浐灞区域调研报告59p

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1、浐灞区域调研报告一、区域一、区域宏观经济宏观经济二、区域板块二、区域板块划分划分三、区域市场情况三、区域市场情况四四、区域典型项目、区域典型项目目目 录录 2010年西安市实现GDP3241.49亿元，比上年增长14.5%。分产业看，第一产业增加值140.06亿元，增长6.9%；第二产业增加值1409.53亿元，增长18.0%；第三产业增加值1691.90亿元，增长12.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为4.3%，第二产业增加值比重为43.5%，第三产业增加值比重为52.2%。西安市GDP连续8年保持两位数增长，2010年达到3241亿元，全市经济继续朝着宏观调控的预期方 向发展，并推

2、动房地产进入快速发展阶段 2010年，西安的人均GDP5790美元（按人民币兑美元汇率6.77换算），市场经济作用活跃。房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 人均GDP达5790美元正处于房地产快速发展阶段。经济环境/GDP及人均GDP资料来源：西安统计局网站2010年，全市固定资产投资和房地产投资额持续增长，但增幅回落，表明投资结构、供 求关系正趋于合理，为2011-2012年提供健康发展的保障经济环经济环 境/固定资产资产 投资资及房地产产投资资u2010年全社会固定资产投资3250.56亿元，比上年增长30.0%，

3、扣除价格因素，实际增长25.2%；u2010年房地产开发投资842.34亿元，增长21.0%。资料来源：西安统计局网站“十一五”期间，西安市人均住宅建筑面积达到28.4平方米，依据“十二五”规划，人均建筑面积将 达到35.96平方米，规划导向亦将刺激房地产业不断发展经济环经济环 境/住宅建设设与房地产业发产业发 展u西安市住宅建设与房地产业发展“十二五”规划目标：以西安市建成区已有城镇人口总量和现有居住水平为基础，根据西安市城市总体规划和土地利用总体规划，依据市场需求预测结果，确定2011至2015年西安市住房建设总量为9778.15万平方米，其中90平米以下住宅占到住宅供应总量的70%。“十

4、二五”期末，人均建筑面积为35.96平方米。u“十一五”期间，西安市居民住房条件有了很大改善，2005年底西安市人均住宅建筑面积为21.81平米，到2009年底，西安市人均住宅建筑面积达到28.4平方米。 “十一五”期间，西安市城市居民生活配套设施也得到很大的改善。资料来源：西安住建局网站u西安人均可支配收入近六年连年保持两位数增长；u全年社会消费品零售总额1611.04亿元，比上年增长 18.9%，扣除价格因素，实际增长15.8%。2010年西安人均可支配收入达到22244元，市民消费力持续增强，对价格的可承受力增加经济环境/人均可支配收入及居民消费资料来源：西安统计局网站西安市外来置业人群

5、 来自延安、榆林的陕北购房者； 西北其它城市置业者； 一线城市陕西籍置业者； 留在西安的高校毕业生； 未来持续的外来人口置业动因 北上广深等沿海发达城市与西安的房价差距持续 存在； 西安作为关中-天水城市群的核心城市的地位不会 改变； 西安对就业人群的吸引力在增强；相比于其他二线城市，西安的房价仍处于低位，区域中心的地位及价格洼地优势将吸引外 埠开发商和置业者持续进入经济环经济环 境/外来置业业与投资资浐灞生态区为西安最大规模的原生态资源聚集区，总面积达到129平方公里u 浐灞生态区核心区域浐灞中心区域总面积 50平方公里；u 浐灞生态区北翼总面积34平方公里；u 浐灞生态区南翼总面积25平方

6、公里；u 浐灞生态区东南翼总面积18.3平方公里资源禀赋以浐灞两河资源为核心，大面积绿地规划与湿地资源，原生态自然资源极其丰富u 浐灞两河：“八水绕长安” 中的著名“二水”，西安城 市稀缺的自然河流水系，水 面宽广，水质优良；u 绿地规划：生态区规划人均 公共绿地面积为28.8平方米 ，绿化率达到47.69%，城市 公共绿地面积为1584.15公 顷；u 生态湿地公园：广运潭生态 景观区、灞河入渭口湿地公 园保护区；u 区域内拥有多处天然湖泊和 绿地。资源禀赋 广运潭生态治理工程我国北方地区罕有的集生态湿 地保护河道景观、动态旅游、 游览观光等为一体的生态景观 公园； 桃花潭生态治理工程项目规

