中关村高新技术产业园商业发展规划调研

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1、中关村高新技术产业园商业中关村高新技术产业园商业 发展规划调研发展规划调研概况：概况：中关村科技园区覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，园区内有清华大学、北京大学等高科院校所，在校大学生约万人，中国科学院为代表的各级各类的科研机构家，其中国家工程中心个，重点实验室个，国家级企业技术中心家。中关村科技园区现已形成一区七园的发展格局，包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园、亦庄科技园、德胜园和健翔园，其中海淀园的主要功能是高新技术成果的研发、辐射、孵化和商贸中心，其他六园主要功能是高新技术产业的发展基地。在此处我重点阐述海淀园的商业发展规划。一、总则一、总则 （一）规划范围与重点

2、 中关村科技园区海淀园(以下简称园区)，包括中心区和发展区，面积359平方公里，其中中心区73平方公里，发展区286平方公里。规划重点是中心区和发展区的商业模式、布局结构和服务功能。 （二）规划期限 本规划期限为2001-2010年。 （三）规划依据 有关园区建设的请示、批复与各部门规划 北京市人民政府、中华人民共和国科学技术部关于实施科教兴国战略，加快建设中关村科技园区的请示； 国务院关于建设中关村科技园区有关问题的批复； 中关村科技园区“三年大变样”基础设施及园区建设实施计划； 北京中关村科技园区总体规划； 北京中关村科技园区海淀园及海淀区总体规划； 中关村科技园区条例； 海淀区北部地区总

3、体规划； 北京商业发展规划纲要(20012010年)。 调研与预测报告 对园区现状的调查分析和对2010年的人口规模、科技与经济发展、市场供求状况的预测。 参照体 美国硅谷、台湾新竹及日本筑坡等科技园区的商业模式及发展情况。 二、指导思想与发展目标二、指导思想与发展目标 园区商业的建设和发展要适应北京中关村科技园区总体规划提出的园区10年建设目标要求，突出主体特征，坚持“两个服务”，发挥“两个作用”。主体特征 园区商业主体设施是园区社会基础设施的配套组成部分，是服务于园区社会经济发展的一个支持、保障系统。 两个服务 服务于园区高新技术产业，通过完善和开发现场交易、网上交易、拍卖、租赁、咨询及各

4、种中介服务功能，确保高新技术产品的流通“无障碍”。 服务于园区居民，尤其是科技人员和创业者家庭，通过完善和开发商品服务、家政服务、娱乐服务、旅游服务和信息服务等各种服务功能，确保其享受的商业服务环境与国外高科技园区“无差异”。 两个作用 园区商业要通过在整体模式和功能配置方面的创新，成为展示新经济时代科技商品流通模式的样板，扩大园区技术产品与服务的影响力和幅射力，对园区高新技术产业的发展起拉动作用。 园区商业要通过在布局形式和运行模式方面的创新，成为展示首都生活服务商业先进发展水平的窗口，对园区居民生活质量的提高起保障作用。 （一）规划理念 人本化。根据“高科技与高情感相平衡”的法则，园区的商

5、业建设从目标设定、结构设计、整体布局、业态选择到经营体制、营销方式都要坚持以人为本，形成人本化商业发展模式。 国际化。借鉴发达国家和地区科技园区商业发展的经验，鼓励新型商业、新型业态和新型服务业的发展，确保园区商业服务水平和功能与发达国家科技园区“无差异”。 集中化。考虑现代商业的发展趋势，通过按服务功能分区，对商业网点、设施的集中布局安排，体现以集中为主、分散为辅的新型园区商业布局特点。 便捷化。根据园区居民生活工作特点，建立全方位、立体式、对各种需要均能做出快速反应的便捷化服务系统，实现各种商业服务设施和功能的全面连锁化。 网络化。在建立高效合理的实体连锁商业网络基础上，依靠园区内宽带网和

