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1、 携手共创携手共创 美好明天美好明天1中山市中山市 1-51-5 月房地产开发市场分析月房地产开发市场分析客欲动而跌难止客欲动而跌难止 风雨急却黎明时风雨急却黎明时报告概述：报告概述：上半年，中山楼市整体受大市场环境影响，观望不断，量价齐跌，降价打上半年，中山楼市整体受大市场环境影响，观望不断，量价齐跌，降价打折、优惠特价、装修送礼等各种手段和营销活动让整个低迷市场凸显阴云弥漫。折、优惠特价、装修送礼等各种手段和营销活动让整个低迷市场凸显阴云弥漫。中山楼市实际成交价格，在经过两个季度连续下调后，基本上回复到了一个相中山楼市实际成交价格，在经过两个季度连续下调后，基本上回复到了一个相对理性水平的
2、市场，在经营开发成本和客户预期心理双重均衡力作用下，市场对理性水平的市场，在经营开发成本和客户预期心理双重均衡力作用下，市场可能还存在一定时期的滞胶状态，黎明前的阳光尚要突破急剧的风雨。可能还存在一定时期的滞胶状态，黎明前的阳光尚要突破急剧的风雨。纵观中山市纵观中山市 1-51-5 月房地产开发市场数据和行情，楼市销售量、销售总额、月房地产开发市场数据和行情，楼市销售量、销售总额、局部价格均呈现较大幅度的下降趋势，整体成交均价也呈现出一定的下跌趋势，局部价格均呈现较大幅度的下降趋势，整体成交均价也呈现出一定的下跌趋势，但房地产开发投资仍保持持续增长，商品房空置面积整体呈现减少趋势，房地但房地产
3、开发投资仍保持持续增长，商品房空置面积整体呈现减少趋势，房地产市场进行了理性调整，挤压掉了产市场进行了理性调整，挤压掉了 20072007 年高涨的泡沫，在历经这一轮调整和洗年高涨的泡沫，在历经这一轮调整和洗礼后，中山房地产趋向良性发展。礼后，中山房地产趋向良性发展。阳光总在风雨后，相信历经市场考验和洗礼后，开发投资、消费市场双方阳光总在风雨后，相信历经市场考验和洗礼后，开发投资、消费市场双方更加理性，市场购买信心回复正常的时期已经不远。更加理性，市场购买信心回复正常的时期已经不远。报告目录：报告目录：一、 开发投资二、 施工规模三、 竣工面积四、 期房销售五、 房价趋势六、 空置面积携手共创
4、携手共创 美好明天美好明天2七、 贷款和资金来源八、分析总结一、一、开发投资开发投资房地产开发投资大幅增长 34.9%，今年各月投资增长出现较大波动。1-5 月，中山市全社会固定资产总开发投资 163.03 亿元，比去年同期130.97 亿元实际增长 24.5%；其中，今年 1-5 月全市房地产开发总投资 83.51 亿元，占全社会固定资产总投资的 51.2%，比去年同期 61.91 亿元增长 34.9%。中山市1-5月同期全社会固定资产投资和房地产投 资对比图130.97163.0361.9183.510501001502002007年1-5月2008年1-5月 全社会固定资产总投资（亿）房
5、地产开发总投资(亿）与去年相比，全市房地产开发投资仍继续坚挺增长。但房地产形势虽不容乐观，开发投资缺乏后劲，房地产各月投资不断出现波动。附中山市 1-5 月房地产各月投资增长图21.411.9720.8711.9517.3245%-43%74%-44% 05101520251月2月3月4月5月-0.500.51月投资额（亿元）月增长率从今年房地产各月投资情况来看，一月、三月、五月三个月均比上月投资增长，二、四月投资额环比呈下降趋势。可见受一线市场影响，市场资金紧张，销售不景气，直接导致开发投资不足。携手共创携手共创 美好明天美好明天3二、二、施工规模施工规模同期房地产施工规模呈现持续扩大趋势今
6、年 1-5 月，全市商品房施工面积达 1554.88 万，比去年同期增长 52%，实际施工规模增加 529.08 万，房地产在建施工并不因市场成交低迷而热情减退。751.791025.81554.8852% 39%36%05001000150020002006年1-5月2007年1-5月2008年1-5月0%10%20%30%40%50%60%施工面积（万）施工增长率近三年 1-5 月同期房地产施工规模分别呈现持续扩大的发展趋势，市场供货能力持续增强，产品竞争加快。三、三、竣工面积竣工面积建设施工减缓 竣工量跌至低谷 前五个月，中山全市商品房竣工面积 89.92 万，与去年同期相比，竣工面积总
