2008工业地产大盘点

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1、2008 工业地产大盘点1、 广州经济回顾经济回顾13 季度累计，全市完成地区生产总值 5921.66 亿元，比上年同期增长 12.1%，增速比上半年加快 0.2 个百分点。全市完成规模以上工业总产值 7970.04 亿元，同比增长13.6%，增速比上半年加快 1.0 个百分点。高新技术产品产值快速增长。13 季度累计，全市规模以上工业实现高新技术产品产值 2294.10 亿元，同比增长 19.0%。民营工业企业增势较好。13 季度累计，全市规模以上民营工业企业完成产值1079.80 亿元，同比增长 17.5%，高于全市规模以上工业增速 3.9 个百分点。民营工业企业盈利较好，18 月累计实现

2、利润 28.54 亿元，同比增长 33.1%。工业利润总额下降。18 月累计，全市规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额379.85 亿元，同比下降 9.7%，而上半年是增长 0.7%。企业亏损面为 28.51%，同比加大 5.0个百分点。亏损企业亏损额为 86.48 亿元，增长 1.9 倍，比上半年加大 0.8 倍。其中，石油加工、炼焦及核燃料加工业，造纸及纸制品业，文教体育用品制造业，水的生产和供应业，橡胶制品业和化学纤维制造业这六个行业整体呈亏损状态。单位：亿元0204060801001201401月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月2008 2007图 1：广州市

3、 1-10 月份规模以上高科技产值 资料来源：广州市统计局单位：亿元0204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月2008 2007图 2：广州市 1-10 月份规模以上民营工业企业产值 资料来源：广州市统计局工业用地工业用地2008 年上半年广州各类性质的土地成交总面积达 142 万平米，其中 62 来自工业用地。第三季度广州工业用地交易目前达到最活跃的阶段，共有 65 幅工业用地被挂牌出让，共计231.5 万平米。广州开发区十三宗工业用地于本季度成功出让，涉及土地面积约 70.96 万平方米，成交单价约为 600 元/平方米。12 月

4、 2 日，番禺区化龙镇现代产业园则由广州广汽集团乘用车公司以底价 3.96 亿元夺得。此工业地块总面积达 137 万平方米。相对于巨大的市场空间，广州的工业用地显得捉襟见肘，而政府对每一宗工业用地的指导性限制，虽有利于本地产业链的形成和完善，但却直接影响了工业楼宇市场的自发供应和需求。开发区开发区广州开发区 2008 年没有一家企业因这次金融危机倒闭。1-10 月，广州开发区实现工业总产值 2441 亿元，同比增长 21.59%；进出口总额 185亿美元，同比增长 21.46%；财政收入达到 228 亿元，同比增长 22%；全区完成固定资产投资 158 亿元，同比增长 35.21%。在金融风暴

5、席卷全球的严峻形势下，广州开发区也受到了金融风暴的影响。部分企业的出口订单开始减少；金属冶炼行业的产量下降，甚至开始限产；虽然外贸出口整体增长了 27%，但是对个别国家的出口开始下降。2008 年前 10 个月新注册的 600 多家，新投试产企业数增长较快，增强了发展后劲。1-11 月，广州开发区共试投产企业 119 家，同比增长 20。图 3：广州开发区历年工业总产值指标 资料来源：广州开发区统计局市场供应市场供应2008 年广州各区县工业物业成交总面积约为 380 万平米，比去年同期下降 8.58%。各区县空置工业物业总面积约为 180 万平米，比去年同期增加 9.05% 。2008 年广

6、州新增工业物业约 110 万平米，比 2007 年减少 31%。进入 2008 年下半年，广州市对违规建筑的拆除加强，特别是番禺地区，共拆除近 50 万平米的村镇违规工业厂房。同时开发商和小厂房业主对市场信心不足，新开发工业厂房物业减少。2008 第二季，广州科学城综合研究孵化区总建筑面积 4356000 平米的商务写字楼投入使用，为本年度投入市场最大面积的工业物业。广州民营科技园新建六栋厂房，总建筑面积 22500 平方米，现已投入使用。物流仓储方面，普洛斯正分别在云埔和增城开发物流仓库,并参与开发南沙国际物流园区,另一物流物业开发商 AMB 亦正在广州开发区东区开发一配送中心项目。CBRE

