第 12 页/共 33 页四、中南物四、中南物业业管理管理发发展展战战略略规规划划目前中南物业的未来发展的愿景和目标要求尚不够清晰，根据物业管理部对内部SWOT分析，和外部行业和市场环境分析，建议中南物业的未来发展愿景和战略目标为：发发展愿景：展愿景：中国中国专专注高端物注高端物业业的的专业专业物物业业管理服管理服务务商商战战略方略方针针： ：依托地产集团公司，持续发展，实现自我发展、自主经 营、自负盈亏、自我循环二级公司经营架构； 实现规模经营，获取较高的高端物业市场份额和实际
