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1、第第 1 1 次作业次作业 一、填空题（本大题共一、填空题（本大题共 1010 分，共分，共 5 5 小题，每小题小题，每小题 2 2 分）分） 1. 由于风险表现为投资收益的未来的可能值与期望值之间的偏离性，因此，可 以使用 _ 和 _ 来测度投资风险的大小。 2. 房地产市场预测一般分为 _ 和 _ 。 3. 房地产融资市场的构成要素包括 _ 、 _ 和 _ 。 4. 根据工业区的特点，可将工业分为 _ 、 _ 及 _ 。 5. 房地产信托机构进行房地产资金信托业务可采取 _ 和 _ 两种方 式二、名词解释题（本大题共二、名词解释题（本大题共 2020 分，共分，共 5 5 小题，每小题小
2、题，每小题 4 4 分）分） 1. 房地产建设贷款 2. 资金信托业务 3. 临界点分析 4. 信托 5. 财务内部收益率三、计算题（本大题共三、计算题（本大题共 1010 分，共分，共 2 2 小题，每小题小题，每小题 5 5 分）分） 1. 一房地产公司 1998 年第 1 季度到 2002 年第 4 季度实际销售量见表，如果预 测 2003 年销售量为 89200 平方米，要求预测第 3、4 季度的销售量，用季节指 数法计算,并加以说明。 表 19982002 年各季度的销售量 单位：平方米 季度 年份 1 2 3 4 合计 1998 13800 18700 27500 17500 77
3、500 1999 14300 19800 26500 18400 79000 2000 13100 19400 24500 17000 74000 2001 15700 20000 28300 19400 83400 2002 15000 21400 27000 18500 82500 合计 71900 99300 134400 90800 396400 2. 设同类房地产的市场平均价为 2600 元/m2，专家们对 3 栋目标商品住宅楼的 有关因素的权重系数及评分结果见下表： 分值分配 项目 权重 甲栋 乙栋 丙栋 质量 0.30 40 35 25 装修 0.15 30 40 30 环境 0
4、.30 35 35 30 物业管理 0.15 40 30 30 开发商信誉 0.10 50 30 20 认知价值系数 1.00 试求三栋住宅楼的认知价值四、简答题（本大题共四、简答题（本大题共 2020 分，共分，共 4 4 小题，每小题小题，每小题 5 5 分）分） 1. 解释融资及房地产融资的基本概念2. 简述房地产保险的含义 3. 简述房地产投资风险的特征。 4. 简述房地产投资财务分析的程序。五、论述题（本大题共五、论述题（本大题共 4040 分，共分，共 4 4 小题，每小题小题，每小题 1010 分）分） 1. 为什么说房地产业是国民经济的基础性产业? 2. 分析国外的几种主要融资
5、模式，其特点及融资渠道。 3. 简要说明房地产投资的几种主要方式。 4. 什么叫住房抵押贷款证券化？试论述住房抵押贷款证券化运作的相关内容。答案：答案：一、填空题（一、填空题（1010 分，共分，共 5 5 题，每小题题，每小题 2 2 分）分）1. 参考答案：参考答案： 投资收益的标准差 、标准差系数 解题方案：解题方案： 投资风险测度 评分标准：评分标准： 每空 1 分 2. 参考答案：参考答案： 定性预测，定量预测 解题方案：解题方案： 房地产市场预测 评分标准：评分标准： 每空 1 分 3. 参考答案：参考答案： 融资主体，融资工具，融资中介 解题方案：解题方案： 房地产融资市场的构成
6、要素 评分标准：评分标准： 每空 1 分 4. 参考答案：参考答案： 内圈工业区、外圈工业区及远郊工业区 解题方案：解题方案： 工业园区 评分标准：评分标准：每空 1 分 5. 参考答案：参考答案： 房地产贷款（主要是房地产抵押贷款）；房地产投资 解题方案：解题方案： 房地产资金信托业务 评分标准：评分标准： 每空 1 分二、名词解释题（二、名词解释题（2020 分，共分，共 5 5 题，每小题题，每小题 4 4 分）分）1. 参考答案：参考答案： 银行等金融机构为房地产开发建设而发放的贷款 解题方案：解题方案： 房地产建设贷款 评分标准：评分标准： 全部答对得 5 分 2. 参考答案：参考答
7、案： 信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务 解题方案：解题方案： 资金信托业务 评分标准：评分标准： 全部答对得 5 分 3. 参考答案：参考答案： 临界点分析是对房地产投资项目中的各变量（开发或销售量、成本、销售利润 等）进行综合分析的一种技术经济分析方法 解题方案：解题方案： 临界点分析 评分标准：评分标准： 全部答对得 5 分 4. 参考答案：参考答案： 私有制和商品经济发展到一定阶段的产物，他指的是财产的所有人（自然人或 法人）按照自己的目的或利益，将其所拥有的财产委托给他人或信托机构代为 管理或处理的一种经济行为 解题方案：解题方案： 信托 评分标准：评分
8、标准： 全部答对得 5 分 5. 参考答案：参考答案：财务内部收益率是重要的动态分析指标，它是指使计算期内各年净现金流量现值之和为零时的 折现率。 其计算公式为：解题方案：解题方案： 房地产投资财务分析的指标 评分标准：评分标准： 全部答对得 5 分三、计算题（三、计算题（1010 分，共分，共 2 2 题，每小题题，每小题 5 5 分）分）1. 参考答案：参考答案：解题方案：解题方案： 房地产财务 评分标准：评分标准： 答对一点得 6 分，全部答对得 18 分 2. 参考答案：参考答案： 根据上表的有关数据可得：这三栋住宅楼的平均分数为：100/3=33.3 甲栋住宅 楼的得分为：400.3
