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1、版权所有，不得翻印1房地产卓越绩效模式与运营管理郑康瑞郑康瑞 20201111年年4 4月月2424日日版权所有，不得翻印20.目录1.房地产的生存环境与挑战2.卓越绩效模式介绍3.房地产关键绩效指标体系4.房地产卓越绩效模式的组织架构5.房地产企业核心能力6.房地产全过程管理关键节点7.房地产运营战略8.风险管理（COSO）9.房地产运营战略与风险管理10. 运营境界及管理层次版权所有，不得翻印31.房地产的生存环境与挑战l房地产变易规律（易经）一个核心（太极）：时机二个要素（阳、阴）：需求与供给三个主体（天、地、人）：天时（政策）、地利（地段）、人和（共赢）一生二，二生三，三起波动，版权所
2、有，不得翻印41.房地产的生存环境与挑战l经营管理关注的核心一个关键：时机把握（恰到好处）二个手段：流程（优秀及优化）资源配置与整合（效率及成本）；三个目标：效率、品质、效益；版权所有，不得翻印51.房地产的生存环境与挑战现象很重要(象), 与现象一样重要的是数据（数）;比现象及数据更重要的是理解（理）,比理解重要的是结论,比结论重要的是执行,永远重要的是目标.版权所有，不得翻印61. 房地产的生存环境与挑战l 猎人的思维两个猎人被老虎追，一个说别跑了，没用，另一个说，我比你跑得快不就行了吗（快鱼吃慢鱼）？l 强盗的哲学一个强盗说，世界如果没有断头台就好了，另一个强盗却说，你真傻，有了断头台我
3、们只需对付警察，没有断头台我们岂不是要和全世界为敌？l 因此谁跑的快，谁能适应环境，谁就能成功，如果看不到这一点，三五年后就没有你了。版权所有，不得翻印71. 房地产的生存环境与挑战l 博弈的结果：赢 - 平 - 输有一种成功是因为避免了失败（风险控制、平衡发展）有一种失败是因为只想更成功（追求更大、赚更多、更完美）“贪婪中恐惧，恐惧中贪婪”只要未退出，输赢就还未定论（金融风暴中巨人纷纷倒下）只要扛得住，太阳还会升起（伟大是熬出来的）版权所有，不得翻印81. 房地产的生存环境与挑战l 博弈的参与者与复杂系统政府：国内外、中央、地方。开发商：中央、地方；国营、民营购房者：自住、投资；刚性需求、弹
4、性需求。其他：银行、关联方。l 复杂系统与混沌环境，稳定均衡变为非均衡状态l “适者生存”（应变能力，弹性能力、导弹防御系统）l “优胜劣汰”（从优秀到卓越，竞争优势）l “可持续性”（动态匹配资源与目标及资源与需求，平衡 发展）版权所有，不得翻印91. 房地产的生存环境与挑战l 我们自以为我们能预测未来。事实上，客观环境和条 件是动态变化的。l 我们自以为我们的预测是正确的。其实我们的认识是有限的。l 有时我们认识能力导致复杂问题简单化了；有时我们把简单问题复杂化了，无法把握本质。l 简单中思考复杂；复杂中寻求简单。l 越复杂系统改进空间越大。版权所有，不得翻印101. 房地产的生存环境与挑
5、战l 正向思维： 经历很重要, 比经历重要的是经验;比经验重要的是上升到理论,比理论重要的是标准,永远重要的是优化与发展.l 逆向思考：目的 目标（KPI） 计划 执行方案版权所有，不得翻印112.卓越绩效模式介绍l卓越绩效模式产生的背景版权所有，不得翻印122.卓越绩效模式介绍l 什么是卓越绩效 通过综合的组织绩效管理方法，使组织和个人得到进步和发展，提高组织的整体绩效和能力，为顾客和其它相关方创造价值，并使组织持续获得成功 版权所有，不得翻印132.卓越绩效模式介绍l 卓越绩效的核心价值观 1. 领导的远见卓识 2. 以顾客为导向 3. 培育学习型组织 4. 尊重员工和合作伙伴 5. 快速
