商业项目策划报告

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1、衡阳市场调研报告 目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广SWOT分析战略售卖模式项目属性1.1 项目所在位置湖南省衡阳市高新开发区项目属性衡阳市 地理位置：湖南省中南部，湘江中游， 东邻株洲；南界永兴、桂阳；西接冷 水滩、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。 占地面积：5,310 km 地区人口：739.8万,市常住人口:96万 所辖区县：蒸湘区雁峰区石鼓区珠 晖区南岳区衡阳县衡山县衡东县 衡南县祁东县常宁市耒阳市 2009年GDP:1168亿元，增长14.7% 人均GDP: 17299元，增长14.3% 社会消费品零售总额：399.23亿元， 增长18.9% 城镇居民人均可支配收

2、入：13911元 ，增长12%株洲湘潭冷水滩双峰邵东邵阳桂阳永兴项目通达性好，人流量大南临解放西路与蒸湘路交汇处 ；未来将依托商业步行街推进区域商业高速发展；发展前 景乐观；解放大道、蒸湘路为城市主干道,多路公交线路经过,交通非常便利.项目属性新城区老城区商业旺 地湘中地 区批发 城本案晶珠广场创富义乌商 城深国投商业中 心步步高百 货宇元万向 城美美百 货进步商 城广百百 货 崇业商业广 场项目分析周边环境成熟度高，网点比较集中，相互作用强。1、晶珠购物广场2、步步高超市3、香江百货4、步步高购物广场5、万向城综合体（建设中）6、美达商业广场（未营业）7、崇业商业广场（未营业）8、广百百货9

3、、进步商城（建设中）10、长河广场（建设中）11、沃尔玛（筹建中）12、龙泉商城13、龙江商城（建设中）项目周边商业成熟度高； 商业网点较为集中，相互作 用较强； 未来将有万向城、沃尔玛、 崇业商业广场、美达等大型 集中商业。15243 本 案67 891011核心商圈1213项目分析小结1、项目位于城市中心CBD区，处于核心商圈,商业氛围浓厚。2、项目周边道路人流量大，道路的通达性较好；3、项目所在区域商业氛围强，网点集中，相互作用较强；4、在未来将有万向城（大洋百货）、沃尔玛、崇业商业广场、美达新天地、商业步行街等大型集中商业进驻，整体供应量较大；5、处于中心区，借势商业步行街发展趋势，项

4、目商业前景看好；项目属性界定：本项目是处于交通便利、竟争激烈的核 心商业区,体量小、发展前景优良的小户型住宅+裙楼商 业项目.目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广SWOT分析战略售卖模式项目属性我们对目标的理解（发展商给予我们的任务） 快速回笼资金，售完-1至2层商业的销售； 住宅在现有基础上提升其赢利能力；3-5层做办 公写字楼销售； 短期内实现利润最大化；总体商业格局区域商业研究在售案例研究目标理解商业市场研究项目商业定位小户型提升建议项目招商推广SWOT分析战略售卖模式项目属性城北片区城南片区中心片区 城东片区高新片区专业建材市场集 中； 区域形象差批发市场聚集；

5、火车站附近形成物 流区，冶金厂和铁 路宿舍区规模大湘江上游，老工业 区，全市大型工矿 企业集中区域衡阳市的商业、娱乐和服 务中心，功能配套完善； 对周边区域的吸引力极强 ，市民认同度高；整体商业配套未成熟 ；行政中心，区域建 设力度大，是地产开 发的热点区域；本案商业格局目前衡阳市已经形成五大商业格局衡阳市城区商业网点分为五个片区，分别是：1、城北商业区、中心商业区、城南商业区、城东商业区及高 新开发区商业区，其中：2、中心商业区、城南商业区主要集中在解放路、船山大道、蒸阳路、蒸湘路及中山路段形成了“两横三纵”的核心商业区，是 衡阳的老城区商业区！“两横” 解放路、船山大道商业区“三纵”即蒸阳

