2008年9月武汉房地产月刊

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1、2008 9 月刊新闻资讯 WWW.HOPE168.COM楼市 720合富视野 专业主义导读央行调增地方商业银行信贷规模 P09 楼市气象 8 月武汉商品住宅市场量价大幅跳水 P29 月度专题 武汉江汉区房地产市场研究报告 P47目录 CONTENTS楼市 720合富视野 专业主义主办： 合富辉煌房地产（湖北） 市场研究部 主编： 钟芦鸣 编辑： 殷一戌 徐浩 顾问： 于立贤 李海 地址： 武汉建设大道 709 号 建银大厦 1718 室 邮编：430015 电话：027-85486976027-85486972027-85776083 传真：027-85776083 电邮：hopefluen

2、t_内部刊物 仅供交流 如欲转载 敬请相告编者的话 - 02 新闻咨讯 - 03数字武汉 特别版！ 合富读报 NEW！ 企业动态 宏观经济 NEW！ 政策法规 规划建设 其他资讯 NEW！ 楼市小评一级市场 - 32土地交易楼市气象 - 33楼市气象 新盘一览当月成交量分析 当月成交价分析二手房市场量价分析 NEW！全市各板块量价分析后市判研楼盘动态 - 41SP 集萃周边市场 NEW！- 43郑州市场 长沙市场 合肥市场 月度专题目录 - 49专题目录 - 54顺势则昌 文/钟芦鸣编者的话“金九银十”被房地产界称为最佳销售的黄金期，然而今年房地产的市场行情使得各开发企业不再如往年大做吸引眼球

3、的活动，更多的是选择降价的方式来迎接这样的黄金销售期。 九月武汉市的房地产市场成交小幅放量，“降价”成为成交量上扬的最大成因。从去年王石提出的“拐点论”后，一线城市（北京、上海、广州、深圳）房地产市场开始出现不同程度的调整。万科在各个城市也卷起了降价风潮。从这轮房地产市场调整看，似乎万科走在市场的前沿，是一个很有远见的开发企业。其实从万科的十几年的房地产开发经验看，万科只是顺应了市场周期的发展。他们经历过九八年房地产市场的低迷，在市场将进行新一轮调整的时候，他们更能先知先觉的把握市场脉搏。先知先觉使万科在这一轮调整中拔得头筹。而那些还盲目乐观去看待房地产市场的开发企业，终将在这一轮调整中备受煎

4、熬。正确去看待市场，不盲目乐观与悲观，才是每个开发企业应有的态度。顺势则昌，不管是作为开发企业还是代理机构，我们都应该学习万科应对市场变化的敏锐反应，只有顺应了市场的变化，我们才有更多生存求发展的机会。2北京 2008 编辑/殷一戌9.172008 年 9 月 17 日，在经历了12 天的赛事，2008 北京残疾人奥运会圆满落幕。 150 北京2008残疾人奥运会有150个国家和地区的 4000 多名运动员，2500 多名教 练员和官员，4000 多名媒体人员参加本次盛会。 是历史上规模最大的残疾人奥运会471 北京残奥会有 20 个大项，471个小项，其中 18 个大项比赛在北京举行，帆船、

5、 马术分别在青岛和香港举行。赛艇项目第一次列入 了残奥会。547 中国残奥代表团全团共 547人，这是我国自 1984 年首次参加残奥会以来规模最大 的残奥代表团，也将是北京残奥会规模最大的代表 团，中国健儿参加了残奥会全部 20 个大项的比赛。新闻资讯1 在本届残疾人奥运会中，东道主中国继年前以金银和铜首次登上残奥会奖 牌榜榜首后，又在本土作战的本次盛会上惊人地拿 下金银铜，超出第二名英国多达 枚金牌。1700 本届残奥会开赛以来，每天都让人惊喜不断。仅开赛当天，就有 18 项世 界纪录被刷新；次日，“水立方”里有 14 人次打 破 11 项世界纪录，“鸟巢”中也有 14 个级别出 现了超世

