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1、主讲：杨唐忠泉州市鲲鹏物业管理有限公司泉州市鲲鹏物业管理有限公司交房系统培训课件交房系统培训课件【二二】房屋的结构与验收房屋的结构与验收在培训前需要在培训前需要 了解什么是了解什么是 房地产？房地产？（基本概念（基本概念）房地产房地产: : 指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可 分离的部分及其附带的各种权益。房产房产: : 指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生 活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。地产地产: : 指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。土地地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权， 集体转为国有 才能转让。建筑物人工建
2、筑而成，由建筑材料、建筑构配件 和设 备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。权益产权、使用权、抵押权、典权等等。土地 、土地所有权、建筑物、权益国有土地使用权出让年限： 住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50 年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年 居住住宅 平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅 商业楼宇 写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用房 其他： (教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合：两种或两种以上用途房 产 分 类建筑面积计算 占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面 积，也叫红线面积容积率指总建筑面积与总占地面积的比率使用率使用面积与
3、建筑面积的比率绿化率指红线内用于绿化的面积与总占地面 积的比率 房屋面积的分类 使用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体 柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积、墙 体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂 及小区内其它一些配套设施的分摊面积套内面积卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫 生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的 总和柱下基础楼板柱梁梁墙楼梯墙下基础地下室底板建筑结构的分类简单的说就是房屋的承重骨架。建筑结构的组成（如图）按所用材料的不同分为：1）混凝土结构（以混凝土为主要材料的结构）包括：钢筋
4、混凝土结构配置受力的普通钢筋，钢筋网或钢骨架 ；预应力混凝土结构 配置预应力钢筋的混凝土结构；素混凝土结构 没有配置受力的钢筋的混凝土结构。 2）钢结构:以钢材(钢板、型钢）为主制作的结构 3）砌体结构:由块材通过砂浆砌筑而成的结构 4) 木结构 :指全部或大部分用木材制作的结构 5）混合结构:由两种及两种以上材料作为主要承重结构的房屋此外还有钢混凝土组合结构、钢管混凝土等。 按其承重结构的类型分为：1）框架结构 2）剪力墙结构 3）框架剪力墙结构 4）筒体结构。建筑物的分类（按建筑高度分）建筑物的分类（按建筑高度分）1、低层 3层及3层以下 （10米） 2、多层 3层以上，7层以下（7+1层
5、，24米） 3、中高层 7层以上，16层以下（54米） 4、高层 16层以上，24层以下（100米） 5、超高层 24层以上（100米）我们写字 楼是什么 结构？休息休息1010分钟分钟接管验收与竣工验收的区别有四个不同 验收的目的不同 接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结 构安全和满足使用功能为主要内容的再验收；而 竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件 所规定的要求。 验收条件不同 接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供 电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能 正常使a用，房屋幢、户编号已经过有关部门确认 ；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施 工完毕，达到规定的质量标
6、准，能满足使用等。 交接对象不同 接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业 ；而竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。 性质不同 竣工验收是政府行为。就是说任何建设工程项目 的竣工验收，都是由政府建设行政主管部门负责 ，组成综合验收小组，对施工质量进行检验和评 定。而接管验收是企业行为，是物业管理公司代 表业主或用户对所管物业进行全面的质量验收。土建主体、装修、机电设备安装、室外环境道路、附属配套设施等全 部完成，质量及各项功能指标符合规定和标准 专项验收包括：规划验收、人防验收、节能验收、电梯验收、供水验 收、供电验收、消防验收、防雷验收、水检测、天然气验收、室内环 境检测等。 竣工验
7、收及备案完成。 物业项目验收应具备的资料：项目具备立项、投资、开发建设、销 售、竣工、验收等系列流程环节中的相关资料，其中包括相关政府许 可资料、工程验收证明资料、开发建设技术图纸资料、产权及权属转 移相关资料等。接管验收应具备的条件接管验收内容 物业产权资料项目开发批准报告； 规划许可证； 投资许可证； 土地使用合同； 建筑开工许可证； 用地红线图。 综合竣工验收资料：竣工图（包括总平面布置图、建筑、结 构、水、暖、电、气、设备、附属工程各 专业竣工图及地下管线综合布置竣工图） ； 建设工程竣工验收证书 建设消防验收合格证； 公共配套设施综合验收合格书； 供水合同； 供电协议书、许可证； 供
