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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*谨呈：上海绿庭房地产开发有限公司绿庭尚城 2007年度营销总结*本报告是严格保密的。目标回顾以及检验目录背景VS目标产生的问题解决问题的关键营销举措项目经验沉淀以及操作遗憾成交客户分析2本报告是严格保密的。Introductionp地理位置：九亭涞寅路、 沪亭北路p总用地面积：195297 p总建筑面积：486609 , 计入容积率面积 400333 p容积率：1.99p其中：住宅361807商业30111 p总套数：3646 套p居住人口：11667 p停车位：2688 p绿化率：41.1 p项目开发周期：分三期， 预计开发周期六年。房型户数户数比房
2、型户数户数比 一室一厅一卫49213.8三室二厅一卫1143.2 二室二厅一卫90225.3二室二厅二卫91425.6 二室二厅二卫98227.5大户型（跃层 ）1664.612345678 911 12 13 141015161740万、 高层、二房三房3本报告是严格保密的。Introduction户型面积套数总套 数户型面积套数总套 数 一室一 卫73.976套214 套三室二 卫119.3 56套296 套71.558套118.2 586套66.87160 套126.3 34套67.9940套125.3160套二室二 卫91.3886套910 套125.1 840套92.2316套二室一
3、 卫92.966套206 套121.5 98套91.39188套101.6 4320 套102.6 94套91.91320 套88.598套101.5 580套四室二 卫180.6 416套24套92.9380套172.2 58套一室二 卫77.876套6套总计总计1656 套一期二期三期三期、六年一期16万方主力户型：二房、三房项目分三期开发，一期165052 ， 17栋共计1656套4本报告是严格保密的。【速度提升】 800套 1000套【价格不变】 一期整体均价5815元/平方米目 标 提 升Objective2007年绿庭尚城项目需要销售1000套5本报告是严格保密的。销售价格和速度远
4、远超出计定目标可售单单位1334面积积134057预计实预计实 收总总价9.21亿亿目标标均价7065累计计已售1319套数比例面积积面积积比例实实收总总价已售均价98.87%13178898.31%8亿亿6985剩余单单位15面积积2269剩余总总价剩余均价【价格】【速度】【领衔】2007年12月2日实现均价 6985 6985 元/平方米，回笼资金8 8 亿。亿。2007年12月2日面积销售率达到98.8798.87%, 平均188188套套/月。绿庭尚城的成功销售，领衔领衔九亭公寓房市场，销售量雄踞第一雄踞第一。目标检验注：数据统计至2007年12月2日6本报告是严格保密的。如何进入北九
5、亭第一集团123如何低成本营销，迅速回垄资金如何基于价格和速度的实现，提升绿庭品牌既叫座又叫好！达到速度与品牌的双赢！绿庭尚城成功销售对于 绿庭集团，意味着什么？目标检验7本报告是严格保密的。低于市场的营销费用， 高于市场的销售额目标检验营销费营销费 用现场现场 包装营销营销 活动动媒体推广户户外广 告销销售物料金额额1461319107353241107501405000385932合计计8436524整体营销费用仅占销售金额的 0.90.9（远低于市场平均水平（远低于市场平均水平1.21.2）注：数据统计至2007年12月2日8本报告是严格保密的。绿庭尚城大事记2006年11月，徐家汇售楼
