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1、大宇鑫苑小区可行性研究报告郑州大学综合设计研究院1第一章第一章 总总 论论1.11.1 项目名称与承办单位项目名称与承办单位1.1.1 项目名称大宇鑫苑小区1.1.2 项目承办单位郑州鑫港房地产开发有限公司1.1.3 建设地点河南省郑州新郑国际机场迎宾大道北蓝翔花园东侧1.1.4 可行性研究报告编制单位编制单位：郑州大学综合设计研究院资格证书编号：工咨甲 120200700221.21.2 编制依据、内容及范围编制依据、内容及范围1.2.1 编制依据1、关于编制大宇鑫苑小区项目可行性研究报告委托书；2、河南省郑州新郑国际机场管理有限公司（豫机场函200947 号关于大宇鑫苑小区征求规划意见的复
2、函； 3、郑州鑫港房地产开发有限公司文件 郑州鑫开字200820号，关于征求“大宇鑫苑”小区规划的意见函；4、郑州鑫港房地产开发大宇鑫苑小区项目建议书；5、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料；6、编制人员调查的有关资料、数据等。1.2.2 编制内容及范围大宇鑫苑小区可行性研究报告郑州大学综合设计研究院2我院受郑州鑫港房地产开发有限公司的委托，根据该单位的实际情况和经营现状，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员编制完成了大宇鑫苑小区建设项目可行性研究报告。本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对市场分析、建设内容及规模、项目选址和建设条件、工程建设方案、节
3、能节水、环境保护、劳动安全卫生和消防、 、项目组织与实施、项目招标、投资估算、社会效益等方面进行综合性研究、分析和评价，为主管部门和建设单位的决策和判断提供具体的、完善的、科学的依据。1.31.3 项目概况项目概况1.3.1 项目的提出郑州新郑国际机场地处中原腹地，在郑州东南角，位于我国最繁忙的京广航路的中部，又处于沿海地区和中西部地区的接合部，是我国重要的干线机场。不过，对比郑州市在全国公路、铁路系统中的枢纽地位，航空运输最为薄弱，与郑州市区域交通枢纽地位极不协调。航空港与航空港区是两个不同的概念。未来的航空港区，总体功能定位是全国大型复合枢纽机场和国际货运枢纽所在地，以航空客货物流、临空制
4、造业、现代商贸等为主要功能的现代化生态型航空新城。大宇鑫苑小区可行性研究报告郑州大学综合设计研究院3规划的航空港区分为“一核两区”，目前的航空港是机场核心区的一部分，在其北部和南部分别是物流商贸区、临空产业区。三个区域的总面积达 138 平方公里，相当于 17 个现在的郑州新郑国际机场。航空港区西面以京广铁路为界，东、南、北三面以国家南水北调工程线路为界，包括新郑市孟庄、薛店、龙王，中牟县张庄、三官庙、九龙六个乡镇的部分土地。在未来 138 平方公里的生态型航空港新城中，“一核两区”将通过合理的产业布局和有效的交通组织连接到一起，功能完备、特色鲜明、协调统一。其中，机场核心区面积约 48 平方
5、公里，北部物流商贸区面积19.6 平方公里，南部临空产业区面积 26.5 平方公里，其余 43.9 平方公里用地为水域和非城市建设用地。三步走图谋全国“制空权”“一口吃不成一个胖子”，郑州航空港地区总体规划期限为20082035 年，在 27 年的时间里，郑州将分三步，打造全国大型复合枢纽机场和国际货运枢纽。第一步：20082012 年，以规划方案为指导，大力发展基地航空公司，形成以航空物流为先导的发展格局，建设北部片区和南部大宇鑫苑小区可行性研究报告郑州大学综合设计研究院4片区各 9 平方公里，加快项目引进和基础设施建设，初步形成功能完善的工业新区。第二步：20132020 年，航空港地区（
