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1、突破坚冰突破坚冰突破坚冰突破坚冰万邦时代广场综合体商业部分万邦时代广场综合体商业部分 项目市场研究、商业定位、销售策略、宣传项目市场研究、商业定位、销售策略、宣传 营销整体汇报演示营销整体汇报演示汇报纲要汇报纲要 商业整体主题定位商业整体主题定位商业定位商业定位项目分区定位项目分区定位商业空间规划商业空间规划发展业态发展业态项目自身认知项目自身认知整体销售策略整体销售策略销售策略销售策略目标客群目标客群商铺租售价格体系商铺租售价格体系销售模式确定销售模式确定营销策略营销策略财务测算财务测算项目问题项目营销基础基础 市场市场 出口出口项目自身认知项目自身认知1.1. 项目特性项目特性 商业环境商
2、业环境 项目自身地块、现有规划条件项目自身地块、现有规划条件 交通条件交通条件 商业条件商业条件项目自身再认知项目自身再认知 项目特性项目特性 汉中时代广场，总建筑面积汉中时代广场，总建筑面积170000170000，其中商业面积，其中商业面积120000120000，是一个集购物、餐，是一个集购物、餐 饮、娱乐、休闲、文化、居住、旅游、酒店一体的一站体验型商业中心，是汉中甚至饮、娱乐、休闲、文化、居住、旅游、酒店一体的一站体验型商业中心，是汉中甚至 整个陕南地区最具规模的城市综合建筑体。整个陕南地区最具规模的城市综合建筑体。 地段、商业氛围条件，是项目铺路石地段、商业氛围条件，是项目铺路石项
3、目具备潜力和前景项目具备潜力和前景 120000120000的商业规模，是把双刃剑的商业规模，是把双刃剑化整为零、化零为整化整为零、化零为整 汉中城市商业属性的一元性，决定了本项目商业发展途径汉中城市商业属性的一元性，决定了本项目商业发展途径城市商业的集中浓缩城市商业的集中浓缩 工程、招商、项目自身条件趋于成熟工程、招商、项目自身条件趋于成熟项目销售条件已成型项目销售条件已成型 二次启动销售，存在一定的运作困难二次启动销售，存在一定的运作困难把握稳、新、快策略把握稳、新、快策略项目自身再认知项目自身再认知 项目规划现状说明项目规划现状说明 项目自身再认知项目自身再认知 项目规划现状说明项目规划
4、现状说明 通过上述项目商业整体规划的研究和说明，可以看出本项目在整体运作中，存在如下通过上述项目商业整体规划的研究和说明，可以看出本项目在整体运作中，存在如下 的特点：的特点： 中心商业是项目命脉，决定规划、商业发展是否成立中心商业是项目命脉，决定规划、商业发展是否成立 基本最大化了项目商业价值，同时通过规划保证了项目各部分商业的均衡基本最大化了项目商业价值，同时通过规划保证了项目各部分商业的均衡 临街商铺的最大化，有利于商铺销售临街商铺的最大化，有利于商铺销售 但是，就现有规划，也存在若干问题但是，就现有规划，也存在若干问题为什么要研究现有规划？为什么要研究现有规划？定位原则定位原则 充分利
5、用目前基本已定的现有规划条件，进充分利用目前基本已定的现有规划条件，进 行定位行定位 结合商业环境、交通等条件，利用业态等软结合商业环境、交通等条件，利用业态等软 性手段完善规划、调整规划，保证项目商业性手段完善规划、调整规划，保证项目商业 整体发展整体发展项目自身再认知项目自身再认知 项目交通条件项目交通条件 车货出入口人流出入口人流主动线核心商业景观项目自身再认知项目自身再认知 项目物业条件项目物业条件 项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明 项目自身再认知项目自身再认知 商业极点的设置商业极点的设置 132245项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地
6、块条件说明 项目自身再认知项目自身再认知 项目核心问题一项目核心问题一 通过对于项目规划、商业环境等条件的研究，本项目在规划中存在一定的缺陷，对于通过对于项目规划、商业环境等条件的研究，本项目在规划中存在一定的缺陷，对于 商铺销售将产生较大的影响，具体如下：商铺销售将产生较大的影响，具体如下： 项目全部按照零售型商铺规划，与商业环境不符项目全部按照零售型商铺规划，与商业环境不符 店铺分割全部按照零散店铺划分，投资产品基本趋同，客户选择空间过小，市场导店铺分割全部按照零散店铺划分，投资产品基本趋同，客户选择空间过小，市场导 向不清晰向不清晰 部分业态不符合商铺销售需求部分业态不符合商铺销售需求
7、上述问题将在定位中加以解决上述问题将在定位中加以解决项目商业定位项目商业定位2.2. 项目商业整体主题定位说明项目商业整体主题定位说明 项目分区定位项目分区定位 商业空间规划商业空间规划 项目发展业态项目发展业态项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位 项目整体定位原则项目整体定位原则 根据项目前期整体市场研究，结合项目整体空间规划、项目各方面工作进展状况等条根据项目前期整体市场研究，结合项目整体空间规划、项目各方面工作进展状况等条 件，对项目商业整体发展业态等进行确定，在此部分工作中，将遵循如下的原则和目件，对项目商业整体发展业态等进行确定，在
8、此部分工作中，将遵循如下的原则和目 标：标： 符合汉中商业市场特点，符合项目区域商业发展需要 符合汉中商业市场特点，符合项目区域商业发展需要 定位做到总体商业布局完整、业态准确可行、功能完备、区域划分清晰合理 定位做到总体商业布局完整、业态准确可行、功能完备、区域划分清晰合理 营造亮点，利于传播，提升形象 营造亮点，利于传播，提升形象 充分尊重前期项目商业规划成果，结合营销进行适度微调 充分尊重前期项目商业规划成果，结合营销进行适度微调 商业运营为出发点，商铺营销为基准点，最大程度的推动项目商铺销售工作 商业运营为出发点，商铺营销为基准点，最大程度的推动项目商铺销售工作 保证项目商业的可持续发
9、展、稳定运营 保证项目商业的可持续发展、稳定运营 最大化商业价值 最大化商业价值项目自身再认知项目自身再认知 项目地块条件说明项目地块条件说明 项目商业定位项目商业定位 项目整体定位理念项目整体定位理念 根据对本项目前期商业管理公司的系统工作，本项目已经具备相对明确的整体定位主根据对本项目前期商业管理公司的系统工作，本项目已经具备相对明确的整体定位主 题，我司对于商管公司的理念十分认可。我司认为，此主题的确定符合项目整体经营题，我司对于商管公司的理念十分认可。我司认为，此主题的确定符合项目整体经营 的特点和诉求，能够准确的表达项目的发展方向。的特点和诉求，能够准确的表达项目的发展方向。大休闲、大娱乐带动购物人潮，打造汉中地区大休闲、大娱乐带动购物人潮，打造汉中地区第四代第四代Shopping MallShopping Mall 引领潮流、打造时尚引领潮流、打造时尚 彰显业态业种齐全、大众时尚的目标市场定位彰显业态业种齐全、大众时尚
