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1、 网络教育毕业论文关于“小产权房”及其合法化问题浅析学生姓名：杨道鹏杨道鹏指导教师： 于佳 教授学科专业：行政管理 专业学 号：C0541107102001009000003学习中心： 辽宁省大连市长海奥鹏学习中心 东北师范大学远程与继续教育学院2012 年 05 月档案编号：档案编号：注：此页均需学生及指导教师本人填写独独 创创 性性 声声 明明本人对本文有以下声明： 1. 本人所呈交的论文是在指导教师指导下进行的研究工作及取得的研究成果，已按相关要求及时提交论文提纲、初稿，最终形成本文；2. 在撰写过程中主动与导师保持密切联系，及时接受导师的指导；3. 本文符合相关格式要求，除文中特别加以
2、标注的地方外，论文中单篇引用他人已经发表或撰写过的研究成果不超过 800 字；4. 本人本文成稿过程中不存在他人代写、抄袭或和他人论文雷同的现象；论文作者签名： 杨道鹏 日 期： 2012 年 05 月论文版权使用授权书论文版权使用授权书本论文作者完全了解东北师范大学有关保留、使用论文的规定，即：东北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权东北师范大学可以将论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编论文。论文作者签名： 杨道鹏 指导教师签名： 日 期： 2012 年 05 月 日 期： 年 月论文作
3、者信息：工作单位： 长海县气象局 联系电话： 13604093851 通讯地址： 长海县大长山岛镇东山 D 园 6 号长海县气象局 邮 编： 116599 1目 录摘要2 序论3 一、 “小产权房”非法问题的界定及其不良影响.3 （一）小产权房的土地使用不合法3 （二）小产权房的开发建设程序违法4 （三）小产权房无合法产权证书4 二、 “小产权房”问题的成因.4 （一） “小产权房”产生及其发展趋 势4（二）商品房房价的不断高涨和居 民收入不均衡成为“小产权房”产生的前提条 件6 （三）城乡二元土地所有制及相应土地制度的不完善成为“小产权房”的生存 土 壤7 （四）社会保障住房制度改革进程缓慢
4、和房源存量不足成为“小产权房”发展 空 间8 三、 “小产权房”合法化的必要性分 析9 （一） 有助于实现物权平等原 则9 （二）有助于保护农民的土地财产权, 增加农民收 入.9 （三）有助于减少社会纠 纷.9 （四）有利于推进城乡一体化进 程.9 四、解决“小产权房”的合法化的政策途 径10 （一）分别对待，分类处 理10 （二）完善集体土地流转制 度10 （三）合理规划，抑制违法违规建 设10 结论.11 参考文献.112摘 要近年来随着我国经济的发展城镇人口急剧膨胀，房价持续上涨持续不下， 从而使小产权房交易越来越猖獗。有关小产权房的问题也越来越多，各方学者 观点也不尽相同。引起社会各界
5、的广泛关注，针对小产权房合法性引发了激烈 的争论。笔者认为小产权房应当合法化，因为这是所有权权能的具体要求。同 时，它将缩小城乡差异，促进社会主义城镇化建设，改变我国的城乡二元结构， 将使农民以及城市低收入者直接获取巨大的经济利益，有利于社会正义的实现。 当然在其中的利弊之间我们能否找到一个合理且合法的解决方法才是我们下一 步要做的重点工作。关键词关键词：“小产权房” ；非法问题；合法化3序 论2007 年 6 月 18 日，建设部新闻发言人发布关于购买新建商品房的风险 提示 ，明确表示：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。因为无法办理 房屋产权登记，合法权益难以得到保护。 2007 年
6、12 月 11 日，国务院常务会议要求城镇居民不得到农村购买宅基地、 农民住宅或“小产权房” ，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地 产开发。 2007 年 12 月 14 日，国土资源部重申，城镇居民不得到农村购买宅基地、 农民住宅或所谓的“小产权房” 。 2008 年 1 月 8 日，国务院办公厅下发关于严格执行有关农村集体建设用 地法律和政策的通知 ，明确指出：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅 或“小产权房” 。 2008 年 7 月 8 日，国土资源部发出关于进一步加快宅基地使用权登记发 证工作的通知 ，为深入贯彻实施中华人民共和国物权法 ，依法保护宅基地 使用权人的合
7、法权益，加强宅基地管理，促进社会主义新农村建设，部决定在 当前宅基地使用权登记发证工作的基础上，进一步加大工作力度。 通知重点 强调了几种宅基地违规现象：对农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的， 不予受理；对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的， 不予受理。该两种方式恰是“小产权房”存在的两种基本条件。 近年来，随着房价的节节攀升，给中低收入家庭带来了严峻的住房压力。 “小产权房”的出现，似乎对于抑制房价，解决这些家庭的住房问题起到了不 可忽视的作用。然而，购买这种无产权的住房，不仅是对居民当前权益的严重 侵害，而且还给居民今后的正常生活埋下了巨大的隐患。“小产权房”并不
