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1、 同德. 极少墅 营销策划报告谨呈：同德投资我们并非仅仅关心项目的销售，而是要满足同德对自己的期待，满足昆明对同德的期待！我们的目标：Genesis至祥置业Genesis至祥置业我们的思路：产品价格客户手段产品怎样才 能一举独领 市场?如何实现整盘 别墅的 最高价值?如何提升C区 别墅价格?谁是极少墅 的目标客户?他们有何需求 及追求?用什么手段 实现项目热 销？Genesis至祥置业项目周边别墅产品卖点汇集Genesis至祥置业项目名称地理位置物业类型户型面积销售均价客户群卖点海韵枫枫丹滇池度假 区红塔西 区18号独栋别墅 双拼别墅474-600 350-4008000元/医疗、制造业老 板
2、，资产在2000 万左右的娱乐界 成功人士、少量政府官员。 水岸亲亲情别别 墅滇池卫卫城滇池度假 区红塔东 路联排别墅 双拼别墅 叠加别墅 洋房230-290 290-315 180-230 95-2005200元/煤矿老板居多、 娱乐明星居多、 省外营销推广公 司的老板超过过100米南 向楼间间距、 水景项目名称地理位置物业类型户型面积销售均价客户群卖点滇池南郡15号滇池 长堤旁独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠加别墅450 460左右 250-416 180-1965500元/公司白领高收 入人群、40-60 岁 滇池、西山滇池时光滇池路七 公里处独栋别墅 双拼别墅 联排别墅420 274-
3、314 2508000元/私企煤矿、重 金属矿老板及 驻滇公司高层纯别纯别墅Genesis至祥置业滇池高尔 夫滇池度假 区民族村 对面独栋别墅 多层公寓662-760 86-22010000元/70%本地大型企业老板 、经理人，30%外省来 自周边地洲及外省客 户高尔夫德瀛华俯昆明十里 长街省高 院旁独栋别墅300-600 左右5800私企煤矿、政府高层 及外地驻滇公司高层 为主要客户纯纯正大宅、超 低密度、指纹纹 私人电电梯、列侬溪谷滇池路 1267号联排别墅200-3006000元/平米昆明内企业高管、来 自周边地洲煤矿主， 也有少量省外投资者 ，知识层次较高人群 纯纯正、以中产产 为为口
4、号目标标项目名称地理位置物业类型户型面积销售均价客户群卖点Genesis至祥置业莱蒙别墅西山碧鸡关 立交桥旁独栋别墅200-4005000元/平米南市区烟、酒 等副食品供应 商，策划代理 企业老板 “一栋栋，一天下” 组组院、纯纯独栋栋、下沉庭院 ；地中海原乡风乡风情香槟小镇广福路4公 里处联排别墅 景观洋房229-300 117-2305500-6000元 /平米职业经 理人 、私法部门政 府官员、公务员、 无明显卖显卖点项目名称地理位置物业类型户型面积销售均价客户群卖点Genesis至祥置业在昆明，什么样样的 别别墅卖卖得最贵贵？目前滇池片区楼盘盘最高均价 为为：10000元/平米（滇池高
5、 尔夫) 别别墅价格支撑点：稀缺的景 观资观资源/高端产产品（别别墅）/ 高附加值产值产品（会所、安防 等）在昆明，什么样样的 营销营销模式最成功？特色产产品/形象至上/重展示/配套资资源先行由以上别别墅楼盘盘的分析可以看出,(昆明别别墅市场趋场趋向)Genesis至祥置业项目产品特色关于项目的产品分析,在前次的已经作了详细的分 析,本次只要从怎样超越滇池片区同类产品来做营销的挖掘.多重庭院的创新设计赠送私家前庭后院，写意露台，室外平台（中庭院），阳光室，独立车库，风情地下室。阔庭别墅，以庭院完成外部空间和室内空间的最完美过渡。厢庭别墅，以中庭院为创新设计，为TownHouse中间户型革新.
