国内外典型大学城的商业地产

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1、国内外典型大学城的商业地产国内外典型大学城的商业地产本文通过对国内外典型大学城的商业地产及设施的开发进行案例研究，寻找国内大学城在商业地产以及设施开发建设方面存在问题和国内外大学城在此方面的不同，同时通过商业地产开发理论的指引，确定影响大学城内商业地产发展的因素，并总结出大学城商业地产(包括零售商业和办公商业两类)在布局、业态等方面的规律，并根据大学城商业地产的特点，提出该商业地产的开发模式建议。本 文 共 七章。第一章讨论了本文写作的背景、目的、意义、内容、方法以及该领域的研究现状。第二章研究了大学城发展的相关理论，包括大学城发展理论、商业地产发展理论和办公地产发展理论。第三章对我国典型大学

2、城进行案例研究并总结了国内大学城商业地产开发普遍存在的问题，主要选择上海松江大学城、杨浦大学城、杭州下沙大学城和南京仙林大学城进行研究。第四章对国外典型大学城进行研究，主要选择英国剑桥大学城、美国哈佛大学、日本筑波大学城、韩国釜山大学城进行研究。第五章则在明确了影响大学城商业地产开发的主要因素以及国内外发展的不同之处的基础上，归纳总结大学城商业地产发展的规律，分别从零售商业和办公商业地产两个方面进行研究。第六章则对我国大学城商业地产开发模式提出建议，分别从零售商业和办公商业地产两个方面进行研究。第七章总结与展望。第1章绪论1.1研究背景近年来，大学城如雨后春笋般在全国遍地开花。据统计，目前全国

3、近年来，大学城如雨后春笋般在全国遍地开花。据统计，目前全国建设的大大小小大学城共有建设的大大小小大学城共有5050个之多，而随之带来的大学城商业则个之多，而随之带来的大学城商业则逐渐成为业界关注的焦点。围绕巨大的大学消费市场，大学产业链逐渐成为业界关注的焦点。围绕巨大的大学消费市场，大学产业链以教育为龙头，拉动了休闲、娱乐、体育、旅游、酒店服务、培训以教育为龙头，拉动了休闲、娱乐、体育、旅游、酒店服务、培训教育、会议接待等多种产业和行业发展，大学产业正成为各大城市教育、会议接待等多种产业和行业发展，大学产业正成为各大城市不容忽视的朝阳产业。大学城内千百万学生的强大消费潜力正吸引不容忽视的朝阳产

4、业。大学城内千百万学生的强大消费潜力正吸引着各类商业投资者的目光。大学城周边商业的发展，被认为是目前着各类商业投资者的目光。大学城周边商业的发展，被认为是目前最具投资潜力，也是最红火的商业开发地之一。最具投资潜力，也是最红火的商业开发地之一。大学周边商业开发中，目前多以大学周边商业开发中，目前多以“千铺一条街千铺一条街”的模式进行，业态、的模式进行，业态、规模等均较为凌乱。在某些地方大学城变成一种规模等均较为凌乱。在某些地方大学城变成一种“圈地圈地”手段之后，手段之后，各方面存在的问题也渐渐凸显。众多地方视大学城的教育发展为次，各方面存在的问题也渐渐凸显。众多地方视大学城的教育发展为次，商业、

5、住宅等房地产发展为主，希望通过大学城的建设，快速带动商业、住宅等房地产发展为主，希望通过大学城的建设，快速带动地区发展，忽略房地产发展规律，导致了一些大学城陷入卫星城人地区发展，忽略房地产发展规律，导致了一些大学城陷入卫星城人气不足与大学城教育服务不足的尴尬境地。气不足与大学城教育服务不足的尴尬境地。大学城应该如何发展，大学城发展中周边商业地产应该置于怎样的地位，周边商业地产怎样配合大学城以及周边城市的发展，都是目前突出和需要找到答案的问题。2005年1月4日，“上海高校周边商业地产的新模式”研讨会在沪召开，其中脱颖而出的虹口区邯郸路的“优族173”项目获得了“最具投资潜力的商业物业”奖。高校

