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1、主商建筑设计方面应特别注意事项主商建筑设计方面应特别注意事项1.顶板高度、层高顶板高度应在 4 米以上，顶板内侧高度应在 1.5 米以上。2.楼板载重负荷商铺内应重点考虑设定厨房的部位，混凝土厚度应达到 250300mm 的载重负荷电影院、电玩中心、游泳池、书店等业态内，会摆设大量沉重商品，从而造成楼板载重负荷增加，应根据中国规范进行测算3.楼板关于餐饮的区划，商铺内部面积的 30%左右应设定为厨房区域，应充分考虑整体清洗，以及各类上下水管道以及墙体开口等事宜4.外部开口外部可直接进入的店铺设置出入口的情况下，设置门厅应作为基本原则。同时重点考虑防水，格栅等设施，最大可能防止雨水进入。选用玻璃
2、材质的外墙时，应重点考虑回避由于阳光照射带来的温度上升造成运营成本的增加，尽最大可能在满足建筑形态及美观的情况下，缩小玻璃的使用。特别是衣料类业态的商铺收到阳光直接照射会使商品变色。这类商铺应考虑从北侧引入光源。主要出入口，应设置避风功能设施，从建筑构造方面创造条件。各出入口，回避段差的设计，确有高低差问题出现时，应选用斜坡设计。5.清扫用的环道设置建筑顶板高度超过 10m 以上，为方便清扫，应设计环道及固定设施。建筑顶板高度在 10 米以内，应购入高空作业车进行定期清扫。6.卷帘管理用的电动卷帘门，造作盘应设置在公共部分。管理用以外的情况，如出现手动卷帘门。应常备不少于三个，手动卷帘门操作器
3、。7.屋顶防止物品掉落，人员不慎滑落或自杀，防护栏高度应在 1.8 米以上。同时，防护栏不应采用可攀登设计。房顶为平行结构的情况下，倾斜面应达到 1/75。屋顶防水，沥青水泥材料中水泥应达到 80mm 以上。排水沟应选用防水配件并选择特殊颜色以便区分。倾斜面应达到 1/200 以上。8.防盐、防潮对策临海设施，应购入专门清洗设备及涂料等，定期对外部设备及立面等进行防腐朽、防潮处理。9.卫生间内排水沟为方便快捷清扫卫生间，以排水口为中心点，地面应设置倾斜面。客用卫生间，必须设置空调设施。10. 综合服务台综合服务台使用的柜台用设置的 1 层的明显位置。综合服务台内，应确保有收纳婴儿车、残疾人车等
4、物品的空间，同时还应确保可供有 2 名走失儿童及老人的空间，以及暂存大量物品的 AED 收纳空间。综合服务台内设备配置，应重点设置通报防灾中心以及警备中心的紧急按钮、广播系统、监视摄像机操作系统、各类专用电源及网线。11. 电影院的隔音性能应重点要求运营商根据影院平面及竖向布置方案，在设计前期提出针对上下楼板以及各影厅之间墙体的隔音处理指标要求。12. 自动贩卖机及投币临时保管柜的设置根据平面方案应提前确认位置，尽可能设置在监视视同范围内，并设置电源。13. 喂乳室的设置屋内面积应控制在 2550，应与可用卫生间统一设计。单独设置空调，并在室内可自用控制温度。定位中高端购物中心，还应设置电加热
5、水器、电子微波炉、洗手设置、电源延长线设置。14. 吸烟室设置考虑到国家政策的要求，以及购物中心人群的特殊性。应尽最大可能降低吸烟室的设置。建议在各层最多设置一处吸烟室，面积控制在 1525左右。15. 防火要求 （日本由于强制要求，购物中心必须留有后台通道）1.排烟区划按照 500进行划分排烟垂体墙设置2.两个方向逃生避难发生火灾的情况时，应确保可向两个方向逃生避难3.消防楼梯商业设施超过地上 3 层，且商业经营面积大于 1500时，30 米以内应设立连接上下楼层，并可到达商业建筑的外部的消防楼梯。日本通常做法，将大量消防楼梯设立在后台区域，商铺通过与后台连接的出入口可进行避难逃生，同时可不
