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1、 万利花园策划报告赢嘉联行2008年7月报告框架营销目标整体项目透析市场环境分析营销策略制定销售管理营销目标营销目标整体项目透析市场环境分析营销策略制定销售管理营销目标目标一：现金流提高销售速度，为开发商保证良好的现金 流，确保资金的快速回笼目标二：销售利润依托区域发展，充分发挥项目自身和潜在 价值，将项目利润最大化报告框架营销目标整体项目透析市场环境分析营销策略制定销售管理市场环境分析营销目标整体项目透析市场环境分析营销策略制定销售管理市场环境分析密云经济发展现状及发展前景 密云概述 交通环境 密云规划 密云经济发展概况密云经济发展现状及发展前景密云概况天然的生态环境 ，众多的旅游景点 人居
2、指数位居京郊前列密云县地处北京市东北部燕山山脉脚下，总 面积2226.5平方公里。密云县即是全国农业生态试点县，又是全国 绿化先进县。密云县旅游环境得天独厚，旅游资源丰富， 项目众多。密云水库水面面积188平方公里， 蓄水量43.75亿立方米，约占全县面积的十分 之一，如此辽阔的水面在华北地区首屈一指。 目前，密云县森林覆盖率达57%，可称是净水 、净气、净土的绿色公园。全县具有开发价值的旅游资源达100多处， 已开发、开放景区25处，有的在华北地区甚至 全国都享有盛誉。 县内聚住着汉、满、回、蒙古、朝鲜、壮、 布依、彝8个民族，人口43万，其中农业人口 33.8万密云县位于北京市东北部，属燕
3、山 山地与华北平原交接地，是华北通 往东北、内蒙古的重要门户，东南 至西北依次与本市的平谷、顺义、 怀柔三区接壤，北部和东部分别与 河北省的滦平、承德、兴隆三县毗 邻。 密云经济发展现状及发展前景交通环境京承高速京城密云京城聚集平谷便捷的交通枢纽，为密云 迎来新的发展契机怀柔国道101密云经济发展现状及发展前景密云规划到2010年，城市人口达到26万，建设用地：31.1公里20052010年规规划目标标：以培育支柱产业、调整产业结构、优化产业布局、壮大支柱产业规模为核心，到2010年，密云 基本形成以“生态农业”、“环境友好型工业”、“休闲旅游业”为特色的生态经济体系。主要 企业达到清洁生产标
4、准，工业资源和能源消耗不断降低，经济效益明显提高，主导和优势产业的 地位突现。规划范围城市规划区范围为密云县行政辖区，包括17个镇、2个街道办事处、1个地区办事处（檀营乡）， 总面积为2229.45平方公里。新城规划用地的范围包括：檀营乡、密云镇、十里堡镇、河南寨镇的 全部行政范围，穆家峪镇处于京承铁路以南的地区。控制范围总面积为136.08平方公里。密云经济发展现状及发展前景经济发展概况截至4月末，农民生活人均消费支出2354元，同比增加398元，增长20.4%。其中，人均食品支出796元， 同比增长18.8%；人均衣着支出191元，同比增长7.9%；人均居住支出401元，同比增长111.5
5、%；人均家庭设 备用品及服务支出165元，同比增长46.5%；人均交通和通讯支出259元，同比下降32.2%；人均文化教育娱乐 用品及服务支出人均233元，同比增长19.6%；人均医疗保健支出253元，同比增长39.9%. 全社会固定资产投资稳步增长，农村投资比重日趋增大 截止到4月末，城镇单位固定资产投资完成1.82亿元，同比增加2200万元，增长14% 。其中,县经济技术开 发区累计完成投资1.16亿元，占全县城镇总投资的64%,其主要是汽车零配件行业为扩大生产规模而新增生产 设备.1-4月份，城镇固定资产投资同比增长14% 1-4月份我县农民人均现金收入3917元，同比增加401元，增长
