2017年房地产项目策划与风险管理第一次作业

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1、第第 1 1 次作业次作业 一、单项选择题（本大题共一、单项选择题（本大题共 4040 分，共分，共 2020 小题，每小题小题，每小题 2 2 分）分） 1. 客户购买房地产产品时所能得到的全部附加服务和利益，这是说产品形式中 的（） A. 核心产品 B. 形式产品 C. 外延产品 D. 实体产品 2. 房地产不论何种定价，都应分析其价格支撑要素，要考虑以下（）因素 A. 目标客户基础（质量和数量） B. 产品品质保障 C. 开发成本及土地成本 D. 垄断性核心竞争优势 3. 在产品策划的工作流程中第一步是（） A. 构思产品规划设计方案 B. 分析 产品策划的约束条件 C. 确立产品策划的

2、指导思想与目标 D. 提炼产品策划的 主题概念 4. 根据目标客户的购买能力、需求特点以及竞争对手的产品优势等市场因素进 行构思与设计，这是产品构思的约束条件中的（） A. 市场条件的约束 B. 规 划管理的限制 C. 地块条件的限制 D. 企业目标的约束 5. 在项目销售受阻时，为了能回收少量资金，避免房屋闲置，我们可以采取 （） A. 先租后售 B. 以租代售 C. 试住销售 D. 售后返租 6. 在对项目预期市场份额估算时，主要进行（） A. 项目平均市场份额 B. 项 目预期市场份额与预期市场份额 C. 项目平均市场份额 D. 项目以往市场份额 7. 市场细分参数是指进行市场细分时所采

3、用的依据或标准，一般不包括（） A. 地理参数 B. 功能参数 C. 用户参数 D. 技术参数 8. 按照风险性质可以将风险划分为（） A. 政治风险 B. 可控制风险 C. 不可 控制风险 D. 项目经营阶段发生风险 9. 在方案定型后向市场进行公开展示，了解市场的反馈意见，这是产品入市形 式中的（） A. 亮相咨询 B. 内部登记 C. 放号预订 D. 开盘销售 10. 项目引力半径与其交通方便程度呈()关系 A. 正相关 B. 负相关 C. 不相 关 D. 相辅相成 11. 住宅市场供求态势分析中一般不需要进行（）分析 A. 住宅市场供给分析 B. 住宅市场交易分析 C. 未来住宅需求分

4、析 D. 过往需求分析 12. 房地产品牌是以（）为手段 A. 产品和服务 B. 企业文化 C. 广告传媒为 手段 D. 标准化的视觉识别系统 13. 必须符合项目规划技术条件要求以及城市规划技术管理规定的约束，这是 产品构思的约束条件中的（） A. 市场条件的约束 B. 规划管理的限制 C. 地 块条件的限制 D. 企业目标的约束 14. 购房者对房价的判断总是站在不同的角度以各自的标准进行认识的，依据 同类物业市场均价判断是（） A. 理智型购房者 B. 投资性购房者 C. 节约型 购房者 D. 经济型购房者 15. 在工程项目的招投标采购中，采用（）便于工程统筹管理 A. 整体招标 B.

5、 分段招标 C. 分项招标 D. 自行购买 16. 房地产品牌是以（）为地产文化 A. 产品和服务 B. 企业文化 C. 广告传 媒为手段 D. 标准化的视觉识别系统 17. 房地产广告策划应该有明确的目标，下面属于广告传播目标的是（） A. 明确项目广告的传播区域 B. 广告发布后所产生的项目知晓度 C. 客户到访量 D. 市场销售额 18. 项目经营战略可以从多个角度进行界定。从竞争方式划分（） A. 长期战 略和短期战略 B. 多元化战略和专业化战略 C. 创新战略和跟随战略 D. 成本领先战略和品牌化战略 19. 房地产开发周期长，影响因素复杂，各阶段的不确定性因素较多，其经营 风险较

6、大。下面影响因素中属于房地产项目的外部风险的是（） A. 决策失误 B. 管理失控 C. 资源短缺 D. 市场疲软 20. 通过众多细分参数将目标客户与其他客户进行有效区隔，使目标客户集中 在相对狭窄的层面，这是目标客户定位方法中的（） A. 聚焦法 B. 撒网法 C. 筛选法 D. 淘汰法 二、多项选择题（本大题共二、多项选择题（本大题共 4040 分，共分，共 1010 小题，每小题小题，每小题 4 4 分）分） 1. 下面关于分期分区滚动开发模式说法正确的是（） A. 不适用于区域发展缓 慢、企业实力弱小、市场容量有限的项目 B. 可以减轻投资压力，实现滚动运 营 C. 根据市场变化调整

7、产品设计，降低市场风险 D. 不可享后期土地增值收 益 E. 存在着缺乏规模气势、周期变长、间接成本增加的不足 2. 根据目标市场的深入研究，对项目产品提出预控方案，包括（ ） A. 产品 户型及面积配比 B. 产品单价及总价 C. 产品品质及成本 D. 消费者市场偏好 E. 市场宏观经济与微观经济 3. 地块自身的属性分析包括（） A. 地块形状 B. 面积规模 C. 临街状态 D. 地形地势 E. 地质排涝等因素 4. 关于一次性整体开发模式，下面说法正确的是（） A. 适用于企业实力雄厚、 市场机会较好、区域发展较快的项目 B. 不能突出企业实力，展现规模之势、 给市场足够信 C. 投资

8、压力较小 D. 产品调整困难 E. 市场风险较大，资金效 益较小 5. 房地产开发周期长，影响因素复杂，各阶段的不确定性因素较多，其经营风 险较大。下面影响因素中属于房地产项目的外部风险的是（ ） A. 政策突变 B. 管理失控 C. 规划调整 D. 市场疲软 E. 金融危机 6. 房地产项目策划系统原则体现在（） A. 房地产策划要从层次性出发，协调 发展 B. 房地产策划要从整体性出发，总揽全局 C. 项目策划应从联系性出发， 研究因子之间的必然联系 D. 项目策划要从理论从发，一切以理论为基础 E. 项目策划要先看局部再看全局，先部分后整体 7. 产品策划过程中满足以下基本要求() A.