6、周边的商业物业开发模式也成为了房地产业探讨与寻求的热点。根据2004中国大学生消费与生活形态研究报告:大学生每学期的平均收入为4919元，支出为4819元，而经常性负债消费的大学生比例超过1俄。同时，国家统计局公布的数据显示，中国平均每人的年度可支配收入在800至900元之间。而将大学生在两个假期的支出计算在内，我国大学生每年的平均消费支出已经在一万元以上。高校周边蕴藏着巨大的商机。如何利用大学强大的消费潜力，发展和提升周边商业地产，采用合适的开发模式，利用及服务于“大学之大”和“城市之大”，成为待于解决的问题。在国外，诸如美国的哈佛大学和英国的剑桥大学等周边自发发展起来的服务于学校又独立于学

7、校的商业地产，可以为我国大学的发展提供一定的经验。1.2研究对象1.2.1概念的界定本文 题 为 “大学城商业地产研究”。本文 将 大 学城的概念分为广义与狭义两类，广义的大学城包括:大学聚集区、大学社区、大学园区、狭义大学城。(若无说明，下文所提大学城为广义概念.)狭义“大学城”，是指“大学”与“城市”的集合体，往往由若干所以从事高等教育及相关活动为主的大学，通过资源共享、后勤产业社会化聚集形成的开发式大学聚集区，或一所或几所重点大学为主聚集形成的开放式的城市综合体。大学聚集区强调大学的教育功能，主要为大学以教育资源共享为前提的聚集:大学社区强调的是大学教育功能与部分服务功能的结合，主要是指

8、大学与周边社会居住功能的互动;大学园区则强调大学的教育与科研的功能，在大学聚集区的基础上，强调了大学科研能力的社会化运用:而狭义大学城，正如上文概念所述，所强调的是大学多方面功能的合成，包括教育、科研、服务等，是大学与社会全方位良性互动而成的.大学拥有三种职能，教育职能(即教学与培养公民，输出人才)、科研职能 (即提供科研)、服务职能(即提供服务与促进社会发展)，所以大学城，则需实现大学校区、企业园区和公共社区三区联动，吸引着投资者、创业者、居住者和旅游者。本文题中的“商业地产”指的是广义的商业地产概念，包括了零售商业地产、办公商业地产、旅游商业地产、休闲娱乐商业地产等。根据本文研究的出发点，

9、将“商业地产”分为零售商业地产和办公商业地产两部分进行研究，并把数量较少的旅游商业地产和休闲娱乐商业地产纳入零售商业地产内进行研究。在下文所提到的商业地产均为广义的概念。本文题目中大学城商业地产亦分为狭义和广义两个概念，广义概念则相应地囊括了大学周边商业地产、大学园区商业地产与狭义大学城商业地产三个层次。1.2.2论文研究对象本文研究对象为大学城零售商业地产及办公地产的开发规律和开发模式两个方面。其中所说的办公地产主要是指由于产学研结合而产生的产业用房需求。大学城商业地产的开发规律主要包括国内大学城零售商业地产以及办公地产的商圈规模、布局和业态设置等方面的规律。大学 城 商 业地产的开发规模则

10、主要包括产品形态、产品组合、开发经营等方面的研究。1.3研究目的和意义1.3.1研究目的本文 旨 在 通过对国内外具有代表性的大学城的商业地产以及设施的开发与建设案例研究，寻找国内外大学城在商业地产以及设施开发建设方面的异同，总结多方面的成功经验及教训，同时通过商业地产开发理论的指引，寻找到影响大学城内商业地产发展的因素，并总结出大学城商业地产(包括零售商业和办公商业两类)在布局、业态等方面的规律，并根据大学城商业地产的特点，提出该商业地产的开发模式建议，以期为我国大学周边商业地产的发展提供一定的借鉴。1.3.2研究的理论愈义在我国的理论研究中，关于商业地产开发方面的理论较少，多为翻译国外相关

11、理论，结合大学城进行商业地产操作层面的理论研究，可以进一步丰富该方面的理论。同时讨论大学城中零售商业以及产学研引发的办公商业之间的关系在一定程度上也将提升大学城商业开发理论研究。本文将通过实地调研、相关理论借鉴、国外大学城的案例研究、国内己建成大学城的经验与教训，挖掘大学城商业地产开发规律，指导未来大学城开发与建设以及己建大学城商业设施完善。1.3.3研究的实践意义从 目前 我 国己建成的大学城以及在建大学城规划来看，在大学城本身的功能定位、大学城商业开发以及商业地产经营方面存在众多的问题，一般均采用套用一般商业地产的开发模式与理论进行设计建设。本文 将 通 过研究，具有针对性的大学城商业地产

