重庆武隆仙女山项目初步市场分析

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1、武隆仙女山项目武隆仙女山项目 初步市场分析初步市场分析目录 一、区域发展情况 概况 城市规划 城市旅游资源 城市经济发展状况 城市房地产发展概况 小结 二、区域房地产发展情况分析 三、总结概况城市区位距离主城区180公里，通行时间2小时。武隆县地处渝东南乌江下游，东连彭水，西邻涪陵、南川，北接丰都，南界贵川道真，幅员面积2901.3平方公里，辖26个乡镇186个村，人口40万。武隆位于“一圈两翼”中的渝东南区域（渝东南区域包括：黔江区、 武隆县、石柱县、 秀山县 、酉阳县 、彭水县） 武隆距重庆市区180公里，通过09年新建成的渝武高速公路仅需两个小时。重 庆 主 城武隆渝东南武隆县主城包括三

2、个组团：主城区（巷口和棉花坝两部分）、仙女山组团和白马组团三部分。主城区（含巷口、棉花坝）为全县的核心服务基地、交通枢纽，重点发展商贸、旅游服务和绿色食品加工；白马组团为全县的工业基地；仙女山组团为全县重点旅游服务接待基地。仙女山组团依托仙女山风景旅游区，定位于重庆市乃至渝东南及乌江流域重要的观光旅游和度假旅游服务基地，也是武隆重要的城市拓展区。白马组团仙女山组团主城区城市规划规划定位渝东南及乌江流域重要的观光 旅游度假服务基地城市规划仙女山规划 一期规划4.6平方公里，目 前已经基本无地可拿！重庆市武隆县仙女山组团，具体范围为：东以“武天路 ”（武隆天坑三硚）至小湾一带；北以仙女山镇至中 心

3、庙水库岔路口为界；南以黄瓜坨至将军坨一带为界； 西以现状“垫道路”（垫江道真）为界。仙女山一期 规划总用地面积4.6平方公里。2006年5月和2007年1月，市政府批准实施武隆县城 市总体规划和仙女山组团控制性详细规划，把武 隆仙女山推向了对外开放的前沿。作为武隆县城的一个组团，仙女山新区规划常住人口 2.5万人，远景规划8万人，将转移世界自然遗产保护区 的原住民1.5万人。同时，还将大量吸纳重庆主城区具 有建第二居所欲望的人员到新区居住。 仙女山新区基础设施完善。新修建的5条城市道路配套 管网及路面工程已结束，武仙路主干道管网全面完工； 供水、供电等基础设施和医院、福利院等公共设施已竣 工并

4、投入使用。城市规划发展目标旅游度假，生态环保。目标定位 p到2011年，建成区面积达到4.6平方公里，常住人 口达到2.5万；p到2016年，建成区面积达到10平方公里，常住人口 达到5万，全面实现小康目标。 度假旅游之城户外运动之城生态环保之城 生态功能 p森林覆盖率达80%以上，珍稀植物20余种各种草木 本植物1300余种，其中国家保护的珍稀植物20余种p年平均气温17.4，平均日照1121小时。月均温在 20左右，最热的7、8月，最高温度也不超过30。p人类居住最佳纬度为20-30度，仙女山新区处于北纬 29.2度，海拔在1100米1200米。 行政服务中心区文化娱乐休闲区旅游度假接待区

5、旅游商品农牧产品加工区“武隆喀斯特”世界自然遗产博物馆城市旅游资源武隆县区域旅游资源丰富旅游区类别重庆市总量武隆县拥有量占全市比重备注世界遗产2个1个50%武隆喀斯特国家级重点风景名胜区5个1个20%芙蓉江风景区国家级森林公园3个1个33%仙女山国家森林公园国家4A级景区6个2个25%芙蓉洞、天坑三硚重庆市“十佳”风景旅 游区10个2个20%芙蓉洞、仙女山、天坑 三硚武隆县是重庆市十佳旅游区和中国优秀旅游城市，旅游业也成为武隆县的一大支柱产业。目前，已开发建成芙蓉江国家重点风景名胜区、仙女山国家森林公园景区、天生三桥景区三大景区。芙蓉洞、天生三桥景区被评为AAAA级风景区。城市旅游资源平均海拔