7、量下降 11%，净减 11.05 万。74.82100.9789.92-11%35%18%0204060801001202006年1-5月 2007年1-5月 2008年1-5月-20%-10%0%10%20%30%40%竣工面积（万）竣工增长率从 2008 年各月房地产建设竣工面积来看，下降趋势非常明显参数参数 月月份份1 月2 月3 月4 月5 月竣工面积30.1229.059.1117.244.4携手共创携手共创 美好明天美好明天4竣工增长量-4%-69%89%-74%由于房地产形势的不景气，开发商人为放缓了建设开工的步伐，在等待市场的回暖。同时，进入 4、5 月以来，珠三角地区接连不断
8、阴雨天气，也延误了不少项目的工程进度，都导致 5 月竣工量跌至低谷，不足 5 万。四、四、期房销售期房销售商品房总销售量同期相比大幅下降 各月销售量均有较大回落 今年 1-5 月，中山市全市共销售商品房 115.64 万，比去年同期相比大幅下降 36.2%，少销售 65.61 万。受整体市场环境影响，期房销售量已经跌至近年来同期最低点。150.42181.25115.6425%21%-36%0501001502002006年1-5月2007年1-5月2008年1-5月-40%-20%0%20%40%销售面积（万） 销售增长率从各月销售情况看，比上一年均有较大回落，23.5620.126.382
9、1.0746.0517.8744.5523.8540.7132.2010203040501月2月3月4月5月近两年同期商品房销售比较图（单位：万）2007年2008年五、五、房价趋势房价趋势本年度各月房价持续下跌，第二季度成交均价理性回归。2008 年前五个月，中山市共销售商品房面积 115.64 万，销售金额 52.64亿元，与去年同期相比，分别下降 36.2%、13.85%。5 月销售均价环比上月下跌3.8%。携手共创携手共创 美好明天美好明天5从 2007 年至今，中山市房地产市场销售均价整体呈现上涨趋势，07 年第四季度房地产销售均价最高达到 4852 元/，创下各季度最高；步入 20
10、08 年来，前两季度房价均连续下降，分别下跌 385 元/和 46 元/，下跌率分别达 7.9%和 1.0%134.3881.2182.1739.2846.6165.2 36.33123.75128.49226.9836.2885.3144214467485231743628375805010015020025007年一季度 07年二季度 07年三季度 07年四季度 08年一季度 08年二季度0100020003000400050006000交易面积(万)交易金额(亿)交易均价(元/)中山楼市实际成交价经过两个季度连续下调后，基本上回复到了一个相对理性水平的市场，受经营开发成本和客户预期心理双
11、重均衡力影响下，市场可能还存在一定的滞胶状态，要延续一定发展更加稳健。六、六、空置面积空置面积商品房空置量与去年同期基本持平，历史上同期空置量不断小幅减少。截止 2008 年 5 月，中山市全市共空置商品房面积 152.5 万，比去年同期151.63 万相比，商品房空置量基本持平。近五年同期空置量呈现一定的下降趋势，历年商品房空置不断小幅减少。七、七、贷款和其它资金来源贷款和其它资金来源15 月，中山全市房地产开发资金共 83.51 亿元，同比增 34.9%，其中来源：国内贷款 1336 亿元，同比减少 1837；利用外资 251 亿元，同比增 105；自筹资金 2338 亿元，同比增长 47
12、58；其他资金来源(定金及预收款)4426 亿元，同比减少 2217。携手共创携手共创 美好明天美好明天6分析总结：分析总结：楼市销售量、销售总额、局部价格均呈现较大幅度的下降趋势，本年度各月房价持续下跌，前两季度相比，成交基本稳定，房地产开发投资仍继续增长，总体发展向前，部分市场困局，市场逐渐回归理性。在滞胶期，市场又表现有几个显著特点： 区域成交差异明显，乡镇板块成交相对活跃，个别领头大盘仍表现出较强的竞争能力和营销实力（如坦洲锦绣阳光花园、火炬区凯茵新城、小榄建华花园等） 。城区大盘豪宅销售相对处于滞胶状态（豪逸华庭、远洋城、奕翠园等月成交均几套） 。 消费市场看跌主流盛行，观望严重，但
13、关注度目前为历史最高，小部分理性消费者会谨慎出手，也给逆市带来一定转机。 楼市营销力度空前加强，送装修、低首付、零首付、打折扣、送附加等营销活动从一定程度上刺激了客户购买欲望，部分创新型事件活动营销收效甚好。 房地产建设施工面宽但收缩窄、缓工观望等待现象严重，开发商消化现货、滞留产出，调整产品出炉布局。下半年存货和新供量将出现递增高潮，楼市竞争更加白热化。 土地市场投资开发强度弱势，无论从成交数据、地块规模，及开发进度、开发力度看，市场乏力，回暖迟缓。 从房地产资金链看，贷款俞紧、自筹资金难度也加大，定金和预售款随着CPI 高涨、通胀等因素，纳资空间不大，考虑不同形式的合作、引用外资、集资等筹措资金，可能成为房企新一轮筹款热点。美好物业市场部2008 年 7 月 12 日
