半岛蓝湾二期整体营销策划方案

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1、半岛蓝湾二期整体营销推广方案第 1 页 共 13 页半岛蓝湾半岛蓝湾阁半岛蓝湾二期整体营销策划方案北京尚阳胜房地产经纪有限公司 8 年 02 月 21 日半岛蓝湾二期整体营销推广方案第 2 页 共 13 页目 录1、市场分析11 项目市场分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。4 12 类比项目分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。

2、 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。52、项目概括与分析21 项目概况。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。5 22 项目优势分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。

3、 。 。 。 。 。 。 。 。6 23 项目劣势分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。6 24 项目机会分析。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。63、项目市场定位（重点）31 目标客群定位。 。 。 。 。 。 。 。 。

4、。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。6 32 产品定位。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。7 33 定价策略。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。

5、。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。7 34 形象导入。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。74、整体营销思路（重点）41 十大核心卖点提炼。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。

6、 。8 42 主题广告语。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。8 43 推广阶段及时间计划。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。8 44 推广策略。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。

7、 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。8 45 阶段性工作。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。9 46 阶段性营销策略（重点） 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。10半岛蓝湾二

8、期整体营销推广方案第 3 页 共 13 页前 言“半岛蓝湾阁”和“半岛蓝湾墅”是我司针对半岛蓝湾项目特点，专门为项目二 期和别墅部分拟定的“系列案名” ，具体案名解释在方案中做了诠释。本方案是建立在我司只有一本“项目二期规划设计图纸”的基础上，很多项目的资料 都不太了解，因此，若方案有不妥之处，还望贵方提示指正，随着我们对项目二期的深入， 很 多思路还会继续精化调整。但大体的操盘思路和推广安排基本如此，不会有太大偏差。本方案仅是对“半岛蓝湾墅”的整体营销思路做一个梳理和过程展现，具体的操作 细节和推广策略还会在项目的推进中不断总结调整、细化！如有不妥之处，希望贵司指正为谢！半岛蓝湾二期整体营销

9、推广方案第 4 页 共 13 页1、市场分析11 项目市场分析项目市场分析项目位置可以说是得天独厚，它位于烟台东南方向 30 公里的牟平区，牟平区旅游资源 极其丰富，养马岛与烟台高尔夫球场未来将成为本地及外地旅游的热点区域，未来牟平与 市区将被三条主动脉连接,即北部滨海路,中部五区连接线,南部城际轻轨(规划中);三条干 线将承担不同的角色,滨海路为旅游主干线,衔接养马岛、温泉资源、高尔夫等旅游产品； 五区连接线为主要的运输干线，本线路跨越牟平中轴，是连接莱山的主干线，未来此线地 产项目会出现拉升；南部城际轻轨规划从荣城经烟台到青岛。 可以说此区域未来发展可谓潜力无限。因此，占据多种稀缺资源的半

10、岛蓝湾有着诸多 升值潜力及休闲度假优势。但由于以上很多优势都在未来规划或规划中，现有的环境及大 众对此区域的接受度还很弱，还有待规划及环境的改善而好转。区域和项目环境简述表属性属性诠释诠释烟台市是全国著名的海滨城市，烟台市是全国著名的海滨城市，城市以第二产业为主导城市以第二产业为主导全国著名旅游城市全国著名旅游城市属区为未来综合休闲基地核心属区为未来综合休闲基地核心休闲度假发展潜力巨大休闲度假发展潜力巨大区位属性区位属性所述区域功能逐步完善所述区域功能逐步完善居住条件、生活氛围逐步居住条件、生活氛围逐步改善之中改善之中中等规模开发中等规模开发总建筑面积总建筑面积 5 5 万多万多可达性好、交通

11、便捷可达性好、交通便捷滨海路滨海路, ,中部五区连接线中部五区连接线, ,南部城际轻轨南部城际轻轨( (规划中规划中) )项目又有资源稀缺项目又有资源稀缺项目所处烟台高尔夫球场项目所处烟台高尔夫球场内，紧邻海资源内，紧邻海资源项目属性项目属性同区域竞争项目较少同区域竞争项目较少暂时只有九哩假期暂时只有九哩假期12 类比项目分析类比项目分析半岛蓝湾二期整体营销推广方案第 5 页 共 13 页根据项目本身的地块特征和属性确定可参照样本范围。我司挑选项目区域内暂时在售 的“九哩假期”作为类比项目。该项目原本为“半岛蓝湾”所属，因此与我项目基本雷同。 根据“九哩假期”去年的销售情况来看，此类项目的市场