6、路、蒸湘路及中山路商业区。3、城北和城东主要是专业市场聚集区域！4、高新开发区商业处于发展阶段，商业氛围缺乏，主要是些零散沿街铺面和社区配套服务商业为主。衡阳市商业网点现状分析区域项项目上半年销销售套 数均面积积均价 高新开发发区沐林美郡554.59150 大千.水木清华华932.56546 融冠.水映豪廷 2552.910802 桂茗苑 4945.711173 拓兴兴.学府名苑842.86307 银银泰.红红城 2074.66591 博达.绿岛绿岛 288.46300 中心区美达.楚丰华华城8724.215656 颐颐高数码码广场场 2321.319036 宏雁.名仕华华府 55016740

7、 华亿华亿 明珠 47729471 进进步-亚亚泰2396.829512 龙龙江明珠3149.926680 南城区世纪纪名城167.710778 禧诚诚.月畔湾 361.76400 东东城区东风东风 .财财富广场场1030.14319 荷花新城 1153.65883衡阳市在售商业一览表商业业路段首层层商铺铺最低租金 （元/平方米月首层层商铺铺最高租金 （元/平方米月）解放东东路100250解放西路40100船上大道（西）80200船上大道（东东）3080蒸阳路50200中山路100450华华新大道、延安路2038火车车站附近3580新一中附近2040立新大道1025商业租金情况一览表商业板块总

8、结主城板块东城板块北城板块高新开发板块南城板块商业氛围不成熟；以社区 商业为主；租金在20-40元 左右；价格：6000-10000 之间；商业氛围浓厚；租金在100- 450元左右；价格：15000- 60000之间；社区商业；租金在20-30 元左右；价格：6000- 8000之间；专业市场及临街商业；租金在 30-80元左右；一楼商铺价格： 6000-10000元/平方；华源大市场租金在50 元左右；一楼商铺价 格：8000-10000元/平 方；第一阶阶段以满足生活基本需要的必需型消费 阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶阶段较好地解决基本生活后的起步型消 费阶 段简单 家用电器为重要消

9、费内容第三阶阶段以体现个性特点的发发展型消费阶 段讲究品牌消费第四阶阶段以追求生活质量的享受型消费阶 段以要求舒适、追求时尚、讲究情调为 消费宗旨阶段阶段描述基本特征09年衡阳人均GDP为12000元人民币，处于向第3阶段发展阶段，城市中将出现一些大型 商业消费场所，部分客户追求休闲享受。300 US$1000 US$3000 US$5000- US$国内中等规模 以上城市长三角 珠三角深圳 上海 北京GDP居民消费结构和消费水平发展阶段： 必需起步发展享受目前衡阳商业发展研判中心区域商业市场研究1.家电超市 6.广百百货 11.屈臣氏 16.康宝衣柜 20.中国联通 25.红苹果家具2.染牌

10、男装 7.通程电器 12.国美电器 17.雁城宾馆 21.中国电信3.专营童装 8.华银旺和超市 13.中建大酒店 18.欧登咖啡 22.中国移动4. 雅戈尔专卖店 9.华天大酒店 14.JACK JONES 19.东方大酒店 23.鸿运数码港5.肯德基 10.麦当劳 15.金色家族名品购物中心 24.永嘉豪轩家具5环 城 北 路环 城 北 路蒸 阳 路和 平 路莲 湖 路蒸 湘 路和 平 路中 山 路蒸 阳 路中 山 路解放东 路6789123 4101112131415161718莲 湖 路蒸 湘 路19202122解放西 路232425广百百货国美电器鸿运数码港北解放路商圈扫描商业形态:

11、大型百货+大型超市+街铺；经营业态:主要由百货,服装,餐饮,手机通讯,电器等业态组成；主力商家:广百百货,国美电器。街铺售价:3-5万元/平米(广百一楼商铺4万/平米)。租金水平:100-250元/平米/月（解放东路）; 40-100元/平米/月（ 解放西路）;其中，广百百货首层铺位租金达250元/平米/月出租情况:整体出租率达98%。经营状况:销售氛围浓厚，人流量旺盛。解放路商业经营现状物业地址:解放路与中山路交汇处 商业体量:共两层,商业面积共约为2.5万平米， 建筑参数:主通道宽3米，辅通道宽2.6米，吊顶高2.8米， 内部交通设置:6组电梯输送人流 收银台设置:每层十个左右收银员 空调