12、方面的规律，可以给我国大学城未来完善建设以及进一步开发建设的一定的借鉴，可以让已建成的大学城进一步发挥其作用，让新开发的大学城在商业开发方面少走弯路。本文 还 将 通过理论以及相关国内外经验，提出大学城商业地产开发模式的建议，目前的大学城商业开发建设以及商业地产运营较为单一，这些建议期望可对各类大学城产生一定的影响。3.4研究的创新意义在 目前 的 理论研究方面来看，较为集中于大学城问题、校园商业问题方面，另外对于大学周边商业地产发展仅限于媒介探讨以及开发商关注阶段，从学术研究涉及较少，而从大学城商业地产开发角度方面的学术研究基本未涉及。本文 将 商 业地产开发理论以及实践与大学城相结合，具有

13、创新性地探讨了大学城内产学研结合而产生的办公地产开发，以及各类商业地产的开发模式。1.4研究思路及内容1.4.1研究思路本文 通 过 国内外大学城对比研究，找出国内大学城商业地产存在的问题，并借鉴国外大学城零售商业地产和办公商业地产发展的经验，总结分析出大学城商业地产发展的规律，最终提出我国大学城商业地产布局、业态、开发模式等方面的建议.1.4.2研究内容本文 的 研 究内容主要如下:第二 章 : 大学城发展的相关理论，包括大学城发展理论、商业地产发展理论和办公地产发展理论。第三 章 : 对我国典型大学城进行案例研究，主要选择上海松江大学城、杨浦大学城、杭州下沙大学城和南京仙林大学城进行研究，

14、总结存在问题。第四 章 : 对国外典型大学城进行研究，主要选择英国剑桥大学城、美国哈佛大学、日本筑波大学城、韩国釜山大学城进行研究，分别对每个大学城所拥有的特点进行研究。第五 章 : 归纳总结大学城商业地产发展的规律，分别从零售商业和办公商业地产两个方面进行研究。第六 章 : 对我国大学城商业地产开发模式提出建议，分别从零售商业和办公商业地产两个方面进行研究。1.5研究方法本文 首 先 通过文献研究和实地调研的方法，研究国内外具有代表性的大学城的商业地产发展状况，然后在理论的基础上通过归纳总结，得出大学城商业地产开发规律，另外根据商业地产开发理论以及大学城商业开发的特殊性提出适合大学城商业地产

15、的开发模式建议。1.5.1文献研究法文献 研 究 法是对文献资料进行查阅、分析、整理并力图寻找物质本质属性的一种研究方法。文献研究法是本文的基本研究方法，文章中国外案例分析、商业开发理论的研究以及部分国内大学城的概况主要通过此方法进行。1.5.2实地调研法实地 调 研 法主要是通过到研究对象实地进行调查访问，或者第一手的资料的一种研究方法。文章中关于国内四大大学城的相关商业地产的数据与信息主要来自于实地调研.1.5.3个案研究法个案 研 究 法是各类学科中最基本的一种研究方法，它通过对某一个体作系统详尽的深入分析，从而对整个研究提供丰富的经验材料或提供佐证，使研究建立在可靠的实力研究基础上，使

16、整个研究更加具有可操作性和参考价值。本文通过对国内外八个大学城或大学的针对性个案研究，总结出大学城发展的规律。它.e国内外研究现状目前 国 内 研究主要分为四大类:大学城问题、校园商业问题、大学周边商业房地产发展媒体与开发商探讨以及大学城商业空间规划方面。1.6.1 大学城问题俞建伟在国外大学城概览中提到大学城(clo1egeTo)n 通常是指在大学发展过程中，“大学本身的规模越来越大，有的大学聚集在一起，大学周围或大学校园本身成为具有一定规模的城镇”。作者认为大学城是大学与其周边区域互动发展形成的城镇，而国内大学城是大学与其周边区域互动发展形成的城镇，而国内目前所规划建设的大学城多为目前所规划建设的大学城多为“大学聚集区大学聚集区”，国内外大学城建设的差距可见一斑。大学城的历史悠久，是大学发展到一定阶段后自然形成的教育现象，其发展大致分为四个时期:一是起源时期，巴黎大学在中世纪率先由于大规模发展而呈现大学社区，成为大学城的雏形。二是初步形成时期，以英国牛津大学、剑桥大学为代表，大学规模扩大，逐步形成以大学为主体的城镇，也可看作“大学城”的前期形态。三是发展定型时