6、处、九亭现场临时售楼处开放。2007年1月，徐家汇六百第一次路演，发放升级卡近400张。2007年1月，七宝路演，再度掀起办卡风暴。2007年3月，徐家汇七宝路演，至此升级卡已累计近2000张。2007年3月，工程品鉴活动，两天接待客户近1000组。2007年4月，产品推荐会，办理客户升级卡近3000组，诚意客户逾800组。2007年4月，现场售楼处开放，样板房开放。2007年5月1日，推出第一批房源，346套当天去化88%。2007年5月30日，携手主语等媒体举行“上升区”研讨会，反响强烈。2007年6月23日，推出第二批房源，218套，当天100销售。2007年7月15日，推出第三批房源，
7、218套，当天100销售。2007年8月17日，推出第四批房源，112套，当天100销售。2007年9月15日，推出第五批房源，324套，当天100销售。2007年10月21日，推出第六批房源，144套当天去化62。2007年11月29日，绿庭尚城上升白皮书发布暨媒体见面会顺利举行。9本报告是严格保密的。绿庭尚城2007年度获得奖项颁发颁发 媒体所获奖项获奖项搜房网 2007-2008最具网络络人气楼盘盘 2007-2008最加创创意广告 搜狐网2007-2008最具创创意楼盘盘2007-2008我最满满意楼盘盘新闻闻晨报报十大明星楼盘盘最佳青年社区奖牌奖牌奖牌10本报告是严格保密的。目录目标
8、回顾以及检验背景VS目标产生的问题解决问题的关键营销举措项目经验沉淀以及操作遗憾成交客户分析11本报告是严格保密的。有限的营销费用VS高战略占位制约 条件1序号项项目预计费预计费 用（万 元 ）总费总费用百分比1现场现场包装706.50%2模型272.50%3销销售资资料555.10%4户户外广告40037.30%5SP活动动12011.20%6房展会605.60%7平面广告25022.40%8杂杂志、交通电电台等403.70%9三维动维动画201.90%10电视电视广告片制作302.80%合计计：1072万元一期16万面积的营销费用仅为1072万元,目前已经使用260万,意味-800万元=5
9、12万元(07年)+300万元(08年)07年可用的营销费用仅为512万元既要叫座又要叫好！达到速度与品牌的双赢！第一个进入上海主流竞 争圈的项目107年唯一能实现不动产 事业部现金流的项目城市大盘，绿庭地产 品牌提升百年契机23 12本报告是严格保密的。同质化竞争激烈VS截流客户、高速回现制约 条件2p07年北九亭市场供应量约为5130套，其 中存量约1700套，新推3430套；p07年北九亭一半数的供应量为新盘，其 中中大九里德、贝沙湾、本项目占到1900 套；p九亭市场供大于求，以中小户型为主，同 质化竞争激烈。8117910126200套尾盘213452007年年九亭北供应量（套）新推
10、550套，二房96-101、三房118-144新推556套，二房100、三房124-147总计600余套，尾盘109套，新推524套。总计余610套，尾盘60套，新推约550套，约5万平方米总计695余套，尾盘195套，新推500套。尾盘701套尾盘435套新推800套九城湖滨金丰蓝庭五洲云景摩卡小城贝沙湾中大九里德绿庭尚城奥园上海源花城有效截流客户！高速回拢资金！13本报告是严格保密的。1、07年供应量持续加大，且以中小户型为主力，同 质化竞争十分激烈。2、绿庭集团回款压力重，要求快速回拢资金。3、高效截留客户，促进销售。矛盾2:同质化竞争激烈与高速回现1、07年绿庭尚城可用的营销费用仅有5
11、00万元。2、绿庭尚城为绿庭地产进入主流地产竞争圈的首 个项目,07年地产唯一现金流。要叫好也要叫座。矛盾1:有限的营销费用与高战略占位目 标 与 现 实矛盾14本报告是严格保密的。目录目标回顾以及检验背景VS目标产生的问题解决问题的关键营销举措项目经验沉淀以及操作遗憾成交客户分析15本报告是严格保密的。n解决问题的关键营销举措策略策略1 1：竞争聚焦，占位第一集团，寻找差异化鲜明的个：竞争聚焦，占位第一集团，寻找差异化鲜明的个 性形象，立足于性形象，立足于70807080新上海人的精神诉求，摆脱周边大盘新上海人的精神诉求，摆脱周边大盘 稳重调性、产品本位主义、缺乏感召离，脱颖而出。稳重调性、