7、划1000多亩，其中水面 860亩，建成后将成为我市独 具岛屿风情的高尚商务休闲、 旅游度假场所； 大水大绿工程新增水面6500亩，累计形成水 面15000亩，完成绿化面积 4000亩。广运潭、桃花潭、大水大绿等重点工程的规划建设必将进一步确立区域生态资源优势绿化系统规划图广运潭生态治理工程桃花潭生态治理工程资源禀赋浐灞区域的生态资源对于整个西安极度稀缺，生态价值与意义之于城市举足轻重 浐灞生态区和西安城市核心区距离在半小时内，其价值更见突出。 派风机构经理张先生 生态环境是一个城市软性竞争力的最重要指标之一。 西北建工学院经济学孙教授 西安本身的自然生态环境不是太好，在这样的城市里，浐灞生态

8、区的价值犹显珍 贵。 金地聂总 地理位置位于关中平原中部偏南，我国西北区域最大的城市。 自然环境古代有“八水绕长安的盛景”，现今“八水”仅剩浐灞两河，是城市最为稀缺的生 态资源，起到“城市绿肺”的功效。西安的城市环境浐灞的生态价值资源禀赋一、区域一、区域宏观经济宏观经济二、区域板块二、区域板块划分划分三、区域市场情况三、区域市场情况四四、区域典型项目、区域典型项目区域定位：属于政府推动的以生态资源为核心的城市新区 区位城市东北方位； 交通区内主干路网已形成，与主城区的交通时间在半小时内 ；距西安市中心10公里，距西安咸阳国际机场30公里； 区域定位以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸

9、、 会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中 心。城市边缘边缘 生态态新区关键词：区域定位区域规划：“四区四带”，分三期推进功能体现为“四区四带”四区：新型城区、生态区、景观区、商务区四带：生态带、景观带、旅游带、经济带三期推进p 一期重点建设包括浐河、灞河城市段综合治理 和以浐灞三角洲为核心的50平方公里中心区p 二期重点建设“两塬夹一川”的南区（杜陵 塬、白鹿塬夹浐河川道地区约10平方公里），从 2008年起到2015年基本建成p 三期重点建设绕城高速以北的北区和浐灞河沿 河经济带区域规规划功能定位：建设成为城市型的生态区、生态化的新市区新型城区生态区商务区景观区 在未来5年内，浐灞

10、将逐步印证都市生态区的发展规律，最终成为一个功能复合的第三代新城； 兼具都市、生态、人文三大属性，浐灞以高起点的规划优势成为西安最宜居的生态新城。 预计到2020年，人口将达到55万，基本建成集生态、会展、商务、休闲、文化、居住等功能为一体的新城区， 从而使浐 灞生态区成为生态环境优美，人与自然和谐，“宜居宜创业”的西安第三代新城。区域功能定位浐灞生态区产业发展规划：浐灞生态区内形成六大发展板块生态经济总部经济休闲经济循环经济会展经济总部商务经济商贸产业生态旅游休闲业金融业文化教育培训产业到2010年，依托欧亚论坛，争取23家文 化、旅游及区域发展论坛入驻生态区；充分挖 掘广运潭与古丝绸之路的

11、内在联系，为引进丝 绸之路博览会等创造条件。规划到“十一五”期末，完成浐灞行政中心一 期建设，构建浐灞行政商务中心，积极引进企 业入住生态区。争取陕西艺术博物馆等文化场 馆在行政商务中心的建设。“十一五”期末，形成以大型连锁企业为骨干 ，以多种专业店、专卖店、连锁超市、连锁便 民店为网络，各种新型营销方式共同发展的多 层次、多业态、布局合理、行业配套的现代化 商业格局.初步形成欧亚论坛、广运潭、米家崖等旅游板 块和灞河滨水休憩旅游带；建成欧亚论坛会议 中心等星级酒店和广运波庄等特色旅游接待设 施；开工建设丝路起点广场、丝路国际城等特 色旅游景点。“十一五”期间，浐灞生态区将完善基础设 施，创造

