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1、房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库市 场 调 研 报 告中雄实业广场明珠项目房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第一部分 惠阳房地产宏观环境第二部分 惠阳淡水房地产微观市场第三部分 惠阳淡水商业现状调查第四部分 广场明珠项目的初步操作思路目 录房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库1惠阳房地产宏观环境房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第一部分 惠阳房地产宏观环境一、曾经的痛-九十年代的惠州地产“80年代看深圳，90年代看惠州”，掀起了惠州房地产狂潮1992年1993年，惠州在最高峰时竟有数百亿资金在滚动。熊猫汽车城遇挫，南海石化不落户，
2、银根紧缩调控，惠阳地产一夜间崩盘。上千家房地产公司遗下164.84万平米的在建商品房和70.13万平米做了基础的商品房，十几亿资金沉淀下来。惠阳房地产为此沉寂了近10年，此间没有一个新的房地产项目上马。房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库二、复苏与中兴-二十一世纪初期的惠州地产第一部分 惠阳房地产宏观环境1,新世纪的曙光2000年10月，中海壳牌签约，惠阳房地产也以盘活烂尾楼开始复苏。2002年，惠阳烂尾楼盘活了90%以上。2003年全面复苏，标志性29层的富景大厦，其200多套住房经过改造后全部出售完，1至4楼的商铺也完全租出。房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库
3、第一部分 惠阳房地产宏观环境2,惠阳区房地产新特点目前惠阳区共有房地产开发企业56家2004年，惠阳完成房地产开发投资为3.68亿元，批准预售商品房面积14.23万平方米。2005年1至6月，惠阳区已完成房地产开发投资2.1亿元，商品房施工面积20.1万平方米,竣工面积约8.92万平方米，批准预售商品房面积11.06万平方米。近四年房地产开发基本情况如下表：开发 情况 年份房地产开发投资 （万元）商品房施工面积 （）商品房竣工面积 （）2001年400035000270482002年1152060015451332003年175001826001163732004年36800195800130
4、000房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第一部分 惠阳房地产宏观环境近两年惠阳房地产呈以下几个特点：壳牌带动惠阳区房地产趋旺 房地产交易活跃商品房施工面积进一步扩大积压的房地产得到有效的盘活开发主体主要是民营企业房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第一部分 惠阳房地产宏观环境三、强者恒强-繁荣局面下的专业竞争1, 新规划,新起点城市发展规划先行.惠阳-惠州滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠”城区、中心组团、站前组团和“两河四岸” 房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第一部分 惠阳房地产宏观环境滨海城市重要组团和现代化滨海城市的定位，实施“一二三四五”战略
5、：围绕建设宽裕小康和率先基本实现社会主义现代化这一目标，推进建设经济强区和文明城区两个进程，抓住工业化、城市化、信息化三条主线，主攻园区经济、民营经济、外向型经济和农村经济四个重点，建立良好的道德、政务、市场、法制、生活五个环境房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第一部分 惠阳房地产宏观环境2、供应充足,竞争加剧2005年1至6月，惠阳区已完成房地产开发投资2.1亿元，预计在2005年总投资额将突破5个亿。2005年上半年统计，施工面积增长率均超过150%惠阳地产存在着明显的供应过剩特点.房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第一部分 惠阳房地产宏观环境惠阳地产的需求
6、预测农村进城经商务工人员的住房需求。保守估计会增加60000平方米的住房。城镇居民改善住房的需求。8%的城镇家庭有改善住房的要求。拆迁安置需求。淡水镇加大城市危旧住房改造力度， 惠阳地产的需求主体分析白领阶层 政府公务员 经商者投资者 二次置业者 自由职业者房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库对产品素质要求越来越高需求的区域也将发生变化需求的主体也将分化第一部分 惠阳房地产宏观环境3、开发商必须适应的新变化房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库2惠阳淡水房地产微观市场房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第二部分 惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争项目研究
7、 惠阳市政广场首席园林社区中区华府 占地面积3.3万建筑面积8.6万总容积率2.2项目总栋 数总14栋，二期1114栋主要楼宇类型多层、小高层、高层户数550户型两房、三房、四房目标客户主要面对惠阳淡水及周遍 高收入人群推广卖点地中海风情园林中区华府位于市政府北侧，首创户型， 引领居住新概念。首创空中花园和入户 花园，开盘当日举行的68国世模小姐比 赛，造成轰动效应。 房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库一、重点竞争项目研究 第二部分 惠阳淡水房地产微观市场中 铭 豪 园占地面积78541建筑面积24万总容积率3.12项目总栋 数20栋（8层和18层各5 栋、10栋12层 ） 主
