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1、房地产估价师培训：http:/ 年房地产估价案例与分析练习题年房地产估价案例与分析练习题【汇总汇总】1、 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。应根据何种用途对该两幢房屋进行估价( )。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价2、 某工厂为企业改制进行资产重组，
2、委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过( )途径。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3、 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改
3、为办公楼用于出租。该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为( )。A.该两幢房屋的正常市场价值B.该两幢建筑物的重新建造成本C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值房地产估价师培训：http:/ 甲方(开发公司)于 1993 年 7 月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为 A 座和 B 座)8 层共5000 平方米的商品房。至 1993 年 12 月止甲方共支付乙方工程款 1500 万元，此时 A 座建至 4 层，B座建到 5 层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生
4、 1400 万元，乙方应返还 100 万元;乙方则认为工程款实际发生 1580 万元，甲方尚应再付 80 万元。双方争执不下，至 1995 年 7 月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。确定评估结论的依据应是( )。A.以 1500 万元作为评估值B.以(1400+1580)2=1490 万元作为评估值C.以 1995 年 7 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。D.以 1993 年 7 月至 12 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。5、 甲方(开发
5、公司)于 1993 年 7 月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为 A 座和 B 座)8 层共5000 平方米的商品房。至 1993 年 12 月止甲方共支付乙方工程款 1500 万元，此时 A 座建至 4 层，B座建到 5 层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 1400 万元，乙方应返还 100 万元;乙方则认为工程款实际发生 1580 万元，甲方尚应再付 80 万元。双方争执不下，至 1995 年 7 月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为( )。A
6、.1993 年 12 月B.1995 年 7 月C.项目转让日期D.项目建成日期6、 甲方(开发公司)于 1993 年 7 月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为 A 座和 B 座)8 层共5000 平方米的商品房。至 1993 年 12 月止甲方共支付乙方工程款 1500 万元，此时 A 座建至 4 层，B座建到 5 层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 1400 万元，乙方应返还 100 万元;乙方则认为工程款实际发生 1580 万元，甲方尚应再付 80 万元。双方争执不下，至 1995 年 7 月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方
7、的工程款进行评估。该商品房预计 1998 年 5 月建成，要估测建时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是( )。房地产估价师培训：http:/ 1995 年 5 月的状态B.估价对象状况及房地产市场情况均为 1998 年 5 月的状态C.估价对象状况为 1998 年 5 月的状态，房地产市场情况为 1995 年 7 月的状态D.估价对象状况为 1995 年 5 月的状态，房地产市场情况为 1998 年 5 月的状态7、某酒店一楼有一空调机房，建筑面积 250m2。空调主机 1990 年购入，当时购入价格为 500万元，同型号空调主机已累计折旧 225 万元，市场价值为 250 万元，拆除
8、费用为 5 万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机的占地面积 50m2，节约的 200m2面积可以提供 160m2 的营业面积供出租。酒店经理委托估价师改换空调主机和置换空调机房用于出租不违反规划要求，附近一酒店一楼出租的年客观净收益为营业面积 4000 元/m2，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问：若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为( )万元。A.530B.472C.455D.4508、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要 3 年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较
9、多的住宅小区，预计在今后 3 年内的住宅空置率会从目前的 2%上升至 10%左右。问：甲公司拟其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是( )。A.因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高B.因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低C.该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值D.该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价9、 卖房者甲与购房者乙一 2002 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同
10、 1)和房屋装修合同(以下称合同 2)，合同 1 规定甲必须于 5 月 25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共 2 个月。乙于 4 月 25 日支付 90%的购房款和 10%的装修费，5月 25 日付清剩余购房款和 60%的装修费，7 月 25 日付清剩余的 30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：房地产估价师培训：http:/ )。A.2002 年 4 月 25 日B.2002 年 5 月 25 日C.2002 年 7 月 25 日D.2002 年 7 月 25 日以后的某一天10、 卖房者甲
11、与购房者乙一 2002 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同 1)和房屋装修合同(以下称合同 2)，合同 1 规定甲必须于 5 月 25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按贤?进行装修，装修工程共 2 个月。乙于 4 月 25 日支付 90%的购房款和 10%的装修费，5月 25 日付清剩余购房款和 60%的装修费，7 月 25 日付清剩余的 30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：估价的价值范围应是( )。A.合同 1 规定的房款B.合同 1 规定的 90%购房款和合同 2 规定的装修费
12、的 10%C.合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的装修费的 70%D.合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的全部装修费11、 甲公司 1993 年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为 3500 元/m2。甲公司拟分两期建设 80 栋别墅。当第一期 40 栋于 1996 年 12 月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖 20 栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 3800 元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出 6 栋，平均价格为 3860 元/m2，其余 14 无人承接，退还给甲公司。当1996 年 6 月第二期工程竣工后，建成的别墅以 520
13、0 元/m2 售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高 300 元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?三、问答共 0 题，每题 2 分，总计 0 分12、 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资 1000 万元，经营收益各按 50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积 10000m2，售价 3000 元/m2，销售费用为售价的 7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为 100m2 的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，
14、双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款 2762.1 万元。甲提出本应双方各分得 1380.05 万元，现因乙拿走一套价值 30 万元的房屋，故乙实得 1351.05 万元;乙认为该套房屋的实际成本为 25 万元，故只应从自己应得的收入中扣除 12.5万元，自己应得 1368.05 万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该如何分配?为什么?房地产估价师培训：http:/ 0 题，每题 2 分，总计 0 分13、 某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为 3500m2，总建筑面积为 45
15、00m2，2002 年 1 月竣工。评估公司的评估结果为 850 元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达 960 元/m2,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?五、指错共 0 题，每题 40 分，总计 0 分14、 商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表：，住所：市路号。二、估价方房地产估价有限公司，法定代表：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：级。三、估价对象商贸楼位于市路号，四至，属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权(使用年限为 40 年，即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月 31 日)，土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积 6611m2，总用地面积 2560m2。自筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)四、估价目的评估商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。房地产估价师培训：http:/ 年 4 月 1 日六、