12、条件引进外资银行和其他金融机构 到浐灞生态区开办分支机构“十一五”期间，生态区将加快基础设施建 设，大力引进文化教育培训机构，在浐灞生 态区开展文化教育培训活动。区域产业发产业发 展规规 划在以资源为导向的价值梯度下，将浐灞区域划分 为三大板块：灞河沿岸板块灞河沿岸板块浐河沿线板块浐河沿线板块雁鸣湖板块雁鸣湖板块生态资源价值第一层级u价值体现：灞河一线景观、生态低密高端住区u代表项目：普华浅水湾、香江湾、振业泊墅、浐灞半岛生态资源价值第二层级u价值体现：雁鸣湖区强势景观、适宜城市距离u代表项目：暖山西安、绿地国际生态城生态资源价值第三层级u价值体现：城市资源价值、便利交通及生活尺度u代表项目：

13、御锦城、水岸东方、沁水新城、龙湖弗莱 明戈、恒大绿洲、国际幸福城板块块划分浐浐河沿岸板块块城市资源u城市距离距离东二环仅4.2公里，距离配套齐全的东郊传统居住区仅 1.5-2公里左右；u交通条件道路通达性良好，公交系统发达，浐河东路的建成通车以及 2013年9月地铁1号线开通后，城市价值会进一步放大；u城市配套周边各种生活配套齐全。该板块开发最早，生态价值相对薄弱，更多依附于城市资源，目前以高层、小高层产品为主，均价6400元/项目名称恒大 绿洲沁水 新城水岸 东方龙湖 弗莱明戈御锦城国际 幸福城项目地址咸宁东路 与浐河西 岸滨河路 交界处长乐东路 2号浐河以东 长乐路与 咸宁路之 间东临浐河

14、， 北接沁水新 城，南临恒 大绿洲南接长乐 路，西临 浐河，北 临华清路纺南路与半 引路什字占地面积390亩400亩1200亩818亩2000亩785亩总建面68万 40万160万130万300万100万产品形式高层、小 高层高层、小 高层、别 墅高层、小 高层花园洋房高层、小 高层、别 墅高层、小高 层主力户型73-131 91-164 83-178127-22086-14675-114均价 （元/）660068006300高层6000 别墅9000灞河沿岸板块块uu产品优势产品优势板块内将有约300万平米的低密度产品集中入市，形成前所未有的低密居住氛围；uu资源优势资源优势拥有灞河不可再生

15、生态水景资源，世园会、广运潭等稀缺资源，灞河生态公园的开放将进一步放大生态景观价值。该板块因世园会开始发力，在灞河、广运潭、滨河公园等多种强势景观资源的支撑下，高端低密物业集中涌 现，将成区域最高端的生态居住区，目前洋房均价10000元/，别墅均价20000元/项目名称普华浅水湾浐灞半岛振业泊墅香江湾项目地址灞河公园西邻东湖路与浐河交 汇处滨河东路以 东、北二环 东延伸线以 南东三环立交 与灞柳西路 交汇处沿灞 河向东200 米 占地面积480亩3854亩700亩2552亩总建面64万310万29万 一期66万产品形式洋房、高层、 小高层高层、小高层、 别墅高层、别墅一期花园洋 房主力户型90

16、-178 96-145120-265 93-260均价 （元/）高层6000 花园洋房 10000高层6500 别墅15000- 250008000雁鸣湖板块拥有雁鸣湖稀缺生态资源，但目前板块内项目少，尚属陌生区域，绿地国际生态城为板块内的领跑者， 别墅价格达到30000元/uu强势景观优势强势景观优势雁鸣湖区共有大小5个湖，属于浐灞湿地公园的一部分，景观资源十分强势；uu高端带动优势高端带动优势雁鸣湖板块距离曲江高端板块车程仅10分钟左右，未来将成为承接曲江挤压外溢客户的第一层；uu城市距离优势城市距离优势沿三环从高新到达雁鸣湖板块车程仅25-30分钟，未来将承接大量高新的高端外溢客户。项目名称暖山西安绿地国际生态城项目地址咸宁东路与浐河西路交 汇处雁鸣湖北侧，浐河上游西岸占地面积116亩4000亩总建面29万 200万产品形式高层别墅、洋房、小高层主力户型97-150 343-404（别墅）