8、要楼宇 类型多层、小高层、高层户数1500户型两房、三房、四房目标客户惠阳当地中高收入 阶层 、中小 企业主 推广卖点区位优势 明显中铭豪园是第一个在惠阳中心区进行开 发建设的大规模楼盘，区位优势比较明 显，这是其销售状况较好的最主要原因 。 房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第二部分 惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争项目研究 昊 康 广 场 花 园占地面积1万建筑面积4万总容积率4.0项目总栋 数1栋23层，2栋15 层主要楼宇 类型高层户数206户型三房、四房、复式目标客户惠阳当地中高收 入阶层推广卖点位置绝佳项目规模较小，整合推广差，不 注重品牌形象的树立，没有较好 的
9、物业管理。其创新之处在于三 层架空层的绿化以及会所，在惠 阳地区是极少见的 房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第二部分 惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争项目研究 锦 江 国 际占地面积20600建筑面积11万（商业面积 3.1 万）总容积率5.3项目总栋 数22层5栋主要楼宇类型22层5栋户数510户型二房到六房目标客户惠阳地区高收入人群；推广卖点一流的建筑设计 、建 筑质量、园林规 划拥有惠阳面积最大的商场（面积 为3.1万M2）和最 大的空中花园 （面积近10000万M2） 房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第二部分 惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争项目
10、研究 开 城 豪 庭占地面积建筑面积9120总容积率项目总栋 数17层 1栋主要楼宇类型高层户数90户型二房、三房目标客户以自住为主 企事业单 位推广卖点高性价比同批次楼盘中规模最小，总建筑面 积才9120，但性价比高，位置较 好 房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第二部分 惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争项目研究 博 雅 苑占地面积3500建筑面积4.6万总容积率13.1项目总栋 数19层 3栋17层 1栋主要楼宇类型高层户数500户户型一房到四房、复式目标客户惠阳地区中等收人群、年轻及投资 者推广卖点名校为邻 、户型丰富改造楼盘，户型丰富而有所创新，高 达13.1的容积率
11、，顶层率先设计为屋 顶花园 房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库裕 华 广 场第二部分 惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争项目研究 占地面积5000建筑面积5万（商业1.5万）总容积率8.2项目总栋 数18层 3栋主要楼宇类型高层户数226户户型二、三、四房、复式目标客户惠阳地区中高收入人群推广卖点商圈核心老城区最大的底商加塔楼的楼盘，人 人乐的进驻，大大提高人气。 房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库瑞 景 居第二部分 惠阳淡水房地产微观市场一、重点竞争项目研究 占地面积6万建筑面积12万总容积率2.0项目总栋 数26栋12层主要楼宇类型多层、小高层、高层户数72
12、0户型二、三房、复式目标客户惠阳当地中高收入阶层推广卖点3万平方米芭厘岛水景风情主 题园林其规划设计、园林景观等综合质素较高 ，项目形象较好，人气在惠阳的在售楼 盘当中较旺 房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第二部分 惠阳淡水房地产微观市场老城区户型以中小户型为主，新城区以中大户型为主；普遍以底商加塔楼形式，底商促进了商业繁荣，也加大了经营竞争；重视小区园林景观投入，后者上万平米的中庭花园，或者利用楼层架空层作休闲绿化；重视自身的生活配套，多设有独立会所设施，或架空层休闲花园会所；价格教去年提升较快，楼盘均价多在22002600元/之间；引入专业策划代理公司，重视前期策划，现状
13、包装和销售推行的专业化运做；二、在售楼盘特征概括：房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库3惠阳淡水商业现状调查房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第三部分 惠阳淡水商业现状调查一、 淡水商业布局淡水核心商圈包括南门路、崇雅路、开城大道等街区。集商业街、主题经营区、娱乐场、主力百货店、专卖店等多种业态于一体。据统计，其社会消费品零售总额占淡水50%以上，被称为淡水第一个市中心复合型核心商圈。以3个零售百货综合店（惠阳商贸广场、华都广场恒金百货、裕华百货）为主力店，配以南门北街家用电器专卖店以及富丽华大酒店、新丽晶大酒店、百老汇酒店等20多家各种类型酒店，各种商铺近300
14、0家的核心商圈。1, 核心商圈-南门街商业圈：房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第三部分 惠阳淡水商业现状调查2, 次级商圈-金惠大道与东华北路商圈一、 淡水商业布局次级商圈处于核心商圈的邻近区域。由于南门路延伸空间有限，商业重心势必向西拓展。未来几年，沿东华北路和与其垂直的道路呈“T”字形布置，向北沿路与小区级公共设施相连，形成集中的商业、公建中心。金惠大道位于东华北路商圈内，将得益其商业的带动，次级商圈作用非常明显。房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第三部分 惠阳淡水商业现状调查一、 淡水商业布局3, 新中心广场商圈。 以市政广场为中心，辐射人民路、金惠大道，以昊康广场、国美家电（万联超市）及规划中的惠阳商业步行街、市贸广场形成未来新市政、文化、商业中心。中心地区北部的市级商贸中心，将建成一个档次高、商业设施齐全的商业区。 4, 家俱城商业圈：位于人民四路。云集了淡水80%的家俱商，集家俱展示、销售于一体。商铺租价8050元/。形成一个家具综合批发零售商圈。目前已经发展成为惠阳最具影响力的家俱专业市场，辐射周边镇区。房策天下（地产思想库）http:/ 免费地产资源库第三部分 惠阳淡水商业现状调查二、淡水主要商业街区1、商业街区南 门 商 业 街区位位于淡水市政府的北侧（主要以南门东街、南