6、占用大量的商业经营面积。因此后台管理通道不仅是服务于商铺、仓储、进出货物、清扫的服务动线，同时也是解决消防要求，最大化确保商业经营面积的最有效手段。主商机电能源建议主商机电能源建议1. 项目整体设备的合理性以及经济性体现的前提条件：首先满足营销招商以及设计的需求，同时符合项目成本的回收，最后判断选用的机电系统和设备。 原则 1电力均采用与电力公司签订年供电合约；超出合约约定供电量后，追加费用；电力使用量最多的时候为，制冷负荷最大的夏天。所以商业设施通常估算夏天最大电力使用量后，与电力公司签约；相反来说，如果能将签约用电量控制的越低，会直接降低项目整体的运营成本；为了能够实现最大限度降低成本，将
7、空调设备的运转能源由电源改为天然气，同时在电力负荷达到峰值时，接受通过其他热源发电来给予补充。在日本通常使用 NAS 电池和天然气结合案例偏多。 原则 2设备耐用年数通常设定为 15 年，以 15 年为基础，需要将一次性的成本投入及 15 年成本投入进行比较。 原则 3为了能够节约能源在项目初期需追加设备投入，从成本角度考虑很难下决心，作为开发商应在项目初期早决策。2 热源考虑原则电费 天然气费 重油费成本角度考虑，重油发电是成本最低的，但是对周边环境的影响较大；利用天然气作为能源进行发电，成本角度较为低廉。从大规模商业设施开发角度考虑，虽然看上去综合成本并不高，但是发电效率以及根据实际运营（
8、分期开发、住宅未入住等等）需求的使用效率达不到预期案例很多（例如 森公司的 六本木中心城） ；结论：项目主体以城市供电为主要能源，根据实际运营需要，充分利用天然气及部分机电设备配合电源的使用达到综合节约能源目的。3. 节约能源对策 效能投资金额过高，项目成本无法负担；作为开发商对社会的责任考虑是否需要；作为大型城市综合体开发必要的能源整合和使用效率最大化；将部分剩余电量，销售给政府或其他机构。 设备介绍太阳能发电从本项目商业设施来看，在可能使用建筑面积中，屋顶面积是多大的，也是采用太阳能发电最合适的场所；风力发电已有成熟的发电设备停车场的室外照明太阳能发电与风力发电结合案例偏多。 结论： 日本
9、城市综合体通常使用经济性涂料，可有效降低机电设备产生的温度以及避免生锈及腐蚀。配合外墙立面配有回收热源设备。4. 空调设备 制冷和制热 商业设施内会常态聚集大量的顾客，所以制冷设备应是重点关注的。根据项目所在区域的气候特征，有些区域的商业设施完成只配有制冷设备；夏季商业设施内达到峰值时的对策充分利用天然气发电补充能源，在夏季达到峰值时通过调控降低电力使用量；天然气使用 天然气发电通过天然气燃烧，回收部分热源空调使用范围（非差重要）空调区域的划分模式，需对应不同的运营时间带；通常做法：一般商铺 达到效率最大化为原则进行区域划分餐饮店 为部分店铺单独设置，针对同运营时间带店铺进行组团提供；主力店
10、单独设定；餐饮店厨房内空调厨房内温度根据现场制作的食品种类会出现异常高的案例很多，应事前充分论证； 商铺应负担商铺内部的空调使用费提供冷热水的方式 冷热水的提供应通过管理费进行分摊由商铺负担商铺内的空调电费5. 商业设施内部光缆的铺设应铺设一条贯穿整个商业设施为各类系统服务的光缆例：结算系统内部 ITV 系统各商铺联络系统内部 BGM 系统 等6.建筑各出入口自动门建筑各出入口开闭门时采用自动门，尽可能减少人力资源的投入，保证建筑的开闭的整体性。7.餐饮店室内注意事项 水口的设置方式，以及与下层的管线预留应提前考虑 排水与下层商铺的关系 美食街内餐饮商铺防火应重点考虑，特别是商铺内顶板的防火
11、对餐饮商铺内部进行定期清扫以及与商铺约定相关义务，并由商铺负担费用。8.照明亮度委托欧美的设计公司进行设计，亮度极端昏暗的案例较多。在中国，为了能够达到节约能源的目的，充分活用 LED，特别是在更换灯泡的区域采用长寿命 LED。公共部分照明亮度EV、ES 500-800 勒克司顾客通道 600-800 勒克司（欧美设计主张 300-500，不适用亚洲人购物舒适度）防灾中心 750 勒克司后台通道 150-200 勒克司员工休息室 500 勒克司停车场及车道 150 勒克司停车场人流出入口 300 勒克司商铺内部照明亮度一般商铺 700-1000 勒克司9.商业设施内部液晶展示屏的使用不仅可作为