12、产品本位主义、缺乏感召离，脱颖而出。策略策略2 2：战略聚焦，借势立势，选择最具优势且差异化的：战略聚焦，借势立势，选择最具优势且差异化的 两个方向突破。两个方向突破。“喊口号喊口号”和和“截客户截客户”两手抓；两手抓；策略策略3 3：集中时点爆破，通过开盘的爆发式营销一举立势：集中时点爆破，通过开盘的爆发式营销一举立势 ；通过销售现场把控及销售组织专业化决胜终端。风险控；通过销售现场把控及销售组织专业化决胜终端。风险控 制，以量取胜。制，以量取胜。策略策略4 4：把握市场，稳步提升，制造脉冲式营销节点，服把握市场，稳步提升，制造脉冲式营销节点，服 务取胜战略务取胜战略低成本高占位大竞争高速度
13、矛盾 1:矛盾 2:16本报告是严格保密的。40万综合发展型社区水系、中心广场、商业街产品城市风范“内外城”规划复合 ” 功能精神标志 “T”型水景 17000平米商业街 开放的中心广场 。 有机的组合外城内城广场精神堡垒17本报告是严格保密的。69129平米弹性户型，为 未来预留空间产品69m2一房，户型紧凑，设 计合理； 大露台，可变房间，为未 来预留灵活空间；94m2，二房可 变三房，三代 同堂皆可满足 全明设计，南 北通透18本报告是严格保密的。地铁9号线 、 40万综合发展型社区 69-129精致弹性空间 公共空间： 350米长，3万商业街。预计引进麦当劳、必胜客、味千拉面等品牌商家
14、。打造北九亭集餐饮、休闲娱乐、精品家具为一体的时尚街区； 1.5万中心广场。九亭北区第一个开放式广场； 6000 会所，内设MINI影院、书吧、四点半学校、运动建身设施；建筑园林： 一梯二户、短板双拼社区，最大限度发挥空间资源的均好性； 3公里T型水岸线，引入流动活水，社区灵动活力； 48处法式园林景观，感受法兰西风情； 最宽达80 M超宽间距，呼吸自由来风； 17.7超低建筑密度，九亭北区最低，把更多空间留给绿地； 九亭北区制高点，傲视四野。户型： 67-125 弹性设计，2房可变3房，3房可变4房，满足家庭未来发展 ； 紧凑、实用，超高实用率；产品核心 价值19本报告是严格保密的。市场背景
15、营销扫营销扫 描具体表现现产产品卖卖点半岛型规划+全水景住宅+景 观门厅 +挑空大堂形象诉诉求创造舒适的人居环境为主题， 生态的，人文的价格策略高开高走，区域高价展示策略强大的户外导示+别具一格的 现场 展示+项目实景展示开盘盘入市策 略入市即高价，树立区域高档盘 印象营销费营销费 用06年营销费 用约2000万核心竞争力： 1、多波次事件冲击、覆盖 式营销铺展 p与九亭政府联合，垄断 区域户外 p世界杯前，埃里克森到 沪，现场签名活动 p超级女生现场互动 p九城湖滨“今晚洗刷刷 ”冠名 p世界杯16强竞猜 p下半年巨额的品牌宣传 2、全方位营销系统展示 p豪华售楼处展示 p商业会所展示 p特
16、色样板房展示营销关键词: 巨额投入 强大的户外昭示 令人冲动的实景展示案例1九城湖滨20本报告是严格保密的。市场背景案例2贝尚湾营销扫营销扫 描具体表现现 产产品 卖卖 点别墅低密度、地中海园林、豪宅品质形象 诉诉 求度假概念：回家从度假开始，50万地中海立 体园林推盘盘 策 略1#、6#楼，二房、三房价格 策 略11月初-11月底：5500-6500元/平方米-12 月初：6000元/平方米左右-开盘当 天：6200元/平方米，98折优惠。实收 均价6050元/平方米展示 策 略花费50万设计费 的售楼处5.6米挑高精装 酒店式品质大堂以品质、舒适为主题 的5套实体样板房营销营销 节节 奏3个月蓄水，共积累客户1000多组： 10月亮相秋交会11月3日新民晚报第一波 宣传她是