7、 预计,未来两年这类高端物流设施的新增供应会有所增加,有望缓解供应紧张的局面。单位：万平米0102030405060708090南沙 黄埔 从化 增城 萝岗 花都 番禺 白云 天河 海珠 荔湾 越秀成交量 空置量图 4：广州市 2008 年各区县工业物业成交量及空置量情况 资料来源：昊信联行单位：元/平米/月051015202530南沙区黄埔区从化市增城市萝岗区花都区番禺区白云区天河区海珠区荔湾区越秀区价格图 5：广州市 2008 年各区县工业物业均价 资料来源：昊信联行市场需求市场需求广州总部经济园区、高科技产业园区和高科技商务园区并未受金融危机大的影响，市场需求旺盛。广州科学城、民营科技园

8、、天安节能科技园、沙湾珠宝产生园物业招租情况良好，空置率低于 3%。广州高端工业物业 2008 年空置率整体约 3.5%。受金融危机和广东省产业调整影响，适于中小型、低产能、劳动密集型的村镇简易厂房需求持续降低，2008 年广州周边区县的村镇厂房招租困难，空置率持续上升。例如番禺，厂房空置率一度达到 18%。全球经济不景对本地物业市场的影响开始蔓延至工业物业设施。广州一些生产型企业,尤其是跨国公司在广州地区设立的生产型分支机构,在新租或续租厂房等工业设施时倾向选择较短的租期,而非往常三年或五年的较长租期,以保留短期调整的灵活性。由于外资零售商、物流服务商的进入和本地大型零售商不断扩张,现时广州

9、高质素物流设施出现紧俏的状况。设计建造具国际水平的专业物流物业新增供应未能跟上需求增长的步伐,令该类型设施基本长期处于满租状态。单位：万平米0204060801001201402003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年成交量图 6：广州番禺 2003 年2008 年工业厂房成交量 资料来源：昊信联行资产表现资产表现2008 年广州高科技、商务园区租金比 2007 年整体上升 2.09%，平均每平米每月租金约 3090 元。天河软件园依然居于首位，达到月均 6080 元。由于工业用地价格下跌及建筑原材料价格下降，高科技、商务园区投资回报率平均升至约 10%。但周边村镇

10、工业区及私人业主开发的小厂房租金 2008 年出现多年来首次下跌，跌幅高达 15%以上。由于租地成本上升及违规厂房监管拆除更加严格，此类工业厂房的投资回报率降至 8%左右。园区平均租金（元/m2/月）科学城28.5天河软件园68.5广东软件科学园33民营科技园15天安节能科技园36沙湾珠宝产业园17图 7：广州主要园区平均租金 资料来源：昊信联行未来展望未来展望据统计，从 1997 年至 2006 年，广州高新技术产品总产值平均年增长率为 34%，远高于同期工业生产总值 15%的年增长率，而高新技术产品产值占工业总产值的比例也从 1997年的 6%跃升至目前的 25%。由于高新技术产品生产扩张

11、迅速，不少大型企业都有意在广州设立研发机构，广州目前的高科技园区已远远不能满足需要，广州工业物业面临较大的发展空间。由于高新技术发展日益受到重视，珠江三角洲的生产能力日渐成熟，跨国企业为进一步在中国 从事高新技术产业，有意将其研发设施从欧美迁至广州，以便更好地掌握当地生产模式。这种发展趋势致使优质工业物业需求上升，工业物业需求也发生结构性转变。可以预见，总部经济园区、高科技、生态型、产业聚集型高端工业园区是广州工业物业市场未来的主流发展方向。2、 深圳经济回顾经济回顾111 月，深圳市工业继续回升。统计显示，规模以上（下同）工业企业实现增加值3178.15 亿元，比上年同期（下同）增长 12.