6、公用信息平台，大力发展电子商务，实现园区科技产品流通、生活服务商业的全面信息网络化。 绿色化。适应生态型高科技园区的环境特点和园区市场的特殊需求，配合“碧水蓝天”工程实施，着力发展绿色商业。要从商业设施到商品经营和服务实现全方位、全过程的田园式、绿色化，开创商业发展与生态优化相融合的新型商业模式。 （二）规划总目标 利用10年时间，建设国际一流水平的发达的科技园区商业 服务体系。 具体特征： 布局科学，结构合理，设施先进，具有较强的幅射能力和竞争能力； 对园区经济发展和居民生活质量提高具有充分的保障和引导功能，对北京商业发展有窗口和示范功能； 具有支撑旅游业和国际会展业发展的旅游商业和会展商业

7、特征； 体现人本精神，实现先进商业科技手段、田园式生态环境和绿色营销一体化； 反映首都人文精髓，实现首都商业文化与现代时尚和智能化的有机结合。（三）发展指标 总量发展指标:至2010年 科技商品销售总额：2000亿元； 社会消费品零售总额：510亿元； 其中：餐饮服务业营业收入：60亿元； 营业总面积：190万平方米； 其中：消费品零售业(含餐饮服务业)营业面积：150万平方米；科技商品会展交易中心营业面积：40万平方米； 人均占有消费品零售业（含餐饮服务业）营业面积：1.0平方米。 总量指标增长速度项目2000年现状2010年预测年平均增长速度科技商品销售额(亿元）350200019%社会消

8、费品零售总额(亿元)15051013%其中：餐饮服务业营业收入(亿元) 156015%营业总面积（万）7019010.5%人均占有消费品零售业（含餐饮服务业)营业面积（）0.71.03.6%结构发展指标:至2010年 社会消费品零售总额和科技商品销售额的比例(社会消费品零售总额含综合商场的科技商品销售额)：1:3.9； 商业设施地区结构(发展区和中心区面积比例)：1:1.5； 商业网络化发展水平(连锁商业和电子商务销售额占社会消费品零售额的比重)：58-60%； 商业设施集中化程度(集中于大型购物中心、地区商业中心的店铺占零售业总营业面积的比重)：60%以上。 商业规模及区域分布 项目总量中心

9、区发展区消费品零售业营业面积（万平方米） 150 90 60 其中：餐饮服务业营业面积（万平方米） 225 135 9 科技商品会展交易中心营业面积（万平方米） 40 30 10 总营业面积（万平方米）190 120 70 三、园区商业的模式三、园区商业的模式 依据园区经济环境对园区商业的要求和对园区目标市场的分析，参考发达国家和地区科技园区商业发展的经验，园区的商业模式及其功能，应该具有不同于一般城市商业的三个基本特点： 第一、园区商业承担着保障园区科技产品和技术流通“无障碍”，保障园区居民主体生活与在发达国家科技园生活“无差异”的双重任务。 第二、园区商业既是发达的商业，也是“静悄悄”的商

10、业，不应该刻意追求对周边地区零售客流的幅射力、吸引力。 第三、园区商业应该是能够向园区社会提供全面的生产、生活服务的系统经营网络。 为此，确定园区商业的基本模式是：面向两个市场，建立两套功能相对独立的商业系统；以三个不同形式和功能的大型商业集群为核心，构成园区商业的主体框架和骨干层次；以分布于全区高度组织化的中小商业设施为基础，形成园区商业服务的基础层次；以涵盖全区的电子商务网络为支持系统，形成园区虚拟商业服务网络。简言之，园区商业的基本模式是由两套商业系统、两个层次、三个集群和一个网络体系所构成的互动互补、协调发展的商业服务体系，即“二二三一”商业模式。 （一）两套商业系统（一）两套商业系统

11、 1.产业服务型商业系统：面向园区科技市场，以最便捷和经 济合理的形式向社会集中展示、宣传、推介和销售园区高新技术产业的产品和相关技术及服务，开拓国内、国际市场，加速园区高新技术产品和技术流通的商业系统。这一系统由三个部分组成： -会展与交易场所：提供全面的产品展示、技术信息服务和谈判与交易的场所。 -技术咨询网络：能够帮助技术需求方找到合适的技术供给，提供从信息查询、谈判、到最后实施的全套服务，克服组织、技术、需求方能力障碍，确保技术贸易的成功与实施的成功。 -中介服务体系：利用各种评估、会计、审计、法律等中介服务机构，为技术贸易提供资产评估、信息服务、法律服务、产权交易、外贸代理等多项业务