12、向顾客介绍商业设施的导购用途，也可作为一般广告宣传的载体，根据中国目前的情况，引入专业广告公司不仅可免除费用的投入，作为业主也有客观的收入。10. 浇灌采用中水进行浇灌成果过高，建议采用自来水。11. 目前三联供的能源模式在日本使用较多，但就啤酒城项目业态组合判断，此种模式产生的热水部分除冬季可以用于提供热源，剩余时间基本无法利用，缺少经济型。12. 停车场管理系统停车数量管理；空车、满车表示；汽车牌照认证管理；停车费结算管理；13. 营业额管理系统各个商铺使用的结算终端机应通过贯穿建筑物的光缆进行连接，并每日确认营业额情况；各个商铺每日产生的现金营业额应交由运营商统一管理，并根据终端数据进行
13、确认；14. 水电热自动测量系统系统将根据各个商铺实际使用数量进行计量并自动生成付款申请；15. 员工出勤管理系统可准确把握设施内员工数量并进行考核，同时防止外部人员进入排除隐患；16. 垃圾计量系统准确把握各个商铺产生的垃圾数量，根据产生量进行计算并自动生成付款申请，此系统会给商铺带来公平感，且操作十分简单；17. 电话交换机充分利用内部的 PBX 系统，减少内部电话布线数量；18. ITV 监视系统停车场主要出入口固定及可旋转型并用顾客主要出入口 固定及可旋转型并用后台卸货区 固定型常设室内安防区 固定型常设根据项目规模以及安防要求，通常 10 万平米以上购物中心应设立不少于 200300
14、 台监控设备，设备选择方面应可能考虑采用可多功能使用自由切换的系统；CPNCPN 最新主商方案意见最新主商方案意见1、整体方案仍然没有后台服务动线；没有任何相关后台附属设施，建筑整体管理模式为体现；商铺展示面与近身比例严重失调，商铺招商经营面临严峻挑战；消防要求在商铺达到一定面积的情况下，必须保证两个方向逃生，商铺后侧是否需要开门待确认；从顾客实际动线来判断，目前方案为双动线。这会降低顾客购物意向的选择，从而造成商铺门前人流减少，商铺营业额及租金会较前方案减少；进入停车场通道任然采用圆形，这会增加事故率的上升，再次建议采用四方形通道。附件 ppt 中标明；没有体现客用及货用电梯；中央主动线的弧
15、度严重过大，多处柱网将出现在商铺外侧及拐角处，影响经营面积的同时损失租赁收益；应调整为适当弧形，在室内装修方面下功夫；中央主动线的中空天井部分面积严重过大；主力店的位置建议从新调整并征求运营商的意见，待明确后从新调整动线布置；2、地下一层平面方案地下一层的商铺划分及整体动线组织，很难体现各条动线的特征；建议采用英国 harrods 购物中心方案；应在目前阶段明确项目未来人流最大的主要与地铁连接出入口的连接方式，以及商业价值最大的两侧商铺的摆布后再对地下一层方案进行调整；超市部分需要大量的前场区域，用于摆放购物车，扶梯等配套附属设施，方案中未体现；地下一层超市部分的卸货区面积及卸货平台数量有待论
16、证，数量不足；3、一层平面方案主要出入口位置选择有问题，建议西侧主要出入口应选择购物中心西侧中央位置，靠近公交站点。同时保留 CDS 的西侧出入口，但在建筑手段上应尽可能弱化其标识；主商东侧主要出入口，建议保留两处，可结合下沉式广场一并考虑；南侧出入口完全没有必要在建筑上最很大的变化和开放空间，进入实际运营阶段，南侧到店人流会远远低于东西两侧的人流；动线方面，应将商铺需要的后台附属设施以及卫生间等落到图面上后，再去确定单双动线；在一层设立卸货区，从成本角度十分理想，重点注意建筑处理；4、二层及以上平方方案核心租金收益商铺受到动线的影响，经营展示面积损失；大面积的中空天井，造成动线的复杂化，顾客很难选择；电影院的出入口设计，是否可在平层上解决，建议听取运营商建议。同时，电影院专用电梯以及前往