12、接受度不是太高，但还是有一定 的认可度。具体分析：具体分析：九哩假期九哩假期 户型面积：户型面积： 主力户型为 68.61和 89.302 室 1 厅和 1 室 2 厅 价价 格：格： 19.1 万元/套起（毛坯） 宣宣 传：传： 户外、杂志、电台、网站、房展会等活动宣传 总总 结：结： A、 畅销原因：畅销原因： 广告推广力度较大蓄水期较长物业服务项目较全提供酒店式管理服务景观资源优越总价低，实际使用面积单价底可菜单式选择精装修无同类产品竞争B、 劣劣 势：势： 项目整体规模小，不能形成气势上的优势。 可选产品单一，不能共享多方资源形成合力销售。 目前物业管理公司没有最终确定。2、项目概括与

13、分析21 项目概况 规划总建筑面积：约 34500 住宅总套数：约 440 套 容积率：2.3 绿化率：39% 区 位：位于烟台东南方向 30 公里的牟平区烟台高尔夫球场内，与养马岛隔海相望。该球 场占地 2000 亩，是烟台面积最大的高尔夫球场，国际标准的 27 洞球场；项目环绕着 10000 亩的原生态黑松林，向北走 1500 米就是大海，海边是长达 10000 米的黄金沙滩。未 来牟平与市区将被三条主动脉连接,即北部滨海路,中部五区连接线,南部城际轻轨(规划中)。 该区域未来将会打造成烟台的东部旅游核心度假区。22项目优势分析户型配比和定位户型配比和定位：主力户型主要为主力户型为 68.

14、61和 89.302 室 1 厅和 1 室 2 厅，半岛蓝湾二期整体营销推广方案第 6 页 共 13 页该产品低总价低首付，使用率和综合性价比较高。 区区 域域 优优 势势：项目地处烟台高尔夫球场内，紧邻大海，整体环境优越，拥有着烟 台 非常稀缺的景休闲度假资源。此区域未来将会被打造成烟台东部的 综 合休闲基地。 资资 源源 优优 势势：项目地处高尔夫球场内，紧邻大海，周围是 10000 亩的原生态黑松 林 交通交通 通达通达 优势优势：2008 年全长 210 公里的“滨海大道”10 月即可全线通车，直通项目 门口，未来还将开通中部的五区连接线，南部城际轻轨(规划中)。 产品产品 互补互补

15、优势优势：本项目的一期、二期及别墅部分项目可共享目标客户资源，形成合 力。 时时 机机 优优 势势：2008 年 10 月滨海大道即将全线贯通，届时沿滨海大道的项目都会 引 起非常高的关注度，尤其是旅游类的产品。 价价 格格 优优 势势：本项目受地段影响与九哩假期的影响，产品价格一定要比九哩假期 低， 才会有一定的竞争力。23项目劣势分析 景观资源这一最大优势会受到九哩假期的影响，本项目大部分产品的景观视野受限， 购房人对项目的感觉会大打折扣，尤其是与九哩假期对比之后。 项目 50 年的产权，现在只剩余不到 40 年。 项目还没有物业公司，也不提供酒店式管理服务，与近在咫尺的九哩假期，直接打出

16、 物业公司提供的服务内容及承诺酒店式管理的服务相比，竞争力明显不足！ 受区域现状影响，交通暂不方便，生活配套跟不上。 本项目与九哩假期产品基本相同，而九哩假期无论从位置，服务等方面要胜于本项目。本项目作为旅游类的产品，黄金周的取消势必会对项目影响巨大。24项目机会分析 加强宣传力度提高项目扩大影响力。 2008 年 10 月滨海大道即将开通，从市区驱车经“滨海观光路”到项目现场，只需 20 分钟的交通时间。本项目作为旅游类产品在价格，及机会上会得到进一步的拉升。 球场内按照规划还会有其它项目动工，但近期除九哩假期外不会形成太大竞争。 增加本项目的销售的外销环节。 本项目坐落在烟台高尔夫球场内，目标客户群大部分有着高尔夫的爱好，多组织些相 关的活动带动销售。3、项目市场定位31 目标客群定位