9、+300.15+350.3+400.15+500.1=38 乙栋住宅楼的 得分为：350.3+400.15+350.3+300.15+300.1=34.5 丙栋住宅楼的得 分为：250.3+300.15+300.3+300.15+200.1=38 甲栋住宅楼的认知价 值系数=38/33.3=1.14 乙栋住宅楼的认知价值系数=34.5/33.3=1.04 丙栋住宅 楼的认知价值系数=27.5/33.3=0.83 甲栋住宅楼的认知价值 =26001.14=2964（元/ m2）乙栋住宅楼的认知价值=26001.04=2704（元/ m2）丙栋住宅楼的认知价值=26000.83=2158（元/ m
10、2） 解题方案：解题方案： 房地产财务 评分标准：评分标准： 答对一点得 4 分，全部答对得 12 分四、简答题（四、简答题（2020 分，共分，共 4 4 题，每小题题，每小题 5 5 分）分）1. 参考答案：参考答案： 融资：为项目投资而进行的资金筹措行为。房地产融资：就是在房地产开发、 流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融 服务的一系列金融活动的总称。 解题方案：解题方案： 融资及房地产融资的基本概念 评分标准：评分标准： 答对一点得 3 分，全部答对得 6 分 2. 参考答案：参考答案： 房地产保险就是指房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其
11、相 关利益与责任为保险标的的保险。 这个定义四个核心要点： 1、经济补偿是保 险的本质特征； 2、经济补偿的基础是数理预测和合同关系； 3、经济补偿的 费用来自于被保险人缴纳的保险费所形成的保险基金； 4、经济补偿的结果是 风险的转移和损失的共同分担。 解题方案：解题方案： 房地产保险的含义 评分标准：评分标准： 答对一点得 1 分全部答对得 5 分 3. 参考答案：参考答案： 1、存在的客观性 2、形式的多样性 3、收益的补偿性 4、事项的可测性 解题方案：解题方案： 房地产投资风险的特征 评分标准：评分标准： 答对一点得 1 分全部答对得 6 分 4. 参考答案：参考答案： 1、分析和估算
12、项目的财务数据 2、分析财务基本报表 3、分析财务效益指标 4、提出财务分析结论 5、进行不确定性分析 解题方案：解题方案： 房地产投资财务分析 评分标准：评分标准： 答对一点得 1 分全部答对得 6 分五、论述题（五、论述题（4040 分，共分，共 4 4 题，每小题题，每小题 1010 分）分）1. 参考答案：参考答案： 所谓基础性，是指一个产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动 的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。 基础产业，包括农业、基础工业、 基础设施。它是为各部门投资和生产经营创造物质条件和环境的，是经济发展 的基础或前提。 产业的基础性和基础产业是两个概念。农业是整个
13、国民经济的 基础产业，而汽车工业和房地产业又是二三产业中的基础产业。 房地产业是国 民经济的基本承载体，主要是说房地产业作为在工业化、城市化和现代化兴起、 发展过程中所形成的一个独立产业，推动了工业化、城市化和现代化的进展， 已经成为现代社会经济大系统中的一个重要的有机组成部分。 房地产业成为国 民经济的基础性产业主要体现在以下五个方面： （1）房地产业是社会一切部 门不可少缺少的物质条件； （2）房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先 决条件； （3）房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础； （4）房地 产业是城市环境革命、更新改造的重要动力； （5）房地产业是国民经济积累 资金的重要来
14、源。 解题方案：解题方案： 房地产业是国民经济的基础性产业 评分标准：评分标准： 答对一点得 2 分全部答对得 12 分 2. 参考答案：参考答案： （1）证券化融资为主的美国模式。这种融资方式主要发生在经济发达国家，尤 其集中于实行消费者导向型市场经济模式的英国和美国其特点主要是公平、公 开的住房信贷市场；完善的市场体系，灵活的融资方式；以住宅抵押贷款为主 体的房地产金融市场；政府对房地产金融市场的全方位调控。 （2）储蓄融资 为主的德国模式。房地产投资的储蓄融资模式主要发生在实行社会导向型经济 模式的发达国家。这种经济模式推崇政府对市场经济进行宏观调控，既反对政 府对经济放任自流，同时也反
15、对政府对经济管制过紧。其特点主要是以专门经 营房地产融资业务的金融机构占主导的房地产融资市场；储蓄融资体系采用专 款专用、以存定贷和利率固定的经营方式。其融资方式主要是：第一贷款，第 二贷款，浮动利率的短期抵押或无抵押贷款，低息、无息贷款。 （3）社会福 利基金融资为主的新加坡模式。新加坡公积金支付的特点为强制性；广泛性； 稳定性；灵活性。而新加坡房地产融资渠道的构成主要是两种：个人买房的融 资渠道，房地产开发商的融资渠道。 解题方案：解题方案： 融资模式 评分标准：评分标准： 答对一点得 3 分全部答对得 10 分 3. 参考答案：参考答案： 所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。
16、 首先从从房地产投资开 发的对象分为：1）未开发的土地，也称为地产投资。是单纯的只投资于土地， 利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。作为房地产投资对象的土地划分有两类：一是旧城区，二是新区开发。2）住宅。住 宅是人类最基本的生存条件之一，故对这种房地产的需求一般较为稳定。投资 于住宅房地产，既可以直接出售，也可以进行租赁经营。因此住宅是房地产投 资的主要对象。3）商业房地产投资，包括了办公楼，商场，酒店等。这类房地 产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。4）其他，如工 业厂房和仓储性物业，休闲型物业等。 其次房地产资金按资金投入方式分为: 1）房地产投资信托 房地产投资信托（简称 REITS）采用股份公司的形式，将 被动的股东投资者的