12、配置:设有中央空调 中空面积:16.4*8平方米 业态分布:一楼:鞋 化妆品、饰品、箱包、皮具、手机、音像制品等；二楼:休闲女装、品牌女装、品牌男装、针织内衣等； 出租情况:出租率95%以上 租金:一楼街铺250元/平米.月主力店分析:广百百货重点参考因素:业态规划,内部人流导向,租金,售价案例分析物业地址:解放路与蒸湘路交汇处 商业体量:共三层,单层面积为3648平米,共约为1.1万平米， 建筑参数:主通道宽3米，辅通道宽2.6米，层高4.3米， 内部交通设置:每层设一手扶电梯,一组观光电梯; 空调配置:设有中央空调 开业时间:2006年10月 业态分布: 一楼:数码相机 品牌电脑 笔记本

13、MP3 DV 手机 二楼:电脑软配件 DIY装机 无线对讲 监控设备 三楼:二手维修 电脑耗材 仪表线材 电脑桌椅 图书软件 电子元件 出租率:一楼80%;二楼70%;三楼40% 销售价格:一楼电梯口位置为约2万元/平米,其余部分1.2万元/平米 租金水平:临街商铺:90-100元/平米.月,一楼内铺:50-80元/平米.月;二楼:40-70元/平米.月;三楼:30元/平米/月主力店分析:鸿运数码广场案例分析业态:大型百货、品牌服饰、数码专业市场、手机数码等业态为主；档次:解放东路以中高档品牌服饰经营为主,整体定位较高, 主要面向城市中高端消费群；租金水平:街铺租金价格120- 250元/平米

14、月;一楼内铺:50-100元/平米月，整体租金水平较高；经营状况:出租率近达90%以上,商业经营状况良好；人流量:是城区商业区人流最旺盛的区域,说明解放路具有较强的财富吸附力。解放路商圈经营状况小结11 2 345 6789 10111213船山大道（莲湖路以东）： 以家具、广告装饰、建材等家居类业态为主船山大道（莲湖路以西）： 以百货、超市类传统商业业态为主1.西湖广场底商 2.未来城童装天地 3.生源百货 4.新大鑫家具 5.大富豪名优家具城 6.锦尚国际家具城 7.百花家居中心 8.鸿运名优家私 9.全球名优家具 10.欧亚家私 11.穗皇家私城 12.步步高商场 13.晶珠百货 船山路

15、商圈业态扫描船山路主要商业经营状况船山路主要商业经营状况商业形态:大型百货、大型超市、街铺、建材、家具、装饰、广告 制作等 主力商家:百货类 ：步步高商场、晶珠百货专业 市场：锦尚国际家具城、大富豪名优家具城等；租金水平:船山大道（蒸阳路以西）80-200元/平米月（街铺）船山大道蒸阳路以东30-80元/平米月（街铺）出租情况:整体出租率达90% 经营 状况:销售氛围浓 厚，人流量旺盛主力店分析主力店分析: :步步高商场步步高商场( (船山店船山店) )商业体量：两层(一楼,二楼),商业面积共约8000平方米；建筑参数:层高4.3米,主通道2.5米，扶手电梯两部；经营业态：临街:麦当劳、百姓药店等；一楼:生活超市，超市内铺：箱包、鞋、烟酒；二楼:百货超市，超市内铺:服装(卖场式)；经营状况:经营氛围浓厚,人流量旺盛,商家经营状况良好；案例分析物业地址:蒸湘路与船山路交汇处商业体量：共四层，共约50000平方米建筑参数:层高4.3米,主通道 3.2米,辅通道2.5米；电梯设置：一组手扶电梯，一组观光电梯经营业态