《房地产行业月报：投资超预期走强，高基数下销量为正，维持总量稳定预判，重申看多龙头&蓝筹》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业月报：投资超预期走强，高基数下销量为正，维持总量稳定预判，重申看多龙头&蓝筹（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、证监审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告行 业 月 报房地产 房地产月报：投资超预期走强，高基数下销量为正，维持总量稳定预判，重申看多龙头&蓝筹 行业评级 推荐 评级变动 维持月度观点月度观点 投资方面，投资方面， 1 1- -2 2 月商品房月商品房/ /住宅开发投资分别同比住宅开发投资分别同比+9.9%/+12.3%+9.9%/+12.3%， 较前值分， 较前值分 别别+2.9+2.9、+2.9pct+2.9pct；同期商品房；同期商品房/ /住宅新开工分别同比住宅新开工分别同比+2.9%/+5.0%+2.9%/+
2、5.0%，较前，较前 值分别值分别- -4.14.1、- -5.5pct5.5pct；同期商品房；同期商品房/ /住宅施工分别同比住宅施工分别同比+1.5%/+1.8%+1.5%/+1.8%，较，较 前值分别前值分别- -1.51.5、- -1.1pct1.1pct。投资数据超预期走强、并且投资和开工、施工。投资数据超预期走强、并且投资和开工、施工 之间背离， 主要源于之间背离， 主要源于 1 1） 建安单价的上涨 （东部结构占比提升） 建安单价的上涨 （东部结构占比提升+ +原材料涨价） 、原材料涨价） 、 2 2）土地购置费的贡献提升、）土地购置费的贡献提升、3 3）PSLPSL 超预期放
3、量、超预期放量、4 4）住宅加库存等四方面）住宅加库存等四方面 因素，并预计其中大多因素在后续或将持续产生作用，尤其预计在住宅补因素，并预计其中大多因素在后续或将持续产生作用，尤其预计在住宅补 库存背景下将出现新开工总量趋强以及结构上东部城市占比库存背景下将出现新开工总量趋强以及结构上东部城市占比提升，因而维提升，因而维 持持 1818 年开发投资年开发投资+6.0%+6.0%的判断。销售方面，的判断。销售方面，1 1- -2 2 月商品房月商品房/ /住宅销售面积分住宅销售面积分 别同比别同比+4.1%/+2.3%+4.1%/+2.3%，较前值分别，较前值分别- -3.53.5、- -3.0
4、pct3.0pct；同期商品房；同期商品房/ /住宅销售住宅销售 金额分别同比金额分别同比+15.3%/+15.7%+15.3%/+15.7%，较前值分别，较前值分别+1.6+1.6、+4.4pct+4.4pct，同期主流，同期主流 5353 家房企的单月销售金额同比家房企的单月销售金额同比+35.6%+35.6%，显示出龙头销售表现好于市场，集中，显示出龙头销售表现好于市场，集中 度进一步提升；同期商品房度进一步提升；同期商品房/ /住宅销售均价分别同比住宅销售均价分别同比+10.7%/+13.1%+10.7%/+13.1%，较前，较前 值分别值分别+5.1+5.1、+7.4pct+7.4p
5、ct。1 1- -2 2 月高基数下销量正增长、房价大幅提升均表明月高基数下销量正增长、房价大幅提升均表明 全国需求不差，或将打消近期市场对于需求的过度悲观预期，我们维持全国需求不差，或将打消近期市场对于需求的过度悲观预期，我们维持 1818 年一二线销量改善、三四线销量略差的判断，维持年一二线销量改善、三四线销量略差的判断，维持 1818 年销量年销量 0%0%判断。我判断。我 们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售 证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提证监管和土地调控）导致
6、资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提 升将预示后续销售集中度猛烈提升，重申看多地产龙头，并重申板块推荐升将预示后续销售集中度猛烈提升，重申看多地产龙头，并重申板块推荐 评级，维持推荐龙头评级，维持推荐龙头& &蓝筹：保利地产、新城控股、招商蛇口、万科蓝筹：保利地产、新城控股、招商蛇口、万科 A A、金、金 地集团；二线：荣盛发展、华夏幸福、中南建设、蓝光发展。地集团；二线：荣盛发展、华夏幸福、中南建设、蓝光发展。 支撑评级要点支撑评级要点 1 1、投资超预、投资超预期走强，源于多方因素推动，维持补库存下投资较强判断期走强，源于多方因素推动，维持补库存下投资较强判断 1-2 月房地产开发投
7、资额同比+9.9%，上升 2.9pct，其中住宅同比+12.3%， 上升 2.9pct； 商品房新开工同比+2.9%， 下降 4.1pct， 其中住宅同比+5.0%， 下降 5.5pct； 商品房竣工同比-12.1%， 下降 7.8pct， 其中住宅同比-17.1%， 下降 10.1pct；商品房施工面积同比+1.5%，下降 1.5pct，其中住宅同比 +1.8%，下降 1.1pct；土地购置面积同比-1.2%，下降 17.0pct；土地成交 楼面均价同比+1.2%，下降 27.8pct。我们认为 1-2 月投资超预期的主要源 于：1）建安单价的上涨（东部结构占比提升+原材料涨价）；2）土地购
