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1、郑州花园路丹尼斯百货选址案例分析班级： 姓名：学号：日期：一、 案例背景郑州丹尼斯百货（DENNIS）是台湾东裕集团麾下一家集百货、大卖场、便利店与物流中心等业态为一体的零售事业集团，也是国务院在全国范围内选定的两家台商百货零售试点之一。丹尼斯旗下有丹尼斯百货，丹尼斯大卖场，全日鲜便利店，便利店四个品牌。2010 年，丹尼斯在河南市场拥有 7 家百货公司，20 余家大卖场。18 年来丹尼斯不断改进经营方式并扩大连锁规模，以郑州为核心、辐射河南全省，已在郑州、洛阳、安阳、新乡、南阳、商丘、平顶山、焦作、漯河、济源等地开有近百家百货、大卖场、便利店，为中原人民生活品质的提升和商贸建设做出了积极的贡
2、献，同时取得了良好的经济效益和社会效益。位于郑州花园路农业路口的丹尼斯百货分店于 2008 年春天开始试营业，地理位置重要，交通便利。总用地 0.8 公顷，建筑面积 7.47 万平方米，地上十五层，地下二层，是集百货、商场百货、餐饮、健身、娱乐功能为一体的大型商业综合体建筑。二、 选址分析1.地理位置和周边环境分析该区域位于花园路农业路交叉口东北角，发展主要依托于河南农业大学、郑州大学工学院、河南省实验中学和郑州九中等高校和学校，正弘蓝堡湾、明鸿新城等高档居住区在其附近，周边有省汇中心、财富广场和国际企业等高级商务写字楼，中心居住群和消费群层次丰富多样，消费能力属于中高档次，可为黄金地段，是众
3、多百货商家竞相追逐的热点区域。2.交通环境分析郑州两条主干道汇集区，交通便利，四通八达，向东至锦绣正弘国际公寓、财富广场，向西至国际企业中心、省博物院和省农业大学，西南是国贸 360、新玛特总店和招银大厦，向北是郑州市动物园，向西北可达正弘蓝堡湾、省实验中学和省科技市场。3.竞争环境分析丹尼斯百货距新玛特购物广场和国贸 360 十字路口之隔，约 300 米；距花园路向北的融元百货 1.6 千米。由此看来，主要竞争对手还是紧挨的新玛特和国贸 360，竞争非常激烈，但各家的销售业绩均非常不错。4.商圈分析（1） 、企业商圈分析商场百货消费群体一般集中在半径为 1.5KM 的范围内，在时间距离上，一
4、般要求30 分钟的心理承受力。考虑到花园路与农业路早晚出行高峰交通拥堵的情况，花园路区域这几大百货的核心商圈应不超过 2KM，次级商圈应在 6 站公交车程范围内。 （约为3KM）（2） 、竞争者商圈比较a） 、设定各百货企业的核心商圈时，认为国贸 360 的核心商圈要大于融元百货，而国贸 360 和丹尼斯的核心商圈大小相仿。b)、由于竞争相斥效应，认为各商场百货的核心商圈半径略长于相邻商场百货距离的一半。（3） 、核心商圈分析a)、处在核心商圈内的消费者购物消费的概率同比大于其他商场b)、丹尼斯的核心商圈包括的主要区域有郑州市动物园、省农科院、财富广场、省博物院、正弘蓝堡湾的部分地区，商圈大致
5、呈圆形。从公交线路上看，核心商圈的公交车程不超过 4 站。（4） 、次级商圈分析次级商圈主要根据经验上的 3KM 距离和 8 站的公交车程进行预测。范围是西至丰庆路，东至中州大道，南至紫荆山，北至北三环，商圈大致呈椭圆形。三、 案例总结与启示从郑州花园路丹尼斯选址分析来看： 丹尼斯百货一般会选择消费能力旺盛、交通便利的市区 商场百货选址存在一定的扎堆现象 商圈的分析和核心范围的确定是选址不可缺少的重要内容商场百货选址原则：1、方便消费者购物的原则（满足其需求是商场百货经营的宗旨）：(1)交通便利。车站附近，是过往乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。几个车站交汇点的地段商业价值更高。(2)靠
6、近人群聚集的场所，可方便顾客随机购物。如商业街、娱乐城、游乐园动物园、旅游观光景点等地方，可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便利，是最佳选择地点。但此种地段属经商的黄金之地，寸土寸金，地价高费用大，竞争性也强。因而虽然商业效益好，但并非适合所有商场经营，一般只适合大型综合百货商场或有鲜明个性的专业商场的发展。(3)人口居住稠密区、高档商业居住区或机关单位集中的地区。由于这类地段人口密度大，且距离较近，顾客购物消费省时省力比较方便。地址如选在这类地段，会对顾客有较大吸引力，很容易培养忠实消费者群。(4)符合客流规律和流向的人群集散地段。这类地段适应顾客的生活习惯，自然形成“市场”
7、，所以能够进入商场百货购物的顾客人数多，客流量大。2、有利于商场百货的开拓发展的原则。商场百货选址的最终目的是要保证商场百货的成功经营和长期的发展，要着重从以下几方面来考虑：(1)提高市场占有率和覆盖率。商场百货选址时不仅要分析当前的市场形势，而且要从长远的角度去考虑是否有利于规模的扩大，以保证在有利于提高市场占有率和覆盖率，并在不断增强自身实力的基础上开拓市场。(2)有利于形成综合服务功能。不同行业的商业网点设置，对地域的要求也有所不同。商场百货在选址时，必须综合考虑行业特点，消费心理及消费者行为等因素，谨慎地确定网点所在地点。尤其是大型百货类综合商场百货更应综合地全面地考虑该区域和各种商业
8、服务的功能，以求得多功能综合配套，从而创立本企业的特色和优势，更好地树立本企业的形象。(3)有利于合理组织商品运送。商场百货选址不仅要注意规模，而且要追求规模效益。发展现代商业，要求集中进货、集中供货、统一运送，这有利于降低采购成本和运输成本，合理规划运输路线。因此在商场百货位置的选择上应尽可能地靠近运输线，这样既能节约成本，又能及时组织货物的采购与供应，确保经营活动的正常进行。3、有利于获取最大的经济效益的原则，这是商场百货选址以及商场百货所有活动的根本原则。衡量商场百货位置选址优劣的最重要的标准是企业经营能否取得好的经济效益。因此，网点地理位置的选择一定要有利于经营，这样才能保证最佳经济效益的实现。
