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1、1.北京市房地产宏观市场环境北京市房地产宏观市场环境1.11.1北京市城市经济与规划北京市城市经济与规划1.1.11.1.1宏观经济运行状况宏观经济运行状况以下为北京市 2000-2007 年宏观经济概况：1.1.1.1北京市北京市 2000-2007 年年 GDP 发展情况发展情况北京市 2000 年到 2007 年的国内生产总值和人均生产总值一直呈现稳步上涨的趋势，同比增涨在 10%以上，到 2007 年国民生产总值已经到达 9006.2 亿元，年人均 GDP 达到则56004 元。2007 年，北京全年实现地区生产总值 9006.2 亿元，比上年增长 12.3%，已经连续 9 年实现两位
2、数增长。人均 GDP 达到 55151 元，位于全国第四位，另外，北京的人均可支配收入达到 21989 元，是国内仅有的四个“人均可支配收入超过 20000 元”的城市之一。北京是中国经济总量仅次于上海的城市。1.1.1.2CPI 跟踪分析跟踪分析据国家统计局 2008 年 5 月 11 日发布的数据，4 月份全国居民消费者物价指数同比上涨 8.5%，全国 70 个主要城市上涨 8.1%。这是这一指标连续 15 个月同比上涨 5%以上。消费者物价指数(Consumer Price Index)简称 CPI，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重
3、要指标。CPI 高企导致货币购买力下降，一般定义超过 3%为通货膨胀，超过 5%就是比较严重的通货膨胀。在这种情况下，对于房地产市场可能产生如下影响：第一，固定资产投资增加。第一，固定资产投资增加。在通胀背景下，民众急需投资保值渠道，实物资产包括土地、房地产在内，都是最好的保值资产。保值诉求和收入增长之后的财富效应，是提升房价的根本动因。政府小幅不断加息实际上使市场坚定了一个判断，那就是经济处于通胀周期，因此购买实物资产保值是最理性的投资。第二，房价难以出现明显下挫。第二，房价难以出现明显下挫。从金融角度来说，房价下挫必须具备三个条件，一是人民币真实汇率大幅升值，二是通胀风险大有缓解，三是投资
4、品种极大丰富。从目前来看，正是人民币贬值、通胀风险加剧与投资品种过少这几个因素共同作用，支撑了中国的房地产市场。截至 2007 年 12 月末。中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为 32.2%；如果加上大量以房产作为抵押的其它贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。房价下降 30%，银行系统将增加 1 万亿元的坏帐，事实上，加上土地房产等抵押品，房地产价格波动对银行的影响幅度可能会更大。可见从金融安全的角度，只要我国不动产证券化的进程没有完成，房价难以大幅下挫。1.1.1.3北京市房地产投资情况北京市房地产投资情况0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%
5、50.00%60.00%70.00%0500100015002000250030003500400045002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年百百分分比比金金额额（亿亿元元）北北京京市市房房地地产产市市场场投投资资情情况况固固定定资资产产投投资资房房地地产产开开发发投投资资比比例例在资产投资方面，2000 年到 2007 年北京市固定资产投资总额从 1297.4 亿元上涨到 07年的 3966.6 亿元，其中房地产开发投资占整体固定资产投资比例从 2000 年的 40.24%直线上涨， 到 2004 年已经达到 58%，增长幅度和速度