6、跃庭/廊院别墅，以“内庭院、空中廊院”的技术，对传统叠加别墅进行全面革新 “六岛一湖”2万平方米风情水岸， 2万余米的湖滨散步区Genesis至祥置业产品附加值大露台、底层花园、或地下视听室；全透明玻璃休闲厅、阳光花房、私家泳池、酒窖等功能中西厨房空间智能化管理会所+俱乐部别墅的真正价值并不体现在产品本身，而是由产品及服务衍生 而来的人文内涵、无所不在的尊贵感受，以及与之身份相匹配 的平台，这些都在产品的附加值里得到充分体现。Genesis至祥置业客观存在卖点客观存在卖点滇池片区纯粹水岸别墅滇池片区纯粹水岸别墅主观营造卖点主观营造卖点院落风情、纯功能主义建筑院落风情、纯功能主义建筑物管物管私人
7、管家服务私人管家服务显性卖点显性卖点隐性卖点隐性卖点核心价值主张核心价值主张纯粹的建筑，只属于 极少墅 人尊贵会所，名流汇聚之所尊贵会所，名流汇聚之所稀缺资源，独立岛屿水岸生活稀缺资源，独立岛屿水岸生活项目卖点/核心价值主张Genesis至祥置业综上所述，我们认为，营销战略首要确认的工作，是占位项目要实现7500的单价，必须高端高调占位， 全面提升项目的形象Genesis至祥置业占位高端，要解决以下四个问题1.我们的客户到底是谁？2.如何通过营销拨高形象？3.如何通过营销手段最大限度提升产品价值？4.我们需要在什么时间做些什么工作来支撑别墅价位 ？ Genesis至祥置业同类型物业 客户分析别
8、墅楼盘特征描述（深圳）项 目产品属性社区 组团核心竞争 力附加值客户描述产品特征主力 总价 区间 波 托 菲 诺人文型产品 一批新兴贵族 展示的生活舞 台分岛 组团 式 华侨城大 环境 人文环境 品牌 地下 室 阁楼 花园 丰富的阅历 显示身份的炫耀心理 追求生活品质和舒适 性 阶层的人文氛围 强烈的区隔感 阶层标签明显 舒适性与炫耀性 并存 引领市场潮流 稳中追求创新1000 300 0万17英 里资源型艺术作 品为追求个性和 差异的原创型 作品 自由 式高层 独栋 TH 原始资源 产品的艺 术化 精神诉求 地下 室 阁楼 追求精神区隔感远远 高于追求物质的区隔感 相对物质比较富裕 重视精神
9、生活的品质 个人意识强 社交面广 勇于尝试新的东西 根据环境，自成 一家 原创性产品， 精神上诉求与现 实生活的隔离 精神意识超脱324 800 万瑞 河 耶 纳土地稀缺型产 品深圳土地供应 有限造成的市 场稀缺产品 排屋 式TH、 高层 纯净片区 同类产品 市场供应 稀缺 地下 室 追求市场潮流 有一定的投资意识 关注细节、个人意识 强 勇于尝试新的东西 利用稀缺的土地 资源，制造产品 的稀缺 投资与新式生活 理念的导入，造 成市场的追捧300 500 万Genesis至祥置业项目产品属性社区组 团核心竞 争力附加 值客户描述产品特征主力总 价区间 西山 美庐资源型产品内敛、宁静 的山野生活
10、兵营式独栋 资源 、交通 阳光 下沉 庭院 地下 室 教授、军方、海淀区 跨国公司CEO、私营业 主 都与政府关系较好 实业、知贵、理性、 善推理、责任感、西山 情节 有多次置业经验 大多数 国外留学或国 外生意的经历 大户型，375平方米 以上 纯粹的富人社区 3040%以老带新的方 式销售 推广低调750500 0万元/ 平方米纳帕 溪谷居家型乡村 别墅产品生活升级、 追求别墅生 活的新贵家 园距阵式 加小组 团式。独栋、 小独栋 产品 地下 室 0.6 科技园、中关村金领 女性起决定作用 对家的温馨感 相当数量的国外背景 主力户型在170250平 方米的独栋 轻钢结构 乡村型立面1703
11、00 万同类型物业 客户分析别墅楼盘特征描述（北京）Genesis至祥置业客户分析独栋别墅客户主要特征客户特征 产品要求比例共同特征私营企业 主 处于事业奋斗期； 财富积累迅速、喜炫耀； 文化程度高，比较自我。 户型灵活、个性化 对产品附加值要求较 高65%都属于享受 型，优越感强；对纯净和良好 大环境都普遍关注；关注环境卫 生、蚊虫叮咬以及循 环水系统等；以多次置业经 验，多处房产；对周边人群的 素质要求高，邻里关 系不强。特殊类 投资型； 不正常渠道财富获得者； 讲究情调； 私密性要求高； 要求气派。 35% Genesis至祥置业Genesis至祥置业从以上各地别墅客户群的分析可以看出，