9、 考虑地形限制 B. 符合规划控制 C. 适应市场需求 D. 创造价值最大化 E. 追求单方利益最大 8. 在对目标客群深入分析时，主要进行以下分析（） A. 目标客群的规模与地 区分布 B. 目标客群的身份背景、产品偏好 C. 目标客群对区域竞争对手的认 可度 D. 目标客群的区域选择 E. 目标客群承购能力 9. 客户细分是指运用有关参数对客户进行清晰的划分与界定，常见的细分参数 包括（） A. 地理区域 B. 职业或行业性质 C. 组织形式 D. 经济实力 E. 置 业目的 10. 产品策划遵从以下原则（） A. 继承与创新 B. 传统与现代 C. 现实与超 前 D. 市场与效益 E.

10、整体与细节 三、判断题（本大题共三、判断题（本大题共 2020 分，共分，共 1010 小题，每小题小题，每小题 2 2 分）分） 1. 广告策划应坚持以下原则：一是定位准确，传播的信息与手段应与目标客户 的需求一致。二是内容真实，必须如实反映产品的客观真实信息。三是创意新 颖，其创意主题及表现手法应当新颖别致，让人耳目一新。四是表现艺术，广 告表现形式要具有艺术性和美观性。五是效果突出，广告策划应达到不鸣则已、 一鸣惊人的效果。（）2. 项目的户型、面积、单价、总价、成本之间表现出相互影响、相互制约的 辨证关系。一方面客户的经济实力决定了能够承受的住房总价，另一方面客户 追求的产品品质及企业

11、的投入决定了产品的成本，而产品的成本及企业追求的 利润决定了产品的销售单价，产品的总价和单价也就决定了客户能够购置的面 积。而面积大小最终决定了房间数及其功能完整程度，从而也就决定了居住的 品质。在产品策划时必须充分研究其制衡关系（） 3. 项目股权融资是指将项目的股权及未来的收益分配给项目施工、设计、材 料单位以及项目以外其他投资单位，以减少项目业主的投资。项目股权融资的 优点是减少了项目业主资金的投入，降低了项目业主投资风险；缺点是项目股 东增多，管理难度增大，业主投资收益减少() 4. 预计估价对象未来的正常净收益和投资经营期限，选用适当的投资收益率将 其折现到估价时点的现值之和，以此估

12、算估价对象的客观合理价格或价值，这 就是成本价格测评法中的成本估算法。（） 5. 产品策划实质上就是建筑产品研发。是指在深入市场调查与项目准确定位 的基础上，根据市场需求发展趋势、规划设计管理要求以及地形条件的约束， 在同时满足企业利益、顾客利益、社会利益的前提下，对项目规划布局及建筑 设计进行概念性构思。（） 6. 房地产开发项目是由土地、物质、资金、人力、技术、信息等要素组成的 一个大系统，这个系统是有层次性的，是由众多子系统构成。项目策划应当考 虑各系统之间的协调性。（ ） 7. 开发企业在选择代理商时应考虑以下一些因素：一是代理商以往的代销业绩 及其专长的项目类型；二是代理商的实力背景

13、、销售网点及其客源关系；三是 代理商派驻项目团队的执行能力及其从业经验；四是代理商对本项目的理解及 提出的销售策略与计划建议；五是代理商提出的合作条件。（） 8. 人财物的落实到位，是确保项目策划方案成功实施的重要前提。() 9. 房屋租用市场中租金与新增存量供给的变化呈正相关关系，而置业市场中房 屋价格与租金呈正相关关系。当城市化进程加快，使得房屋租赁需求增长高于 存量增加时，租赁市场将出现供不应求，租金上涨，推动房价上涨，带动房地 产开发投资增长，开发量增加，导致存量物业增加，当存量物业的增长高于租 赁需求增长时，租赁市场将出现供过于求，租金下跌，拉动房价下降，导致房 地产开发投资减少，开

14、发量萎缩，致使存量物业减少，租赁市场出现新的供不 应求，产生新一轮的循环() 10. 在项目入市时机的选择时，应当根据客户储备选择，当意向性客户积累达 到当期房源的 30%以上时可以放号预订，在意向性客户积累达到当期房源的 70% 以上时即可开盘销售。（）答案：答案：一、单项选择题（一、单项选择题（4040 分，共分，共 2020 题，每小题题，每小题 2 2 分）分） 1. C 2. C 3. B 4. A 5. A 6. B 7. D 8. A 9. A 10. A 11. D 12. C 13. B 14. A 15. A 16. C 17. A 18. A 19. D 20. A 二、多项选择题（二、多项选择题（4040 分，共分，共 1010 题，每小题题，每小题 4 4 分）分） 1. BCE 2. ABC 3. ABCDE 4. ADE 5. ACDE 6. ABC 7. ABCD 8. ABDE 9. ABCDE 10. ABCDE 三、判断题（三、判断题（2020 分，共分，共 1010 题，每小题题，每小题 2 2 分）分） 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.