6、反应和灵活性 6. 关注未来 7. 管理创新 8. 基于事实的管理 9. 社会责任和公众义务 10. 重在结果和创造价值 11. 系统的观点版权所有，不得翻印142.卓越绩效模式介绍l 卓越绩效自评的45个项目 准则由7个类目组成：领导、战略、顾客和市场三个类目构成领导作用三角，驱动性的。资源、过程管理、经营结果三个类目构成结果三角，是从动性的。测量、分析和改进类目是运作的基础。版权所有，不得翻印152.卓越绩效模式介绍版权所有，不得翻印162.卓越绩效模式介绍l 领导1、高层领导的作用 2、组织的治理 3、组织绩效的评审 4、公共责任 5、道德行为 6、公益支持l 战略 1、战略制定 2、战
7、略规划的制定与部署 3、绩效预测l 顾客与市场1、顾客和市场的了解 2、顾客关系的建立3、顾客满意的测量版权所有，不得翻印172.卓越绩效模式介绍l 资源 1、人力资源工作系统2、员工的学习和发展3、员工的权益与满意程度4、员工的能力5、财务资源6、基础设施7、信息8、技术9、相关方关系版权所有，不得翻印182.卓越绩效模式介绍l 过程管理1、价值创造过程的识别2、价值创造过程要求的确定3、价值创造过程的设计4、价值创造过程的实施5、价值创造过程的改进6、支持过程的识别与要求7、支持过程的设计8、支持过程的实施与改进版权所有，不得翻印192.卓越绩效模式介绍l 测量、分析与改进1、绩效测量2、
8、绩效分析3、信息和知识的管理4、数据和信息获取5、组织的知识管理6、改进7、改进的管理8、改进方法的应用版权所有，不得翻印202.卓越绩效模式介绍l 经营结果1、以顾客为中心的结果2、产品和服务结果3、市场结果4、财务结果5、人力资源结果6、其它资源结果7、过程有效性结果8、组织的治理和社会责任结果版权所有，不得翻印213、房地产关键绩效指标体系版权所有，不得翻印224、房地产卓越绩效模式的组织架构版权所有，不得翻印235. 房地产企业核心能力核心能力1： 周小川：每次危机都呈现出不同的特征，核心能力在于能迅速判断问题的本质，并采取相应的措 施 (准、快、狠的折腾)。例：1、预售条件变化2、供
9、电政策变化3、90/70 政策4、版权所有，不得翻印245. 房地产企业核心能力核心能力2 1、发现及挖掘动态的市场及客户需求 2、整合资源及时满足需求的能力核心能力31、概念能力（认知能力） 2、整合能力（发现及合作能力）3、技术能力（差异化能力）版权所有，不得翻印255. 房地产企业核心能力核心能力4 ：平衡能力（匹配能力）l 资金平衡：现金流平衡（生存及安全）l 资源平衡：供需平衡、内外平衡l 供需平衡（存、供、销）l 系统平衡：复杂系统、自平衡系统、简单系统l 土地、客户、产品/区位、品味、价位版权所有，不得翻印266. 房地产全过程管理关键节点l房地产全过程中的决策环节 四个决策纬度
10、：投资决策、产品决策、经营决策、开发决策； 决策会议体系：版权所有，不得翻印276. 房地产全过程管理关键节点l房地产全过程中的经营计划节点（24个节点）l房地产全过程中的开发计划节点（108个节点）l房地产全过程中的报批报建集成表版权所有，不得翻印286. 房地产全过程管理关键节点l房地产全过程管理中的价值创造过程和支持过程版权所有，不得翻印297. 房地产运营战略7.1.房地产定位行业定位制造业? 服务业? 金融业? 集成? 服务? 投资?全生命周期的价值链和利润链公司定位领跑者 跟跑者 追跑者 差异化领先者 .专业化 多元化(纵向、横向)项目定位地块时空定位（动态属性） 产品定位（产品.
