《南汇某项目地块发展用途研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南汇某项目地块发展用途研究（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、摘 要上海的房地产市场正步入高速发展的阶段。由于对中国和 上 海经济发展前景的看好，大量投资涌入房地产行业。随着该行业的发展，上海土地资源的稀缺性正日益显现出来。如何对获得的土地进行最高效率和最佳用途的发展，成为发展商关注的I“ J 题。本文就一 个位于上 海郊区的项目 地块如何进行产品开发的定位和用途的选择这一问题结合上海和该地区的房地产市场情况进行了分析。本文的第一章介绍了项目 地块的情况，并通过对其地理位置，交通可及性及所属区域环境的分析对地块进行了评估。本文第二章主要研究项目 地块的住宅用途，对上海和项目 所在地区一 南汇的房地产市场进行了分析，包括房地产市场历年的供应情况，分布状况，
2、空置率指标等结合市镇规划及人口估算预测了该地区的房产需求状况及将来的供求状况，对项目的住宅用途开发的可行性加以肯定。本文第三章对项目的综合开发功能迸行了研究。通过对上海宾馆的供应和出租率情况比较，及现有南汇渡假宾馆项目的分析，否定了项目 作为渡假宾馆功能开发的可行性。通过对其它类似工业园区配套性酒店设施的比较分析，否定了该项目日前作为开发区配套性酒店设施的可行性。通过对上海郊区零售中心模式的分析及该项目 所在地人口的分析，否定了该项目 进行大型零售中心用途开发的可行性。本文第四章通过对项日 住宅用途开发的目标客户的划分和确认，确定项日的市场定位。并根据主要目 标客户的收入估算及上海房地产市场不
3、同收入家庭购买房产的情况，结合上海城镇及农村居民购房倾向调查，确定本项目 住宅应控制在中低价位。本文最后综合各类影响因素，及各种用途开发的分析结果，对项目提出开发普通住宅，采用中低价位，控制房屋总价的发展策略。关键词房地产市场，住宅用途，渡假宾馆，配套性酒店设施，零售中心ABST RACTS h a n g h a i s p r o p e r ty m a r k e t h a s s t e p p e d in a h ig h - d e v e lo p i n g s t a g e . B e in g c o n f id e n t o f t h e p r o s p
4、 e c t o f S h a n g h a i a n d C h in a s e c o n o m y , m o r e a n d m o r e in v e s t m e n t s a r e r u s h i n g in t o S h a n g h a i s p r o p e rt y m a r k e t . T h e s c a r c it y o f la n d r e s o u r c e s h a s b e e n a p p e a r in g . D e v e lo p e r s a r e f o c u s i n g
5、 t h e q u e s t io n t h a t h o w t o g e t t h e h ig h e s t a n d b e s t u s e o f a la n d t h e y o b t a in e d .T h e a rt ic l e a n a l y z e d t h e p o s it io n a n d b e s t u s e o f a d e v e lo p m e n t p r o j e c t , w h ic h lo c a t e s i n S h a n g h a is s u b u r b .T h e
6、 p a rt 1 in t r o d u c e d t h e p r o j e c t , a n d a n a ly z e d it s lo c a t io n , a c c e s s a n d e n v ir o n m e n t . A s i m p le S WO T a n a ly s is w a s g iv e n t o e v a lu a t e t h e p r o j e c t s it e .T h e p a rt 2 s t u d ie d t h e r e s id e n t ia l u s e o f t h e
7、s it e , a n a ly z e d S h a n g h a is p r o p e rt y m a r k e t a n d l o c a l p r o p e rt y m a r k e t , in c l u d i n g h is t o r ic a l m a r k e t s u p p ly p r o p e rt y d is t r ib u t io n a s w e ll a s t h e v a c a n c y r a t e , a n d f o r e c a s t e d t h e m a r k e t d e
8、m a n d b a s e d o n t h e m a s t e r p la n n i n g o f d o w n t o w n a r e a o f t h e d is t r ic t a n d lo c a l d e m o g r a p h y . A c c o r d in g t o t h e a n a ly s is , t h e a rt ic le c o n f ir m e d t h e r e s id e n t ia l u s e o f t h e p r o j e c t .T h e p a rt 3 a n a l