12、越高端的客户群体，越注重配套的要求等级，并以此作为区分阶层的标志。小 结沉稳、有相对稳定的社交 圈、注重礼仪道德、重视 其身份和声誉、尊贵奢华 的生活方式思想深刻、有极强的洞察 力、有远见、有较高的声 望、重视自己的社交圈和 生活圈在舒适和高品质的生活基 础上，强调个性化的生活 方式、较强的创造力和挑 战精神、拥有其身份和个 性的标志物怀旧内敛、道德感强、有 一定的信仰（如宗教信仰 ）、喜欢清静和人文气息 浓的地方丰富的阅历、有敏锐的洞 察力、较强的人际网、存 在一些显示身份的炫耀心 理同时也注重生活品质和 舒适性。重视生活的舒适性和品质 、关注细节、个人意识强 、社交面广、勇于尝试新 的东西
13、、追求适合自己的 新生活方式 思想守旧、顽固、爱面子 讲派场、对金钱的看法和 在其使用上存在一些矛盾 、对价格有一些敏感责任感强、有不断提升自 身的强烈愿望、务实、对 金钱在某种程度上保有“ 节俭”精神、对价格有一 定的敏感度小资一族、注重生活品质 、懂得享受生活、关注时 尚流行元素、对价格有一 定的敏感财富层面价值层面旧式转型新式高中低别墅类客户分类Genesis至祥置业昆明并不缺乏对豪宅的尝试，它们层出不穷地刷新着富裕阶 层的视野滇池片区别墅客户群体描述Genesis至祥置业没有浮华的会晤不是一种精彩共同点是：有相当的财富积累，但是高压下无论是身体还是心理都处于一种亚健康的状态， 对生活充
14、满享受追求与激情，除了享受财富的影响力之外，更享受崇尚从容、悠闲、优质的生活城市上层极少墅阶层他们是这么一群人生命的一半是暗，一半是明；一半是凝重的传统，另一半是自由的天空；一半是革命的尾声，另一半是开放的先声；一半是被压抑的服从，另一半是被推举的先锋 ；一半是诗意，另一半是商业；一半是根深蒂固的坚持，另一半是后来居上的放纵；一半是积聚财富的市场掘金客，另一半是播撒理念的麦田守望者；一半被世界主宰，另一半主宰世界。 可挖掘的目标客户Genesis至祥置业典型客户 业主姓名：马先生 年龄：38家庭结构：三口之家 职业：中小型房地产公司老总，妻子全职在家带孩子 学历：研究生 交通工具：自驾车（家有
15、两辆车太太的自驾车为奔驰320）生活方式：生活品味很高，文化层次比较高，属于商人加 知识分子类型，主要看重环境。在翠湖有一套别墅 置业意向：简约风格、环境优美、要求会所能兼顾商务典型客户 业主姓名：韩先生 年龄：45岁籍贯：广州籍 家庭结构：一家两口 职业：在香港、深圳都有公司，昆明有分公司 交通工具：沃尔沃 其他描述：置业三次。心态显然很年轻，穿戴朴实，不张扬，生活缺乏太多的情调。典型客户姓名：祁先生 年龄： 40岁学历：大本 职业：目前供职一家外资企业的经理生活方式：工作忙碌，很注重风水，对孩子的教育及生活质量也很注重；比较重视物业所处的地段， 交通以及社区配套.可挖掘的目标客户的深度访谈
16、Genesis至祥置业重要客户核心客户游离客户偶得客户总体项目客户定位一小时经济生活圈内为目标客户一小时经济圈内的私营企业主核心驱动力：核心驱动力：1 1、享受区域的高教、政府、城市新贵、享受区域的高教、政府、城市新贵2 2、由富及贵的私营业主，需要标榜身份，改变生活方式、由富及贵的私营业主，需要标榜身份，改变生活方式3 3、看中项目地脉，追求生活和工作平衡的企业高管人群、看中项目地脉，追求生活和工作平衡的企业高管人群昆明市私营企业主、驻滇企业高管昆明市公务员、企业高管与昆明有一定情缘的人士Genesis至祥置业目标客户解构客户类型客户描述度假型 企业老板，丰富的阅历、独立自我但不张 扬、强烈的区隔感。
