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1、合肥房地产合肥房地产 2007 年度回望年度回望2007 年，合肥楼市是不平静的一年，在这一年中，伴随着政府调控、银行利率调整、二手房征收营业税，个人所得税等诸多因素影响着合肥楼市的发展。而同时，合肥楼市也随着合肥 GDP 的飞速发展而抓住机遇快速发展。随着合肥大拆违、大建设而一步步创造着奇迹。本专题将从楼市回顾、各大行政区楼市情况，回顾了 2007 年合肥整体楼市情况，带你一起解读 2007 年合肥楼市，并且预测了 2008 年合肥楼市发展方向。一、住宅市场分析一、住宅市场分析2007 年全市房地产开发企业 937 个，开发项目 554 个。房地产开发购置土地总面积 365.62 万平方米，
2、与上年同比增长 23.6%；完成开发土地 646.98 万平方米，与上年同比增长 87.14%；房地产投资 373.6 亿元，其中住宅投资 276.5 亿元，与上年同比增长41.82%、27.87%。开发企业投入资金当中，国内贷款占 16%，利用外次占 1.25%，自筹资金占 24%，收取定金、预付款和个人按揭款占 58.6%全年施工面积累计 3331.3 万平方米，其中住宅 2705.13 万平方米，同比增长 34.79%、35.33%；新开工面积 1615.32 万平方米，其中住宅 1285.5 万平方米，同比增长 36.15%和 31.4%；竣工面积 871.9 万平方米，其中住宅 71
3、4.9 万平方米，同比增长 16%、17.2%。2007 年商品住宅房价格变化不大，始终在 29003300 元/平方米上下浮动。2500 元/平方米以下占总套数 11.8%，占总面积的14.1%，3000 元/平方米以下占总套总套数的 22.9%，占总面积的 23.2%；4000 元/平方米以下占总套数的 47.39%，占总面积的45.6%，5000 元/平方米以下占总套数的 15.5%，占总面积的 14.24%,5000 元/平方米以上占总套数的 2。4%,占总面积的 2.7%。2007 年全市住宅商品房网上销售备案 78292 套，面积 890.03 万平方米，分别同比增加了 92.56
4、%、90.60%。其中 144 平方米以下的普通住宅商品房销售 67824 套，面积 706.86 平方米，分别占全年销售所有住宅商品房的 86.63%、79.42%；同比增加91.48%、89.86%。90 平方米以下小户型房屋销售 19834 套，142.99 万平方米。分别占全年销售所有住宅商品房子的25.33%、16.07%；同比增加 110.04%、120.39%。从以上几组数字看，2007 年 90 平方米以下小户型住宅商品房市场有了长足的进展，显现了 2005 年开始的房地产宏观调控的结果，而且日前市场自住购房人群购卖面积意向相对集中在 80110 平方米区间，2007 年全年的
5、销售数字也显示出了这种市场取向。市场均衡发展的第二方面体现在全市的各区域分布上，详见下图：2007年合肥九区住宅商品房新增、销售面积图（万平方米）1703030100 8211611060371501945126851621589863020406080100120140160180包河区滨湖区高新区经济区庐阳区蜀山区新站区瑶海区政务区全年新增销售面积全年销售面积2007 年全年住宅商品房月均销售面积为 74.17 万平方米，回看 2006 年，月均是 36.91 万平方米，单月超过 40 万平方米的有 6 个月，且基本是 2006 年的下半年。两年间，月售 40 万平方米住宅商品房保持了 8
6、 个月，50 到 100 万平方米有 5 个月。2007 年全市新批预售住宅许可住宅商品房 681.57 万平方米，网上销售备案 890.03 万平方米，这就意味着去年把全年新增商品房面积全部卖掉，还“消化”了历年积压积压存量商品房 208.46 万平方米。 （只是面积数字加减，不表示 2007 新增商品房全部卖掉） 。2007年合肥住宅商品房每月销售面积图（万平房米）42 284357586082105109112118980204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年合肥住宅商品房分月销售走势图从下图可以看出，蜀山、包河、新站占据了全市
7、总销售额的 55%，尤其是包河区、蜀山区还位于全年住宅商品房销售的第二和第三位，但蜀山、包河、新站三个区还是有区别的，新站区板块开发比较均衡，火车站站前板块、站后板块及西板块，都有不错的销售业绩，较低的销售均价也是助了新站区一臂之力。蜀山区的开发略显不均衡，项目相对集中在长江西路、潜山路、望江西路和合作化南路周边及其合围的区域内，其销售业绩也主要源于此板块。史河路以北、潜山北路、清溪路沿线项目少，相对受消费者冷落，对全区销售业绩贡献不足。包河区就更显不均衡，2007 住宅商品房销售业绩主要来自马鞍山南路、太湖东路和望江东路沿线，在徽州大道和金寨路之间及南二环周边明显开发不足。2007年合肥九区
8、住宅商品房销售比例经开区 12%高新区 6%包河区 19%蜀山区 19%政务区 8%瑶海区 9%庐阳区 9%新站区 16%滨湖区 2%销售套数销售面积销售金额销售均价名次2006 年2007 年2006 年2007 年2006 年2007 年2006 年2007 年1蜀山区新站区蜀山区蜀山区蜀山区蜀山区高新区高新区2新站区蜀山区新站区新站区包河区包河区政务区包河区3包河区包河区包河区包河区新站区新站区包河区蜀山区4经开区经开区经开区经开区经开区经开区庐阳区政务区5庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区蜀山区瑶海区6瑶海区瑶海区瑶海区瑶海区瑶海区瑶海区瑶海区庐阳区7政务区政务区政务区政务区政务区政
9、务区新站区新站区8高新区高新区高新区高新区高新区高新区经开区滨湖区9滨湖区滨湖区滨湖区经开区2007 年合肥九区住宅商品房销售排名表截至 2007 年 11 月，合肥市八个中心城区采用招挂方式供应土地仅为 190 万平方米，大大少于往年的供应。拿地渠道规范化，导致土地拍卖竞争日趋激烈，地价不断提升。2007 年合肥土地挂牌、拍卖平均地价达到 217 万/亩，摊薄容积率后住宅用地楼面地价达到 925/平方米。下图为合肥历来土地招拍挂情况：各年招挂拍情况（万平方米）2004 年2005 年2006 年2007 年住宅类173.35301170.6101商业类39.515.933.132办公类00.