9、y z e d t h e f e a s ib ilit y o f o t h e r u s e o f t h is p r o j e c t . Wit h t h e c o m p a r i s o n o f s u p p ly a n d o c c u p a n c y o f S h a n g h a is h o t e l a n d a n a ly s is o f e x it in g lo c a l r e s o rt h o t e l , t h e d e v e lo p m e n t u s e o f r e s o rt h o
10、 t e l is t h o u g h t n o t p r o p e r t o t h is p r o j e c t . Wit h t h e a n a ly s is o f c o n v e n t io n a l h o t e l i n o r n e a r in g o t h e r s im ila r in d u s t ry p a r k , t h e u s e o f c o n v e n t io n a l h o t e l is n o t p r o p e r t o t h e p r o j e c t , e it h
11、 e r . T h r o u g h t h e a n a ly s is o f r e t a il p r o j e c t s in S h a n g h a i s u b u r b a n d lo c a l d e m o g r a p h y , t h e f e a s ib il it y o f d e v e lo p in g t h e r e t a il u s e is d is a g r e e d .T h e p a rt 4 id e n t if ie d p r o f ile s o f e a c h m a r k e t
12、 s e g m e n t a n d s e le c t e d t h e t a r g e t s e g m e n t s o f t h is p r o j e c t . A c c o r d in g t o t h e t a r g e t s e g m e n t s , m a r k e t p o s it io n in g w a s d e t e r m in e d . B a s e d o n t h e t a r g e t s e g m e n t s a ff o r d a b ilit y s t a t u s , a n
13、d a s u rv e y o f S h a n g h a i n e s e s h o u s e b u y in g , h o u s e p r ic e o f t h is p r o j e c t s h o u ld b e c o n t r o l le d in a r a n g e o f lo w - m id d le .I n t e g r a t i n g f a c t o r s h a v e e ff e c t s o n t h i s p r o j e c t a n d a n a ly s is o f v a r io u
14、 s la n d u s e s t h e a rt ic le s u g g e s t e d r e s id e n t ia l u s e o f t h is p r o j e c t w it h lo w a n d m id d le p r ic e p o s it io n in g t o c o n t r o l t h e a m o u n t s a le s p r ic e o f t h e h o u s e .X i X ia o lu ( M B A ) D ir e c t e d b y M s . Z h u a n g J ia
15、 f a n gK E Y WO R D S p r o p e rt y m a r k e t , la n d u s e , r e s id e n t ia l u s e , h o t e l , r e t a i l论文独创性声明本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 论文中除了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其他机构已经发表或撰写过的研究成果。 其他同 志对本研究的 启发和所做的贡献均已 在论文中 作了明确的声明并表示了谢意。作 者 签 名 : 至c日 期 :论文使用授权声明本人同意上海海运学院有关保留、使用学位论文的规定，即:学校有权保留
16、送交论文复印件， 允许论文被查阅和借阅: 学校可以 上网 公布论文的全部或部分内 容，可以 采用影印、 缩印或者其它复制手段保存论文。 保密的论文在解密后遵守此规定。作 者 签 名 : 丈噬 导 师 签 名 二 : 3堕一 。 期 : - ,v .二 少 夕引言中国经济自改革开放以来获得了长足发展，良好的经济环境的支撑使中国的房地产市场亦遂步走向繁荣。上海的 房地产市场自 上世纪9 0 年代初发展至今， 经历了 起步、高峰、 低谷和复苏、增长等系列波动，目前正呈现供求旺盛的态势。近年来，上海房地产的各类产品和地区分布全面发展，无论是市中心地区还是 城乡结合部亦或郊区，都出现全面发展的局面。自2 0 0 1 年7 月，上海开始对土地实行招投标制度以来，社会各方面对土地需求不断增加，外资企业、本国企业、转型 企业及民营企业纷纷加快房地产开发步骤，以致对土地需求不断上升。相对有限的土地供应，如何充分有效地发挥土地的经济效用，成为土地开发经营者或发展商关注的问题。由于土地不同用途的发展会为权利人带来不同的收益， 而土地权利人都希望从所占 有的土地上获得更多的收益，并根据