8、气协议书、许可证； 有线电视合格证； 通信设施合格证； 施工设计资料： 地质报告书； 施工设计资料 全套设计图纸； 图纸会审记录； 设计变更通知单； 工程预决算报告书； 重要的施工会议纪要； 隐蔽工程验收记录； 沉降观测记录； 其他可能会影响将来管理的原 始记录。 机电设备资料： 机电设备出厂合格证； 机电使用说明书（要求中文） 机电设备安装、调试报告； 设备保修卡、保修协议。接管验收的主要项目1.楼宇本体硬件设施：主体结构、楼地面面层及基层、内墙面、顶棚、卫生间及阳台地面、门及窗、楼梯及扶手、木装修工程、饰面及油漆、电器插座、有线电视、开关、灯具、水表、电表、燃气表、卫生洁具、给排水设备设施
9、、门铃及对讲电话等。2. 公共配套设施：天台、散水坡、避雷设施、路灯及装饰灯、绿化、道 路、室外消火栓、楼宇标志、垃圾站、停车场、沟 井、护坡及挡土墙、台阶及踏步、水池及水箱、招牌 及广告牌等。3. 机电设备：电梯设备变配电设备中央空调设备消防监控设备给排水设备保安监控设备（同消防监控设备）公寓楼结构及用料简介1、本小区房屋结构均采用现浇钢筋混凝土框架结构体 系，抗震等级为七级。墙体使用粘土空心砖作为填 充墙。 其特点：保温性好，隔热力强，其有环保性，减少 实心砖的用土量，同时还具有减轻混凝土框架的 动、静荷载，提高楼盘的安全可靠性。 2、内墙:面采用水泥混合砂浆打底抹平。 3、地面:原有结构
10、层抹平。 4、天棚:采用水泥混合砂浆打底抹平。以上三种处理方法的好处，是最大限度的为业主 留出了装修的空间和节约开支。 5、给排水:采用目前国内最为先进的PVC给排水管道。其优点是减少过去铸铁管造成的锈迹污染和容易 造成的管道堵塞。 具体验收标准及处理方法1、墙面的验收 u对墙面的验收，主要是看室内四周的墙面有无裂缝，空 壳等现象。 u如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂缝是风裂， 其形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原 因，主要是室内外暖湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自 然的干、湿收缩。 空壳则是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀造成的，于 墙体本身质量，没有任何联系。 处理方法： 如
11、果裂缝、空壳面积比较大，则由施工单位打掉重粉。 如果只有细小的裂缝，而没有空壳，待业主在进行精装 修时抹二遍腻子即可消除。2、墙面的阴、阳角验收 对墙面的各个垂直拐角、水平平 行角，用目测的方法进行观测， 检查阴、阳角处是否不平整或波 浪不平。 处理方法: 则要求施工单位用直木条夹紧粉 角找直。 处处理方法： 将裂缝处割开， 重铺金属网或布 网，用小比度水 泥砂浆重粉即可 消除。3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收 因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙体则是待框架 做好以后再砌的，难免出现柱、梁与墙体之间的结合部 出现裂缝。 常见的裂缝有两个部位:一是梁和墙体之间的裂缝二是柱和墙体之间的裂缝 二个部
12、位形成裂缝的原因是混凝土构造的柱、梁和空心 砖墙体之间存在的一种自然的水泥收缩程度不同形成的 ，不存在质量问题，更不是墙基下沉而造的。4、楼板的验收 u仔细观看室内地面上，是否有不同规则裂缝，如果发现 不同程度的存在，则要用专用小锤进行敲打，听听是否 有空壳的声音。 u如果正常，没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂.如有 异常响声，说明结构层与找平层之间有相克现象的存在, 根本不存在结构层有什么质量问题。则要重新处理。处理方法： 顺着开裂，空壳 的方向割开重新 做找平层即可。 同时地面应光洁 ，不能起砂。5、顶棚的验收 对顶棚的验收，也是要看有无裂缝，空壳等现象，如果两 者现象都不存在，又无波浪
13、，不平整的现象，国家标准只 是顺平就可以了。、进户门的验收 对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启、关闭是否 顺畅，关门以后缝隙不能过大，也不能太小。钥匙开启自如 ，关、开门无异常响声。 处理方法： 门的密实度不好，需重新填 充、加固，关、开门不顺畅 或门隙过大或过小，则要调 整门的铰链、垫铁，达到标 准要求。 钥匙开起不自如，要调整锁 芯的定位螺丝，使其到位。 门有响声要调整门的平衡 度、垂直度或加少许机油。、窗的验收 u要看窗的边框四周边缘等易受撞击处是否密实，要仔细 检查墙体和窗框处墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰 等现象，检查推拉门、窗户玻璃是否有破裂、搭扣、五 金件不灵等现象。
14、u推拉门、窗子四周橡胶压条是否平整，密实防水胶打的 均匀程度如何。 处处理方法： 推拉门、窗的四周密实度不好 ，要重新填实，加固边框。 窗框、门框处有异种变色，说 明有渗漏现象，要重新打胶、粉 墙达到不漏程度。 玻璃破裂，五金件损坏，要重 新更换。 压条不平整，防水胶不均，要 将压条拆除重新再做，以达到防 水的效果。、上、下水的验收 检查上水时，可将水阀打开检查各个管子接头处有无滴水 ，渗水现象。检查下水时，可将水龙头打开观察地漏下水 是否流畅，无冒泡缓慢现象。 处理方法： 上水管接头如有滴水、渗水，则说明熔焊的不牢，则要割 去原接头，重新焊接，达到不滴不漏。 下水如果不顺畅则说明地漏被异物堵
15、塞，则要及时疏通。、电的验收 对电的验收，要先看室内配电盘开关板、插座板有无损坏 ，安装是否牢固、顺直，过墙线路应有导管，连接点必须 紧密、可靠，部件齐全，接触良好，位置正确。 再有施工单位的电工将事先准备好的插头，插入插座板逐 个检查线路是否正常。 处理方法： 如发现有上述问题则 要请专业人员对损坏 配件，线头连接处， 安装位置进行更换、 紧固、调整。 、卫生间的验收 卫生间的验收是整个验收环节中最为重要的一点，因为卫 生间的地面在施工过程中已做防水层，但如做的不好将会 发生渗漏现象。 验收方法： 在验收的前一天通知施工单位，用黄泥将卫生间地漏堵上 ，放水至23公分，待24小时以后，到底层观察卫生间的顶 棚四周、风道周围，上、下水管壁接合处是否有渗漏、滴 水等现象。处处理方法： 如果出现上述情况之一的 ，可将漏水处凿 开，用特 殊的防水材料(堵漏王)渗胶 ，注入漏水处待24小时以 后，再进行养水实验 ，达 到要求就可以了。1. 对验收资料中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录室内室内接管验收遗留问题记录表接管验收遗留问题记录表中，并交发展商及施工单位相关人员签字确认。2、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设施设备接管验收设施