12、。 由上述三种业务形态组成的技术贸易体系通过设在园区中心区、各科学园内的相关职能分担，形成服务网络，执行技术贸易的所有权转换功能、使用权让渡功能、实物产品与技术的移位功能、服务功能和信息传输功能，实现科技商品流通“无障碍”。 生活服务型商业系统：面向园区生活消费市场，以满足园区居民及流动人口的日常生活和时尚消费需求为主，尤其是向几十万科技与科研人员、创业者家庭及高校师生提供便捷、舒适、安静，与发达国家同类园区“无差异”的生活服务型商业系统。 为实现园区商业功能与国外同类园区“无差异”的目标，要求这一系统全面扩展经营范畴和服务领域，实现服务功能创新。 大型购物中心、商业中心主要是满足选择性、休闲

13、性、综合性购物需求，社区商业、小城镇商业和科学园内的生活服务设施主要是满足应急、临时购物和服务的需求。 住宅配套的生活服务设施要以方便居民生活为出发点，充分利用进入园区的连锁企业组织形式和宽带网设施，通过建立商业服务信息平台，采用代理、代办、中介、委托、直营等多种形式，在设施配置经济合理的原则下，利用较少的设施集约众多服务内容,最大限度地提供最便利的高品质服务。园区配套商业应该在近三年内形成一套由24小时便利店和宽带网入户的信息服务平台，提供较完整的生活服务，具体内容构成包括： 购物服务子系统：居民的临时、应急、特殊商品需求，可以通过电话、网络或直接去就近24小时便利店得到满足，也可以通过信息

14、服务平台从其它店铺订购的方式得到满足。 家政服务子系统：住宅区24小时便利店和信息服务平台代办招用家庭清洁工、厨师及提供小孩看护、学童接送、老人照料、病人护理、上门理发、上门修理、家教理财等中介服务。 代理服务子系统：住宅区24小时便利店和信息服务平台代办各种特殊缴费、洗衣、市内物品速递、各种演出及交通票务、安排旅游等服务。 （二）两个层次（二）两个层次 第一个层次：以园区内大型商业设施集中街区为骨干，执行满足园区主体生活服务和扩大园区科技商业幅射范围的职能。 第二个层次：以分布于园区高尚别墅区、社区、科学园、高校、科研院所、小城镇的中小商业设施为基础，执行满足园区日常购买、临时应急购买需要职

15、能。 （三）三个集群（三）三个集群 1发展区中西部集群：发展区中西部地区(京包铁路线以西)是园区高新技术产业研发、生产基地和科技人员家庭及部分原住居民的生活区域。区内居住的众多高科技人员和创业者家庭是区域商业的主要目标顾客。发展区中西部集群以一个庭院式商业中心为主体，并配备完善的小城镇商业体系，分别执行满足发展区内近10万高中收入家庭、富有阶层生活消费及休闲娱乐需求和原住居民需求的职能。 2发展区东部集群：发展区东部地区(京包铁路线以东)是园区普通科研人员、高校教师和一般职工家庭的生活区。居住人口密度高，比邻发达城区，进出交通条件好，该区域商业除满足本地生活消费需求外，对外也应有很强的幅射力。

16、发展区东部集群以一个大型多功能购物中心为主体，与地区商业中心相结合，执行满足园区居民生活需要和幅射全市乃至全国及海外的商旅景观的职能。 3中心区集群：中心区是园区对外商务活动的窗口和园区社会经济活动的中心，推介展销科技产品和技术服务、满足商务交际和高质量生活消费需求是该区域商业活动的主要内容。中心区集群以产业服务型商业街区和生活服务型商业街区为主体，执行常年展卖高新技术产品和服务、满足一般生活需求、时尚需求、商务交际需求的职能。 （四）一个网络体系（四）一个网络体系 建立完善的以电子商务网络为主体的园区商业支持、补充体系，是实现园区技术贸易“无障碍”、生活“无差异”的重要保证，也是园区商业便捷、舒适、安静特点的重要实现形式，同时执行向社会展示商业现代化方向的职能。园区的电子商务网络包括园区商业信息平台、技术贸易B2B网络、生活服务B2C网