6、较快。到 05 年以后该比例开始逐年下降，到 2007 年下降 8%左右。北京市在北京市在 20042004 年后房地产投资比例逐年递减，预示着一直以来作为固定资产投资重要年后房地产投资比例逐年递减，预示着一直以来作为固定资产投资重要方向的房地产市场已经开始发生改变。分析其原因在于北京作为一线城市，其房地产市场方向的房地产市场已经开始发生改变。分析其原因在于北京作为一线城市，其房地产市场经长期发展，优质土地资源日益稀缺，土地价格和房屋价格的快速上涨从供给和需求二个经长期发展，优质土地资源日益稀缺，土地价格和房屋价格的快速上涨从供给和需求二个方面压缩了市场的发展空间。方面压缩了市场的发展空间。0
7、100020003000400050006000700080002004年2005年2006年2007年单位：万平方米北北京京市市商商品品住住宅宅供供需需情情况况住住宅宅施施工工面面积积 （万万平平方方米米）住住宅宅竣竣工工面面积积 （万万平平方方米米）销销售售住住宅宅 （万万平平方方米米）2005-2007 年住宅市场施工面积、竣工面积的总量在逐年递减，说明住宅类产品的有效供应出现减少。但是平均每年的住宅竣工面积和住宅销售面积基本等量，说明市场需求一直保持旺盛的态势，这一市场前景对于城市核心区位的住宅项目会带来大量的利好因素。1.1.21.1.2城市规划城市规划1.1.2.1城市总体规划城市
8、总体规划北京未来城市整体规划（北京未来城市整体规划（2004-20202004-2020）经过国务院批准 2004 年-2020 年，在北京市域范围内，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。在“两轴-两带-多中心”城市空间结构的基础上，形成中心城-新城-镇的市域城镇结构。中心城则主要是指八大主要城区，该区域是北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区。区域内重点进行城市环境整治、交通疏理、基础设施改善，合理控制建设强度，逐步疏解人口与产业，完善政治、文化和国际交往中心的功能，大力发展以高端服务、金融保险和文化旅游为主体的第三产业，提升城市职能中心品质。1.1.2.2城市交通规划城
9、市交通规划备注：标记处为本案位置根据“两轴两带多中心”的城市空间结构，构筑以轨道交通、高速公路以及交通枢纽为主体的交通支撑体系。优化完善中心城路网体系，大幅度提高现有道路的通行能力。合理确定中心城的土地开发强度与建设规模，改善中心城交通状况。1.21.2北京市土地市场北京市土地市场（城八区）（城八区）1.2.1北京市城八区土地市场成交分析北京市城八区土地市场成交分析1.2.1.1城八区土地市场城八区土地市场为了更好的了解北京市的房地产市场的发展情况，我们对北京市 2007 年的土地市场按照行政区域划分，并针对北京市中心城区（城八区）进行统计。2007 年北京市城八区共计成交土地 42 宗，规划
10、建筑面积 589.48 万平方米，平均成交楼面价格为 4459 元/平方米。城八区成交土地当中纯住宅用地占整体市场的 12%，比例最大的为商业金融用地占22%。1.2.1.2城八区住宅土地市场城八区住宅土地市场47% 53%北北京京2 20 00 07 7年年整整体体住住宅宅土土地地成成交交情情况况城城八八区区远远郊郊区区县县北京市 2007 年土地市场住宅共计成交 56 宗，城市核心区域当中朝阳区成交土地放量最大。但从整体的放量上看，城市核心区域土地放量少于远郊区县，居住用地供应向城市外部扩展，城八区住宅土地稀缺性增强。20072007 年北京城八区住宅土地成交情况表年北京城八区住宅土地成交
11、情况表占地面积占地面积规划建筑面积规划建筑面积区域名称区域名称成交宗数成交宗数（万平方米）（万平方米）权重权重( (万平方米万平方米) )权重权重朝阳区8165.80 58.42%260.35 56.34% 海淀区552.49 18.49%77.90 16.86% 丰台743.22 15.23%75.87 16.42% 石景山222.29 7.85%47.97 10.38%合计22283.80 100.00%462.10 100.00%从 07 年北京市城八区住宅市场的土地成交情况来看，只有朝阳、海淀、丰台和石景山四个区域有土地成交，共计成交土地 22 宗，成交比例最大的是朝阳区，共成交 8