6、1900米，9个主要景点。乌江画廊仙女山森林公园仙女湖天生三硚万峰林海芙蓉洞芙蓉江 白马山大溪河小三峡武隆境内共有9个主要景点，其中仙女山组团周边分布有4个著名的景点，以仙女山森林公园最为出名。仙女山平均海拔1900米，有16块大小不等的高原牧场，占地约100平方公里。城市旅游资源仙女山和青城山发展历程对比，目前仙女山发展时 间较短，文化积淀较弱。但从资源状况来看，两地区域价值类似， 未来发展潜力大。仙女山青城山旅游价值国家重点风景名胜区国家AAAA级旅游区国际森林公园世界文化、自然双遗产国家重点风景名胜区国家AAAAA级旅游区道教名山世界文化遗产生态价值植被丰富，80%绿色资源覆盖气候凉爽，

7、年平均气温17.4度空气新鲜，富含氧离子是主城的108倍海拔1288米海拔1260米，全山林木青翠，四季常青资源价值集险、幽、雄、奇于一身，誉为”南国第一牧场”和”东方瑞士”素有”青城天下幽“的美誉交通价值陆路：渝湘高速全程128公里；渝怀铁路全程167公里水路：重庆港乌江芙蓉江码头；小三峡乌江芙蓉江码头航空：2010年底开工建设仙女山旅游支线机场。成青快速通道、成灌快速、成灌快铁发展时间2006年开始，现发展4年时间2000年开始，现发展已有10年游客量从2007年开始游客年均增长率保持在24%左右，2010年武隆旅游人数降达到270万人。2000年接待国内游客300万人次2005年年达到5

8、20万人次2010年达到670万人次发展目标“运动”、生态、环保之称，渝东南片区旅游基地事宜多种度假活动，环境优美，自然环境良好的度假区现阶段房价普通类别墅产品4500-6000元/平方米多层产品3900-4700元/平方米普通类别墅产品10000-12000元/平方米多层产品7000-9000元/平方米旅游发展规划根据规划在2020年，区域年旅游人口将达 到约1900万。发展期巩固期200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020增长率14.32%18.65%19.56%23.51%24%24%24%24%24%24%2

9、0%20%20%20%20%旅游发展规划区域规划建设项目多，档次高；并 且将在武隆建设机场，预计总投资7.2亿。仙女山新区的发展定位是度假旅游之城、户外运动之城、生态环保之城，作为度假旅游之城，仙女山新区内将建成仙女山游客接待中心、国际会展中心、生态公园、民俗风情一条街、欧陆风情一条街、7个四星级以上的酒店、五片广场、旅游房产128万平方米，将成为重庆市范围内的主要旅游度假区和旅游接待基地；作为户外运动之城，仙女山新区将建城一座容纳1.2万人的室外体育场、一座赛马场、一条登山步道、一片18洞的高尔夫球场、10片篮球场、20片羽毛球场、30片网球场；作为生态环保之城，仙女山新区突出生态环保立城的

10、理念，坚持用生态学的原理进行城市规划设计和管理保护。新区的容积率规划在0.30.5，建成后新区的森林覆盖率将达到70%以上。机场建设规模:拟建武隆支线机场近期(2020年)按飞行区指标为4C,跑道2800米X45米建设,远期(2040年)按飞行区指标升为4D,跑道可延长至4000米,总投资7.2亿。城市经济武隆城市化率较高。约高出渝东南区域5% 。武隆渝东南平均20052006200720082009 年末总户数（万人）渝东南 102.67105.28107.48109.726武隆11.7311.9312.112.3612.93 年末总人数（万人）渝东南 349.38354.94359.063

11、63.228武隆40.140.4740.8441.0141.08 常住人口（万人）渝东南 283.51281.34280.9280.461武隆34.7934.7134.4234.3434.53 城镇化率渝东南 21.50%23.00%24.49%26.08%武隆25.60%27.00%28.40%29.94%31.57%城市经济武隆位于渝东南六市第二位（仅次于黔江）， 占区域生产总值的16.8%。为渝东南区域发展的经济重点 城市。20052006200720082009 生产总值（万元）渝东南0.0 186.4 223.3 280.4 352.1 武隆29.9 33.5 40.0 49.8 5