6、界纪录的成绩。据某专业媒体统计，在总 共 11 天的赛事中，共有 1700 人次创造了残奥会 或残疾人世界纪录(累加)。4.4北京奥运会结束后，4.4 万名赛会志愿者，针对残疾人的实际需要和服务特点，迅速实 现了工作转换，全面投入残奥会志愿者服务工作 中。残奥会期间，赛会志愿者、20 万拉拉队志愿 者、40 万城市志愿者和 100 万社会志愿者的辛勤 汗水，使微笑、热情成为北京的新名片。110 国际残奥委主席克雷文表示，本届残奥会非常地精彩，非常地成功。观众上座率 非常高，有 110 万名观众观看比赛。实现 0 投诉。3读报编辑/殷一戌新闻资讯4【合富点评】新闻资讯王石作为万科这个全国地产行业

7、老大的精神领袖，在这个地产的寒冬季节，一举一动都引人注意。而潘大嘴最经典名言也能让市场引起不小的波澜。今年来说，老王的“拐点论”、“降价说”、“捐款门”，以及老潘的“非拐点论”、“百日巨变论”、“涨价说”等等，每次发表的“名言”都在业界引起巨大反响。而最近两个人及代表的企业，在一个高度敏感的时间做出了两种截然不同的选择，引起了业内、广大消费者巨大的反应。王石在南方狂降，潘石屹在北方喊升，两个地产届的领军人物的路线之争着实引人注目。就在这时，潘石屹来点评王石，就有了更多的看点。那就把话说开了去，剖析为什么在这样的时刻会出项两个截然不同的景象。王石的万科，这个专注住宅产品开发，并拥有多个不同类型的

8、产品线的企业，经过十多年发展已占有全国 2%以上的市场份额。目前全力加快工厂化进程，实现工业化生产提高开发节奏，高速滚动开发扩大市场占有率。而潘石屹的 SOHO 中国，专注于北京 CBD 区域的商业地产项目开发，项目精而少。两个人企业产品不同，开发模式同，发展目标更不同。必然导致两家企业在走上完全不同的道路。在市场进入寒冬的时期，商品住宅市场受到的影响远大于商业地产，万科的高速开发，以资本运转效率、占有更大的市场份额提高企业的每股收益。但在市场遇冷的时候，销售受阻，将大大减缓回款的速度。而在银根缩紧后，融资难度大幅上升。而且万科作为行业领导者，理因有广阔的国际视野。在 07 年 10 月，美国

9、次贷危机从 2 月显现已经开始恶化并且扩散，资产泡沫的破裂的伤害能力不断超越人们预期。中央果断的出台了一些列调控措施，房地产行业自此出现拐点。万科自然能够嗅到一些气味，并且全国范围的销量下滑也不可能不引起万科的重视。为了保证其高速的开发节奏，必然选择降价。08 年 2 月的雪灾、次贷5 新闻资讯危机、CPI，各种唱空言论被媒体无限放大，消费着预期出现根本性的变化，观望成为大众主流心态。降价，也就成了万科在 08 年的唯一选择。既然要降，不如自己领降。依靠万科的品牌影响力及产品优势，迅速销售，取得巨额销售收入。在资金为王的 08 年获得主动。在收回大笔现金后，万科在近几个月不断报出收购项目的新闻

10、，说明其在财务状况稳健的前提下，逆势抄底，扩大市场份额，促使行业进行更深入的洗牌。而潘石屹的 SOHO 不同，经营商业物业，项目集中分布于北京核心区域。北京作为中国的首都，长期吸引全市界投资者的目光。在住宅市场降温的时期；工业生产又下滑，产业转移；商业地产项目可能是唯一能抗跌，甚至保值升值的房地产项目。而 SOHO 本身在京影响力大，北京的房价相对广州、深圳更显抗跌。根据世邦魏理仕上半年的报告显示，全国写字楼市场价格出现较大上涨。等等数据均为 SOHO 涨价提供了基础及外部动能。而且盛传 SOHO 在国内多个能源大省保持着有大量的高端客户群，这些财大气粗的老板出手动辄上亿，涨涨价更能迎合重量级