12、宗，占城八区土地面积的 58.42%，规划建筑面积的 56.34%，而海淀区 2007 年只成交 5 宗，土地成交面积 52.49 万平方米，占整体成交土地占地面积的 18.49%；规划建筑面积 77.9 万平方米,占 16.86%。1.2.1.3典型成交土地典型成交土地2007 年，北京共有 5 块用地楼面地价突破万元，其中有 3 块为居住用地，三家“住宅地王”分别是万科、金融街和龙湖地产，其中中关村甲三号是距离本案最近的项目。序号序号宗地名称宗地名称占地面积占地面积( (万平方米）万平方米）规划建筑面积规划建筑面积( (万平方米）万平方米）规划用途规划用途成交价成交价( (亿元亿元) )楼
13、面地价楼面地价（元（元/ /平方米）平方米）受让单位受让单位1朝阳区西大望路 27 号住宅及代建公建用地 8.16 14.94 住宅配套1711379北京万科企业有限公司 2海淀区科学院南路 6 号综合楼 2.04 5.81 公共设施 76.6411422北京融科智地房地产开发有限公司 3朝阳区大屯路 224 号住宅及代建公建项目用地 2.60 6.06 居住公建 8.3513788金融街控股股份有限公司 024崇文区敬业西里商业金融项目用地 0.65 0.99 商业金融 1.4814975北京世纪鸿房地产开发有限责任公司 5海淀区中关村甲 3 号住宅及商业、办公项目用地 5.66 17.81
14、 综合 20.611567重庆龙湖地产发展有限公司和北京时代华人房地产开发有限公司投标联合体 1.2.2北京市城八区住宅土地市场成交价格分析北京市城八区住宅土地市场成交价格分析1.2.2.1城八区住宅土地成交价格城八区住宅土地成交价格我司对 2007 年北京市城八区住宅土地市场的价格成交情况进行统计分析0707 年北京市城八区住宅土地成交情况年北京市城八区住宅土地成交情况区域名称区域名称成交宗数成交宗数成交价成交价( (亿元亿元) )楼面地价（元楼面地价（元/ /平方米）平方米）朝阳区8109.124191海淀区525.553280丰台731.524154石景山214.763077合计合计22
15、180.953916北京 2007 年城八区住宅土地共计成交 22 宗，朝阳区楼面地价最高，最低为石景山区域。这表明热点行政板块土地价值依然具备较高的市场价值。由于海淀区 07 年成交的商品住宅用地较少，两限房的出现拉低了海淀区的成交单价。1.2.2.22006-2007 年北京市住宅土地成交价格比较年北京市住宅土地成交价格比较区域名称区域名称0606 年土地成交价格年土地成交价格（元（元/）0707 年土地成交价格年土地成交价格（元（元/）涨幅比例涨幅比例西城6914 崇文4653 宣武4530 朝阳5047 4191-8.3%海淀5042 3280-35%丰台4090 41541.56%石
16、景山2824 30779%2007 年北京市城八区住宅土地成交金额 180.95 亿元，城八区当中朝阳区域的成交总额最大。同比 06 年的楼面价格，07 年城八区除丰台和石景山区域以外，其他区域的楼面价格都有所下降，尤其是海淀区域的降幅比例达到 35%。主要是因为城八区当中朝阳区、海淀区、石景山区和丰台区都有两限房地块成交，以致土地成交价格和区域平均楼面价格同比去年有所下降。1.2.3土地市场总结土地市场总结北京 2007 年城八区土地市场住宅成交 22 宗，08 年一季度成交的住宅或含住宅性质用地 27 宗，尽管土地供给增加但是土地分布区域主要以五环外为主。城区土地供应继续保持向外围延展的趋势，城八区内中二环-三环内基本无住宅类用地供应，在这种城市核心土地资源稀缺性的推动下，北京市住宅市场需求量继续向外围转移，三四环之间土地价值大幅提高。从成交楼面价格来看，08 年一季度北京市住宅土地楼面价格 4628 元/平方米，相比2007 年同比增长 36%。尽管 07 年两限房等福利房的供给拉低了整体土地市场成交均价，但从 08 年的发展势头来看