6、11.4%，保持稳定增长的势头。其中人均工 资性收入2231元，增长13.3%，对现金收入的贡献率为65.1%，主要是由于外出就业收入增长迅速，人均达375 元，同比增长44.1%；人均家庭经营收入1162元，同比增长1.7%，在家庭经营收入中第三产业收入所占比重大 ，人均是608元，占家庭经营的52.3%，增长56.5%。1-4月份，农民现金收入增长11.4%密云经济发展现状及发展前景综述 密云经济快速发展，人民生活水平显著提高,消费能力增强。 城市化进程加速。旅游业的发展大力推动城市经济，投资环境有较大改善。 城市规划加快实施，基础及配套设施进一步完善，城市功能增强，极大增进城市魅力。 宏
7、观经济形势较好，城市的涓流效应将初步展现。 密云市区人口结构处于调整之中，大量农村人口进城，城市化水平不断提高. 密云生活水平正大幅度提升，购房的承受力同步提高，对居住品质产生更高的需求，以购买商品房满足生活品质需求，是今后市民生活的发展趋势；随着落实北京城市总体规划（2004年2020年） 的规划思路，周边 城区建设将得到大幅度改善，围绕京城辐射范围内的密云，未来发展潜 能巨大。密云房地产市场分析 密云房地产发展总体现状分析 密云在售项目调查分析 项目所在片区发展现状及未来规划市场环境分析密云房地产市场分析总体现状分析2008年1-5月累计计2007年1-5月累计计同比增长长（%）房屋施工面
8、积积134.58 183.30 -26.6 县县内134.58 166.45 -19.1 新开工面积积22.94 25.15 -8.8 房屋竣工面积积9.13 18.67 -51.1 商品房销销售面积积9.30 23.31 -60.1 县县内8.43 17.12 -50.8 商品房销销售额额59473 144787 -58.9 县县内48763 55614 -12.3 1-5月房地产开发情况08年房地产开发总体下滑，同比去年体量减少，房地产销售市场处于低迷状态单位：万平方米，万元数据来自密云统计局密云房地产市场分析总体现状分析据密云统计局统计：截至4月底，密云房地产开发企业完成投资4.2亿元，
9、同比增长29.7%，呈稳步 增长态势，在这种情况下，开发企业投资仍同比增长29.7%，投资趋势呈稳步上升态势，据 此分析：未来将有望打破僵局，奥运会闭幕后，将迎来新一轮开发高潮！再来关注密云未来土地规划1-5月房地产企业投资情况密云房地产市场分析总体现状分析将大量引导农导农 村人口向中心村、镇镇集聚，加强公共服务设务设 施和市政基础设础设 施建设设 ， 到2020年，密云新城建设用地规模将控制在40平方公里，人均建设用地控制在 115平方米以内。综述未来土地规划 密云未来新城区的建设，必将带动当地土地开发热潮，区域供应量大幅度增加，竞争加剧，同时 ，也迎来新购房群体的加入，只有快速把控市场，才
10、能立于不败。 密云风光秀丽，天然生态空气净化器，在随着政府大力改善市政配套的同时，将吸引外地购房 客户的注意力，未来片区房源体量有可能被迅速消化。 随着交通的便捷，缩短了与市区的交通时限，越来越多的人更注重郊区置业，必将带动密云房地 产的蓬勃发展，潜力巨大，08年的主旋律是竞争密云房地产市场分析密云在售项目分析关注竞争楼盘明珠花园柏林山水水岸青山久润花园恋日水岸京承高速滨河路鼓楼大街101国道长城环岛980公交线路980快公交线路京城方向本案学府花园未来发展方向赏云轩檀城西区售完在售在售在售在售在售在售在售建筑类别类别多层 占地面积积72000 总总建面积积120000 准销销面积积18325
11、.63 在售套数179套 未签约签约 房源45套 主力户户型50一居和100两居 市场场均价5000元/ 成交均价3265元/ 支付方式一次性付款9.5折、银行按揭 容积积率1.50 绿绿化率32% 物业费业费0.80元/月 物业业地址密云区车站路沙河57-11号 开发发商北京顺兴 广厦房地产有限公司备备注共15栋住宅和六栋商业组 成，六层带 电梯 最小面积为 ：47最大面积为 ： 212，顶层 六带七层复式恋日水岸一线式客厅，通风效果好，户型 设计合理建筑类别类别多层、小高层 占地面积积170000 总总建面积积280000 准销销面积积42226.46 在售套数360套 未签约签约 房源1