8、置 费的贡献提升；3）PSL 超预期放量；4）住宅加库存。我们认为上述因素 后续或将持续产生作用，尤其预计在住宅补库存背景下将出现新开工总量 趋强及结构上东部城市占比提升，因而维持 18 年开发投资+6.0%判断。 2 2、高基数下销量正增长、房价大幅提升，表明需求不差，消除悲观预期、高基数下销量正增长、房价大幅提升，表明需求不差，消除悲观预期 1-2 月商品房销售面积同比+4.1%，下降 3.5pct，其中住宅同比+2.3%，下 降 3.0pct；商品房销售金额同比+15.3%，上升 1.6pct，其中住宅同比 +15.7%， 上升 4.4pct， 而 1-2 月主流 53 家房企的单月销售
9、金额同比+35.6%， 显示出龙头销售表现好于市场，集中度进一步提升。1-2 月商品房销售均 价同比+10.7%，上升 5.1pct，其中住宅同比+13.1%，上升 7.4pct。我们认 为 1-2 月销售面积同比在高基数下获得正增长和销售均价大幅增长均表明 全国需求不差，并且中部、西部、东北部销售面积增速均获得高增长，则 表明目前三四线城市需求依然较好，中部、西部、东北部销售面积增速均 获高增长， 这有望打消市场对于需求的过度悲观预期。 我们维持 18 年一二 线销量改善、三四线销量略差的判断，维持 18 年销量 0%判断。 3 3、资金继续趋紧，国内贷款和按揭同比下降，预计后续融资将有保有
10、压、资金继续趋紧，国内贷款和按揭同比下降，预计后续融资将有保有压 1-2 月，资金来源同比+4.8%，下降 3.4pct。其中，国内贷款同比+0.3%， 下降 17.0pct；利用外资同比-75.0%，下降 94.6pct；自筹资金同比+7.2%， 提升 3.7pct；定金及预收账款同比上升 14.2%，下降 1.9pct；个人按揭贷 款同比下降 4.3%， 下降 2.3pct。 在各项资金占比上， 国内贷款占比 16.2%， 下降 0.3pct；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比 48.3%， 下降 2.8pct，目前资金来源主要仍由销售回款构成，但占比有所下降。我 们认为，在金融
11、去杠杆背景下，房企资金来源有所趋紧，主要表现在国内 贷款 （开发贷等）和个人按揭贷款方面资金均呈现同比下降和占比下降， 但本次期间中财办主任杨伟民表示“服务实体经济也包含正常的房地 产发展需求”表明后续的融资政策仍将有保有压，并不一竿子打压。 4、 风险提示：房地产市场超预期下行风险风险提示：房地产市场超预期下行风险 证券分析师：袁豪 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572598 邮箱： 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱： 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱： 公司名称及代码公司名称及代码 评级评级 万科 A 000002.SZ 强
12、烈推荐 新城控股 601155.SH 强烈推荐 保利地产 600048.SH 强烈推荐 招商蛇口 001979.SH 强烈推荐 金地集团 600383.SH 强烈推荐 蓝光发展 600466.SH 强烈推荐 北辰实业 601588.SH 强烈推荐 华夏幸福 600340.SH 推荐 荣盛发展 002146.SZ 推荐 中南建设 000961.SZ 推荐 华侨城 A 000069.SZ 推荐 北京城建 600266.SH 推荐 光大嘉宝 600622.SH 推荐 绿地控股 600606.SH 推荐 首开股份 600376.SH 推荐 房地产行业报告： 2018-2020 年房地产行 业展望：供给
13、盛世已至，龙头风鹏正举 2017-12-12 -9%3%15%27%16/12 17/02 17/04 17/06 17/08 17/102016-12-152017-12-13 沪深300 房地产 相关研究报告 行业表现对比图(近 12 个月) 推荐公司及评级 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018 年 3 月 15 日 1 5 3 2 1 8 5 4 / 3 3 9 4 9 / 2 0 1 8 0 3 1 5 1 3 : 3 5行业月报行业月报 证监审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目录 一、房地产开发数据分析：开发投资超预期走强，销售高基数下正
14、增长，资金来源继续趋紧一、房地产开发数据分析：开发投资超预期走强，销售高基数下正增长，资金来源继续趋紧 . 4 （一）投资端：投资超预期走强，开工、施工暂时走弱，预判投资依然趋强，维持 18 年投资+6%判断 . 4 （二）销售端：高基数下销量正增长、房价大幅提升，均表明全国需求不差，维持 18 年销量 0%判断 . 6 （三）资金端：资金继续趋紧，国内贷款和个人按揭同比下降，定金预收款同比上涨，但融资将有保有压 . 8 二、房地产政策分析：信贷政策持续趋紧，长效机制稳步推进二、房地产政策分析：信贷政策持续趋紧，长效机制稳步推进 . 9 三、风险提示三、风险提示 . 15 1 5 3 2 1 8 5 4 / 3 3 9 4 9 / 2 0 1 8 0 3 1 5 1 3 : 3 5行业月报行业月报 证监审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 商品房地产开发投资累计同比和单月同比. 4 图表 2 住宅开发投资和商办开发投资的单月同比. 4 图表 3 住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位.