12、4.深圳工业运行有几大特点：一是增速进一步回升，工业增加值增速从年初的增长 9.1回升到 111 月份的 12.4，是今年以来的最高点。二是电子信息行业快速增长，高于全市平均水平。从行业看，前 11 个月通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值1425.41 亿元，增长 18.0，比全市平均增速高 5.6 个百分点。从经济类型看，外商及港澳台投资企业生产增速明显回落，前 11 个月外商及港澳台投资企业增加值 2052.94 亿元，增长 8.1，低于全市平均水平 4.3 个百分点。第三，受国际市场影响工业出口增幅回落。在外需减少影响下，深圳市外贸出口继续放缓。据海关统计，111 月全市外贸进出

13、口总额 2744.13 亿美元，增长 6.2。从图 9 可以看出，08 年外贸出口明显放缓。单位：亿元020040060080010001200140016001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月2008年 2007年图 8：深圳市 2007、2008 年 110 月规模以上工业产值 资料来源：深圳市统计局单位：亿美元0501001502002501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月2008年 2007年 2006年图 9：深圳市连续 3 年 110 月份外贸出口总额 资料来源：深圳市统计局工业用地工业用地截止 11 月底，全市共推出各类用途地块

14、 105 宗，成交 71 宗，流标比例高达 32.38%，略高 2007 年 1.27 个百分点。在总 105 宗中工业用地达 60 宗，占 57%，在成交总 71 宗中，工业用地达 40 宗，占 56%。其中办公用地和工业用地因受益于深圳市政府“总部经济”的政策推动，成交比较活跃，流标比例仅 13.33%和 33.33%。深圳市工业发展面临的最主要问题就是土地资源紧缺，现在深圳每年新增工业用地仅有3 平方公里，工业用地紧张等问题已成为制约我市工业发展的重要瓶颈。 ”目前深圳市剩余的可建筑工业用地总量仅为 118.8 平方公里，其中规模大于 0.5 平方公里的成片可建筑用地仅有 27.19 平

15、方公里。土地用途上市总宗数已成交宗数流标比例已成交土地面积（m2）居住用地17852.94%772156.42办公用地151313.33%97274.85商业用地110.00%4530.47综合用地2150.00%49581.66工业用地604033.33%1441713.68其他用地10820.00%353607.08合计1057132.38%2718864.15图 10：深圳 2008 年各类土地出让情况 资料来源：深圳市国局 昊信联行市场供应市场供应据昊信联行统计，2008 年深圳 6 区共成交工业物业总面积约 180 万平米，比 2007 年下降了约 60%。其中约 150 万平米的成

16、交量发生于关外的宝安区，龙岗区，占 83%。关内成交工业物业总面积约 30 万平米，且以商务园区、高科技园区工业研发楼宇为主，工业厂房成交量极少。受深圳市工业用地紧缺及大量企业倒闭打击投资者信心的影响，深圳市工业物业新增供应量与 2007 年比有大幅减少，总量约 175 万平米，比 2007 年减少 23%。其中东方建富集团 2008 年新增厂房面积 61.88 万平米。其中西乡鹤州工业区 5 万平米，光明雅盛工业园6.88 万平米，西乡愉盛工业区 28 万平米，光明新健兴工业园 22 万平米。截止 2008 年 11 月底，深圳市闲置厂房面积达到 1300 万平米，比 2007 年增加56%。 （昊信联行统计的数据与此前媒体报道的 2500 万平米的数据有较大大出入，这可能与此前的调研机构从各代理机构拿到的数据重复统计有关。 ）单位：万平米0100200300400500600700800宝安区 龙岗区 盐田区 罗湖区 福田区 南山区成交量 空置量图 11：深圳 2