12、63套 主力户户型两居和三居 市场场均价4500元/ 成交均价2874元/ 支付方式银行按揭、一次性付款9.6折 折扣还可再申请 容积积率2.10 绿绿化率30% 物业费业费0.58元/月物业业地址密云区城关车站路2号(新北路以北、檀西路以西)开发发商北京久润房地产开发有限公司备备注多层、错层 、复式、面积30-170，板式小高 层1-11层为标 准层商住两用房，全部为南 北通透，建筑面积30-180。久润花园户型方正，设计合理，充分利用空 间，客厅宽大敞亮建筑类别类别多层 占地面积积122700 总总建面积积146800 准销销面积积71986 在售套数718套 未签约签约 房源/ 主力户户
13、型两居和三居 市场场均价5000元/ 成交均价/ 支付方式一次性付款、银行按揭 容积积率1.19 绿绿化率30.3% 物业费业费0.60元/月 物业业地址密云区果园北街南侧，兴云路东侧 (密 云一中东侧 ) 开发发商北京海城房地产开发公司备备注88.40106.7的两居和三居学府花园设计一般，餐厅和客厅分离有利于卫生 ，唯一缺点是起居室采光不足建筑类别类别小高层 占地面积积114400 总总建面积积130000 准销销面积积24794.8 在售套数236套 未签约签约 房源35套 主力户户型三室 市场场均价4500元/ 成交均价3464元/ 支付方式一次性付款9.6折, 银行按揭9.8折 容积
14、积率1.15绿绿化率34%物业费业费0.58元/月 物业业地址密云区京密路南，西大门，紧邻 密云科技开发 区； 开发发商北京祥云世纪房地产开发有限公司备备注72.91200.81的平层和复式明珠花园3室2厅2卫1厨 户型方正，大面宽小进深，有利于客 厅的通风和采光。是常见的户型设计密云房地产市场分析密云在售项目分析竞争楼盘优势对比项目名称建筑总面积在售总套数均价主力户型竞争优势恋日水岸120000179套5000元/50一居和100两居六层带电 梯，主打生态 休闲文化，宜居生活 久润花园280000360套4500元/两居和三居户型设计人性化，南北 通透，大面宽，短进深 学府花园1468007
15、18套5000元/两居和三居紧邻中小学，文化氛围 浓重，文化型优雅社区 明珠花园130000236套4500元/三室欧式与中式风格结合， 小区整体景观宜人 从对比来看，久润花园体量远远大于其他楼盘，项目分三期开发，总套数为2500左右，三期在售套数为360套。 从密云在售项目整体来看，均价在45005000左右徘徊。 竞争楼盘主力户型以两居和三居为主。 各项目竞争点明显，优势突出。总结：本案应着重于社区服务，贴近百姓生活，让购房者真正感受到家的温馨，由于本案在整体规划上以及区位 优势的竞争力方面没有明显力度，营造一个真正的家，实实在在的家，让体贴入微呈现在本案各个环节，是我司认为竞争 其他楼盘
16、的启锁之钥。报告框架营销目标整体项目透析市场环境分析营销策略制定销售管理整体项目透析营销目标整体项目透析市场环境分析营销策略制定销售管理整体项目透析让我们重新审视本案整体项目透析项目总体分析基本指标交通概况环境概况地理位置项目总体分析概况总结整体项目透析项目总体分析基本指标 规划总用地面积94900平方米 ；规划地上总建筑面积135377平 方米； 其中住宅建筑面积111644平方 米；总户数1064户； 规划用途为居住及配套商业用 地；商业金融面积为20392平方 米； 幼儿园面积为2922平方米。 容积率 1.4 绿地率 30.6%项目指标本案地块公园街市中心整体项目透析项目总体分析基本指标交通概况环境概况地理位置项目总体分析概况总结整体项目透析项目总体分析交通概况交通概况新滨河西路鼓楼西大街国道101京城高速顺 密 路顺 密 路 支