11、极品） 版权所有，不得翻印307. 房地产运营战略7.2. 运营的概念 l 运营=运作+经营=做成+做好l 运营方法=需求整合+资源整合+供需整合l 运营战略、运营管理、运营操作的关系7.3.运营战略的两个方向（两种观点）l 运营战略的市场观点l 运营战略的资源观点版权所有，不得翻印317. 房地产运营战略7.4.房地产运营矩阵 目标及客户需求 1.品质（品类） 2.效率 3.效益 4.规模 A:流程（路径） A1A2A3A4B:资源 B1B2B3B4版权所有，不得翻印32. 房地产运营战略.4.1.战略目标及经营目标 l 战略目标：市场目标（占有率、排名）、财务目标（总销金额、总销面积、盈利
12、）、品牌l 经营目标：品质（质量、功能、性能）、效率（进度：开工、开盘、交付、大产证，人均：面积、销售额、利润）、效益（价格、成本、销售净利率、营运资本周转率）.版权所有，不得翻印33. 房地产运营战略.4.2.客户细分及需求l 客户分类：财富 / 生命周期l 客户需求：品质（品类、质量、功能、性能、环境），配套（商业、学校、交通、医院.）价格 (性价比,升值空间)版权所有，不得翻印34. 房地产运营战略.4.3. 流程l 决策流程： 决策事项、形式、内容、时间 l 审批流程： 合约审批、财务审批、成本审批 l 业务流程： 前期报批报建流程，招投标流程版权所有，不得翻印35. 房地产运营战略.
13、4.4. 流程与计划思维活动：认识过程真理导向，“实在是什么”计划过程目的导向，“价值性问题”，创造一个“实在”计划能力：1、认知和辩识能力（特定事物、环境、状态）2、确定目标和运筹的能力：在价值合理性与工具合理性的“张力”中找到一条从“初始状态”到达“目 的 状态”的“合理路径”3、想象（概念能力）和预见的能力：4、意志、选择和决策能力计划研究：计划要素的分别研究，要素相互作用的研究。版权所有，不得翻印36. 房地产运营战略.4.5.资源管理：l 资源规划、资源整合、资源调度l 资源内容：资本、土地、人力（智力）、客户、技术、顾问、品牌.业务流程： l 房地产整合模型：需求整合、资源整合、供
14、需整合 l 案例：版权所有，不得翻印37. 风险管理（COSO）l 企业关注的问题最关心投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长。最 怕风险（不确定性）：政策、市场、技术、进度、成本、人 最大的风险失控，企业-“三控”；项目-“三控” “二管” “一协调”最有效的办法企业各层面、全过程、全系统的集成运营及风险管理版权所有，不得翻印38.1.风险定义1、风险是一种不确定性(说、算、看人、事）2、风险是损失或伤害（赢与亏，多与少，局部与总体）3、风险是预期与结果之间的差异成功（满意）= X =结果-预期 X：大于零；等于零；小于零、最大的风险因素是人能力与价值观矩阵（四种人）5、最大的风险是战略
15、风险版权所有，不得翻印39.2.风险来源政策风险土地、贷款、预售、按揭、配套市场风险“玉佛城”价格调整（黄金/陷阱）技术风险“瑞南新苑” “御景圆”进度风险“金钟广场”金融风暴合约风险成本风险质量风险人的能力及信用风险版权所有，不得翻印40.3.战略风险行业风险利润、成本、供求、政策、经济周期竞争对手风险国际、国内，差异化，独一无二技术风险更新、创新、流程（弹性）品牌风险变质、崩溃。重新定义客户风险客户分析、服务系统，市场试验项目风险备选方案发展停滞风险量降、价降量增，无新产品。创新、创造需求。版权所有，不得翻印41.4.风险管理八大要素 1. 内部环境2. 目标设定3. 事项识别4. 风险评估5. 风险应对6. 控制活动 7. 信息与沟通 8. 监控： 版权所有，不得翻印42.5.企业目标1.战略目标 2.经营目标 3.报告 4.合规 版权所有，不得翻印43.6.目标与风险管理构成要素关系 A:要素B：目标1.战略2.经营3.报告4.合规C：层级1.主体2.分部3.业务单元4.子公司1.内部环境 2.目标设定（指标）3.事项识别 4.风险评估 5.风险应对 6.控制活动（基准） 7.信息与沟通 8.监控 版权所有，不得翻印448.7. 风险管理的有效性 l 风险管理八要素是否存在 l 风险管理八