8、是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的 一种约定俗成的称谓1。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋， 未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府 或村政府颁发，所以又叫做“乡产权房” 。乡镇政府发的所谓小产权房产证，实 际上没有真正的产权。这种房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房 合同在国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 由于没有合法的房产证，一旦国家征地拆迁，购房者将得不到补偿，而且也不4能上市交易。这类房屋一般由土地所在村开发，房屋质量和房屋售后维修难以 保证，入住后的物业管理也极易出现问题。 但是，由于“
9、小产权房”与普通商品房相比之下的价格优势，它的热销已 经成为毋庸置疑的社会现实。所以，研究“小产权房”及其合法化的问题，对 于解决这个合情而不合理的现象具有很重要的意义。一、一、 “小产权房小产权房”非法问题的界定及其不良影响非法问题的界定及其不良影响 （一）小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家 征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家 缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机 关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而 小产权房是由开发建设单位直接在集体所有
10、的土地上开发建设房屋并出售给购 房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出 让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规 定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。 （二）小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐 全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产 权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规 划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建 设房屋的程序不符合法律、法规规定。 （三）小产权房无合法产权证书
11、根据物权法第 9 条规定， “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经 依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力” 。房屋属于不动产，即必须要经 过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另 根据城市房地产管理法第 60 条及土地管理法实施条例第 6 条规定，房 屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民 政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都 不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的 房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权 证书，购房者对所购房屋的所有权存在
12、较大的瑕疵。 二、二、 “小产权房小产权房”问题的成因问题的成因（一） “小产权房”产生及其发展趋势 据考察,“小产权房”始于改革开放后的经济大开发时期,先行者是东部沿海 地区。在改革开放政策的指导下,这些地区借助区位优势,大力招商引资,发展 “三来一补”企业、独资企业。这类企业先落户于大中小城市,后扩展到小城镇 以及村社。随着企业及从业人员的增多,对土地的需求量也随之增加,土地或租或5卖多为乡镇村社自己决定。为了吸引外商外资,各地还以最优惠的土地政策予以 供给,多数未经过政府征拨和“招、拍、挂”等环节,而是以“小产权”方式进行 转让。尽管那时还没有“小产权”的概念,事实上它已经存在。后来,随
13、着改革开 放力度的加大,全方位经济建设高潮的兴起,沿海经济建设的经验,“小产权”的 运行模式已有意或无意地扩展到了全国。后来随着房地产市场的兴起与火爆及 土地管理法 、 土地承包法的出现,比照法律条款确定产权地位时,才有了 “大产权”与“小产权” 、 “大产权房”与“小产权房”之分。事实上,“小产权 房”已存在了近三十年。 从“小产权房”的占用土地形式来分，有占用荒地的、占用建设用地的、 占用宅基地还有占用耕地的。从“小产权房”的用途来分,其形式有两种：一是 生产经营性用房。如企业家向村镇集体购地或租地建的厂房、库房、私立学校 等。在目前“小产权房”问题的讨论中,往往忽略了这类房屋的“小产权”
14、属性； 二是生活性住房。它包括开发商向村镇集体购地或租地兴建的商品住房及农民 个人兴建用于出售的房屋2。这就是目前大家讨论最多的“小产权房” 。从“小 产权房”所谓产权形式来分,有三种:一是以“购房合同”进行交易的“小产权房” 。这是明码实价的房屋买卖。第二种是以“物权转让合同”进行交易的“小产 权房” 。这是在国家对“小产权房”一再风险警示下,为了规避政策风险,将“小 产权房”变着花样在社会上流转的做法,即改“售房”为“转让”,改“非法”为 “合法”,其转让期限与“售房合同”规定的 50 年或 70 年相同;第三种是以“产 权租赁合同”进行交易的“小产权房”,以“租房合同”代替“售房合同”,即 “以租代售”,其租赁年限仍与“售房合同