6、不包括机场核心区）用地规模为 34.93 平方公里，人口控制在 33 万人左右，临空经济三个功能园区框架基本形成，协调管理机制完善，经济总量在全市比重明显上升，成为推动郑州及周边地区发展的重要引擎。第三步：20212035 年，航空港地区用地规模为 94.1 平方公里，人口（不包括机场核心区）控制在 43 万人左右，郑州机场旅客、货邮吞吐量分别达到 7000 万人次和 200 万吨以上，成为全国大型枢纽机场和国际货运枢纽。随着航空港区经济发展，城镇人口不断增加，对住房需求量也不断增加，经过充分调研论证，认为目前在航空港区投资建设房地产市场前景广阔，经济上可行并具有显著的社会效益。航空港总体规划
7、 138 平方公里，目前入驻航空港区企业有 100 多家，其中有：南方航空、深圳航空、统一企业等一批国内外知名企业，区内人口10 万人,常住人口 8.7 万人，到 2020 年人口将突破 20 万人，为落实郑州航空港区总体规划 ，加快规划港区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。按照郑州市政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见等相关文件，确定“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着郑州新区的成立， “五区一大宇鑫苑小区可行性研究报告郑州大学综合设计研究院5县”的特点，特别是航空港区紧邻机场，交通优势凸显。新规划
8、后的航空港区开发建设将呈现新的投资热点和经济增长点。1.3.2 承办单位概况郑州鑫港房地产开发有限公司是一家以房地产开发、销售为主营业服务的现代化企业，成立于 2007 年，注册资金 800 万元，性质为有限责任公司；公司下设办公室、财务部、设计技术部、营销部、质量监督部五个部门，现有干部职工 57 名，其中有专业技术职称人员 15 名，技术力量雄厚，发展前景广阔。郑州鑫港房地产开发有限公司位于郑州市航空港区迎宾路南侧，西邻高速公路，东距郑州国际机场不到 500 米，四通八达，环境优越。该公司坚持诚信经营，在商界激烈竞争中，坚持以人为本的原则，团结、务实、与时俱进，加强管理，开拓进取，争创名牌
9、，不断获得荣誉称号。1.3.3 建设规模与内容本建设项目建设在河南省郑州新郑国际机场迎宾大道北蓝翔花园东侧，建筑面积为 59876 平方米，共建设 5 栋为 11 层的住宅楼，1 栋 10 层商住楼。1.3.4 建设地点本项目位于郑州新郑国际机场迎宾大道北蓝翔花园东侧民航快递以西区域，地块区域为 296.6167.29m。1.3.5 配套基础设施现状大宇鑫苑小区可行性研究报告郑州大学综合设计研究院6该规划区域机场路设有雨污排水管道，项目土地范围内有水、电等基础设施配套完善，燃气工程正在铺装，可保障项目建设和使用的需要。1.3.6 环境保护本项目产生的生活垃圾和污水经治理后均可达标处理排放。1.
10、3.7 项目实施进度本项目从可行性研究报告编制到竣工交付使用，计划安排一年零六个月。1.3.8 总资金及资金筹措本项目总投资 1.2 亿元。项目资金有项目单位全部自筹解决。1.41.4 主要技术经济指标主要技术经济指标主要数据及经济技术指标表主要数据及经济技术指标表序号指标名称单位数据备注一建设指标1拟建住宅建筑面积平方米576762拟建商业建筑面积平方米22003拟建地下建筑面积平方米35004拟建建筑物占地面积平方米200005总户数户6806用水量吨/天613.87用电量KW2800大宇鑫苑小区可行性研究报告郑州大学综合设计研究院78总投资万元11189.009资金筹措万元11189.0
11、09.1资本金万元800.009.2建设单位自筹万元10389.0010小高层层住宅售价元/平方米2000.0011商业部分售价元/平方米8000.00二建成后小区指标1总体开发指标平方米598762总建筑密度%27.03总容积率2.974绿化率%365总户数户6806建筑总高米331.51.5 研究与结论研究与结论1.5.1 研究本项目的建设可以解决郑州市航空管理区人口增加的住房困难问题，缓解政府压力，整体体现党和国家对郑州市航空管理区发展的关怀，促进社会稳定和发展；同时该项目的建设在一定程度上优化了郑州市房地产市场结构，保证了房地产市场的持续健康发展，对促使老百姓的安居乐业，维护社会稳定和