10、6730.82.2综合类157.75156.232249.9合计370.6473.8266.5385.12007 年，合肥房地产整体市场上涨较快，楼市在次受到投资客的关注。以纯投资、投资兼顾自住为目地的购房群体比例有所上升。购房者控制投资总价导致的最直接结果就是对面积的需求大幅度减少。年初与年末相比，100 平方米以内的小三房和 80 平方米左右的舒适两房成为购房者的首选，约占整体需求的 70%以上。见下图：（共六幅， ）2007年全年购房者年龄变化图0%10%20%30%40%50%60%70%30岁以下31-35岁36-40岁41-50岁50岁以上年初年末从上图我们可以看到在整个购房人群众
11、当中，青年及中青年人群众在购房者中占半数，他们是房地产市场销费的主力军，30 岁以下购房者比例大幅上升，由年初的 21%上升到年末的 60%。 0%10%20%30%40%50%3万元以下3-5万元5-10万元10-15万元15-20万元2007年合肥全年主力购房群体收入变化年末年初从这张图可以看出，虽然工资有调整，但年轻的购房者与年龄较大的购房者相比，家庭收入不高，一定程度上影响购卖力水平。0%10%20%30%40%50%60%3000以下3001-3500元3501-4000元4001-4500元4501-5000元2007年合肥全年购房者预期价格变化年末年初0%5%10%15%20%2
12、5%30%35%40%45%20-2526-3031-4041-4546-5050以上2007年全年合肥购房者预期总价变化（万元）年末年初在价格预期方面，由于现在购房者将购房区域多定位在二环以外及价格较为便宜的区域，因此预期在 3000 以下的比例有所上升，但也有一部分购房者对房价的预期较高，基本接近目前 3500-4000 元/平方米的市场价格，受住宅单价的提高，与年初相比，大多数的消费者选取了控制部份的方式，预期总价在 30 万以下成为现在市场主流。约占 70%以上。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%自用投资自用兼投资2007年全年合肥购房者购房目的变化年末年初0%
13、5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%80以下80-100101-120121-141141-180180以上2007年全年合肥购房者面积需求变化（平方米）年末年初2007 年，合肥房地产整体市场价格上涨较快，楼市在次受到投资客的关注，以纯投资、投资兼自住为目的的购房群体比例有所上升，购房者控制总价导致最直接的结果就是对面积需求大幅小。市场上 80-100 平方米成为购房者的首选，约占整体市场需求的70%。2007 年全年合肥市分区销售情况年全年合肥市分区销售情况销售套数销售套数销售面积销售面积销售金额销售金额销售均价销售均价（套）（套）（平方米）（平方米）（万元）（万元）
14、 （元（元/ /平方米）平方米）蜀山区蜀山区13653136531635357.921635357.92581183.06581183.063553.863553.86庐阳区庐阳区78107810869263.7869263.7282470.72282470.723249.543249.54包河区包河区13533135331474693.81474693.8560663.9560663.93801.93801.9瑶海区瑶海区69796979775842.74775842.74255703.37255703.373295.813295.81高新区高新区35733573443720.5444372
15、0.54172675.91172675.913891.553891.55经开区经开区10959109591315375.511315375.51350798.62350798.622666.912666.91政务区政务区52435243662774.66662774.66229091.65229091.653456.553456.55新站区新站区14872148721540958.431540958.43489806.05489806.053178.583178.58住宅住宅滨湖区滨湖区16461646181341.16181341.1653285.2353285.232938.42938.4
16、2007 年全年合肥市分区销售情况年全年合肥市分区销售情况销售套数销售套数 （套）（套）销售面积销售面积 （平方米）（平方米）销售金额销售金额 （万元）（万元）销售均价销售均价 （元（元/）蜀山区蜀山区1171117188373.0388373.0365316.6865316.687391.027391.02庐阳区庐阳区29092909111938.56111938.5683436.9883436.987453.827453.82包河区包河区979979101148.05101148.0584950.3184950.318398.618398.61瑶海区瑶海区81381350145.4950145.4934295.7234295.726839.246839.24高新区高新区52527863.757863.755340.455340.456791.226791.22经开区经开区615615554605546028419.3228419.325124.995124.99政务区政务区22922925704.9825704.9819898.5219898.5