11、投资客户的心理，保持其一贯的高端产品形象。最为重要的是，潘石屹在去年市场转冷的最后一刻，上市成功。SOHO 的项目又非常少，SOHO 完全没有快速销售回款的压力。所以潘石屹有足够的理由涨价，因为目前的 SOHO 中国在中国房地产市场是无法复制的。一个领涨，一个领跌，两个人同唱一台戏。虽然万科降的太直白、太生硬，引起了全国范围内业主的公愤。但不论万科出于何目的降价，作为行业领导者能够率先排挤 07 年被吹大的资产泡沫，可以说万科的降价是伟大的。6 企业动态编辑/殷一戌企业事件新闻资讯SOHO 中国万科潘石屹近期表示，9 月 1 日后，SOHO 中国所有项目全面提价，各项目平均涨幅为 5%。SOH

12、O中国目前的处境与中国其他房地产开发商完全相反。SOHO 中国的项目此次提价是因为在售的楼盘较少，而且没有回款的压力，具有不可复制性。 SOHO 中国 18 日公布的今年上半年业绩显示，公司实现营业额 1.05 亿元人民币，毛利为 6390万元，毛利润率为 61%;因期间公司没有新的物业完工并结算，期间净亏损为 1.46 亿元。公告称，造成营业额大幅下降的主要原因是由于 2008 年上半年结算的建筑面积减少，期间结算的建筑面积为 3,173 平方米(不含车位面积)，而去年同期结算的建筑面积为 14,591 平方米。此外，上半年集团没有新的物业项目完工并达到结算条件。SOHO 中国上半年的负债总

13、值由去年同期的 76.85 亿元上升到 114.11 亿元，其中银行贷款由去年的 10 亿元上升到 37.71 亿元，占集团总资产的比率为 14.9%，去年同期的该比率为 8.5%。 继上海 8 个楼盘“中秋促销”后，万科“降价风”刮到杭州。9 月 3 日，杭州万科正式启动为期 12 天的“青年置业计划”，旗下 4 个项目共 226 套房源价格下调，最低约 7.5 折。上述 4 个项目共有 105 套房源被认购，超过所推房源总数的 46%。万科方面称，从市场反应来看，本次促销得到市场的认可，说明市场的刚性需求还是非常大。 万科 A 发行公司债票面利率公布，无担保债券利率确定为 7.00%。同时

14、，由于机构投资者认购踊跃，发行人决定超额增发 14 亿元，增发部分全部面向机构投资者。有担保品种为 5 年期固定利率债券，发行规模为 30 亿元，无担保品种为 5 年期固定利率债券，最终发行规模达到上限 29 亿元，本期万科公司债的总规模达到了 59 亿元。公布其八月份销售和项目的有关情况。简报显示，万科该月实现销售面积 47.4 万平方米，销售金额 40.7 亿元，分别比 07 年同期减少 32.8%和 35.2%。2008 年 1-8 月份，公司累计销售面积 349.2 万平方米，销售金额 313.1 亿元，分别比 07 年同期增长-4.8%和 5.0%。此外，该月万科新增了三个项目，涉及

15、交易价款达 6.75 亿元。三个项目分别为天津金奥国际项目、杭州金色家园项目、青岛四季花城项目。9 月 12 日，万科企业股份有限公司针对有媒体刊登的题为万科考虑出台对业主赔偿措施的报道，发布澄清公告称，“虽然能够体谅客户的心情，但不可能接受任何没有法律、合同依据的补偿、退房要求。”并表示这一立场不可能改变。9 月 14 日北京商报报出万科将斥资 1.6 亿元收购重庆一家房地产公司 51%的股权，成为该公司最大股东。重庆渝开发股份有限公司(以下简称“渝开发”)发布的公告称，与重庆万科、重庆中核宜华置业有限公司(以下简称“中核宜华”)签订协议，决定对重庆渝开发珊瑚置业有限公司(以下简称“珊瑚置业”)进行增资扩股，将珊瑚置业的注册资本金从 1000 万元增加至 1 亿元，资本公积金调增至 2.2 亿元，珊瑚置