12、9.2 占比 18.0%17.9%17.8%16.8%城市经济随着仙女山旅游业的快速发展，武隆第三产业的比 重跳跃式增加，09年占比已经达到30%2006200720082009第一产业（亿元）6.5 7.8 8.7 9.4 第二产业（亿元）15.1 19.3 24.1 20.2 第三产业（亿元）12.0 12.9 17.1 29.5 城市经济武隆县人均GDP高于渝东南区域的平均水平，区域人 民生活水平提高较快。对周边人口进驻的吸引力较强。武隆渝东南平均2006200720082009 人均GDP（元）渝东南65677907997412581 武隆9655115811448917192城市经济

13、武隆固定资产投资快速增加，房地产投资占 整个渝东南区域的35.5%。20052006200720082009 社会固定资产投资（亿元）武隆28.2 35.2 42.1 58.0 78.8 渝东南175.2 234.3 302.9 391.5 占比20.1%18.0%19.1%20.1% 房地产投资（亿元）武隆0.6 1.6 2.8 5.0 8.3 渝东南 7.1 10.7 15.8 23.3 占比 22.7%25.9%31.4%35.5%城市房地产发展概况区域市场发展主要依靠外来投资性购房 驱动，受到08年市场萎缩，开工量减少16.2%； 09年市场复苏， 开工量增加57.5%；小结城市经济

14、武隆经济发展为渝东南区域第二大城市，国民生产总值仅次于黔江。区域经济 发展基础较强。 09年，渝武高速公路的通车，使区域发展进入了快车道 规划 到2011年，建成区面积达到4.6平方公里，常主人口达到2.5万，到2016年， 建成区面积达10平方公里，常驻人口达到5万。 预计2015年武隆机场将投入使用，届时区域通行时间急剧减少，将形成一个星 级酒店云集，配套齐全的全国知名旅游胜地。 旅游 区域旅游资源丰富，发展潜力大。 旅游，使武隆房地产与重庆主城互动：目前，4.6平方公里已基本无地可拿，核 心区土地的稀缺性已初步呈现，土地的价值日渐提升！ 区域的房地产发展主要靠旅游所衍生的投资需求拉动。目

15、录 一、区域发展情况 二、区域房地产发展情况分析 整体市场分析 重点在售项目分析 结论 三、总结仙女山项目分布天秀仙居仙山紫苑晋愉戴斯大卫营仙女山一号依云美镇仙山流云夏宫仙女山假日 国际社区21度洋房芳草地雪岭仙山隆鑫花漾的山谷n项目概况： 目前区域内分布有11个在售项目，一 个潜在项目（汉汇。塞拉维）。单个 项目的占地面积均在200亩以上，并都 规划有酒店。n土地市场： 在2008年以前区域地价水平为1015 万/亩；楼面地价约100200元/。 在2009年由于渝武高速公路的通车和 宏观经济环境的刺激，区域地价水平 达到1825万/亩。楼面地价约 500600元/。目前有两个地块项目在招商

16、中，在汉 汇项目附近一个约1000亩；晋渝附近 约600亩。汉汇*塞拉维根据现场调查和业内访谈信息潜在项目汉汇。塞拉维，总建筑面积约5万方。09年 拿地，楼面价约为500元/平米。项目位置：紧靠仙女山一号占地面积：103亩建筑面积：5.2万产品特征：2570单间、 一房、两房预计推出时间：2010年10 月地价水平：汉汇公司09年拿 地：21万/亩。楼面地价约 为500元/。整体市场格局重点项目一览项目名称项目名称项目地址项目地址建筑形态建筑形态层数层数规模规模容积率容积率项目特点项目特点花漾的山 谷仙女山镇别墅、洋房、 小高层3-6占地1600亩 50万方0.58该区域品种最高项目，也是去化最快的项目。雪岭仙山距森林公 园6公里 花园洋房、小洋房3-4占地1030亩 体量34万方0.6大盘大配套，中高端产品。仙女山1号仙女山新区 别墅、 花园洋房3-5占地216亩 体量9.3万方0.