12、长期发展都有十分重要的意义。本项目建设规模合理，建设方案可靠，功能完善，周边建大宇鑫苑小区可行性研究报告郑州大学综合设计研究院8设条件较好，住房价格合理，有较好的经济效益。由此可见，本项目社会效益显著，经济效益较好，具有一定的抗风险能力，建议项目早日上马，早日发挥良好的社会、经济效益。1.5.2 结论为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，应注意以下几点：1、争取政府在政策、金融等方面的支持，使小区建设有一个稳定、积极地社会环境。2、应积极筹措建设资金，保证小区顺利建设；努力加强周边基础设施建设，完善小区配套条件。3、项目应严格按环保原则，搞好环境治理工作。大宇鑫苑小区可行性研究报告郑州大学综合
13、设计研究院9第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性2.12.1 项目建设背景项目建设背景改革开放以来，我国住宅建设已完成了由计划发展方式向市场发展的重大转变。特别是国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 （国发199823 号）发布近七年来，各地按照国务院的统一部署，停止了实物住房分配，逐步实行住房货币化，职工直接进入市场解决住房问题，市场在住房供应中的基础作用正在形成。城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大的改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到，当前我国房
14、地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出。随着发展未来的郑州航空港区将是实力港区、活力港区、魅力港区、生态港区、和谐港区，市政府召开会议专题研究郑州航空港区建设发展有关问题，要求各相关单位要解放思想，创新发展模式，积极营造竞争新优势，把郑州航空港区打造成为我省扩大开放的主平台、主窗口，成为我市未来经济发展增长的制高点。据了解，郑州航空港区规划控制面积为 138 平方公里，将围绕“建设国际化枢纽机场”和“打造具有口岸功能的四港一体现代化国际物流中心”的目标，按“一核两区”布局，即中部机场核心区，南部临空产业区和北部物流商贸区，着力把郑州航空大宇鑫苑小区可行性研究报告郑州大学综合
15、设计研究院10港区打造成为实力港区、活力港区、魅力港区、生态港区、和谐港区。航空港总体规划 138 平方公里，目前入驻航空港区企业有 100多家，其中有：南方航空、深圳航空、统一企业等一批国内外知名企业，区内人口 10 万人,常住人口 8.7 万人，到 2020 年人口将突破20 万人，为落实郑州航空港区总体规划 ，加快规划港区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。随着郑州新区的成立， “五区一县”的特点，特别是航空港区紧邻机场，交通优势凸显。为人们基本的住房需求，从为港区建设配套服务，为港区建设作贡献着眼，河南省郑州新郑国际机场管
16、理有限公司拟审批郑州鑫港房地产开发有限公司在该地块建设大宇鑫苑小区住宅项目。大宇鑫苑小区可行性研究报告郑州大学综合设计研究院11第三章第三章 市场分析和需求预测市场分析和需求预测3.13.1 市场分析市场分析郑州市的房地产业发展很快，近几年来，随着郑州市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人民的住房观念发生了质的变化，已实现了质与量飞跃。郑州市的楼市目前呈现快速发展的良好态势，市场投入强筋，消费需求旺盛，市场管理日趋规范，整体上房地产市场平衡推进，高潮不断。从郑州航空港区自身发展的现状来看，房地产市场面临着许多有利的条件：1、房地产发展对宏观经济增长起着强有力的推动作用郑州市的国民经济要继续保持快速发展必须加大住宅的建设规模和房地产的开发力度，住宅建设从投资和消费两个角度来讲，对拉动经济增长起关键作用，它可以有力地带动相关附属配套产业（如家用电器、家具等）的消费需求。2、深化住房制度改革对房地产带来发动力郑州的住房制度正处于旧体制已经破除，新体制正在建立的阶段，2002 年起郑州已不再推广集资建房。住房体制的破旧立
