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1、无锡市锡山区项目分析报告 （内部稿）2011年6月23日报告结构本报告将从以下四个方面阐述 ：城市背景研究part1part2part3part4锡山评估房地产发展现状项目专题研究城市背景研究城 市 区 位无锡市位于江苏省东南部，长江 三角洲平原腹地。东与苏州接壤 ，距上海市128公里，南濒太湖与 浙江省相望，西与常州交界，离 南京市183公里，北临长江，与天 然良港-张家港为邻。 无锡所在的苏锡常都市圈紧临大 上海核心区，在长三角经济圈中 处在中心位置。 水陆空交通便捷。沪宁铁路横亘 东西，京杭运河纵贯南北。 200公里范围内可覆盖上海、南京 、苏州、杭州等20多个现代化城 市。城市交 通无
2、锡市是长江三角洲地区重要的交 通枢纽。 铁路：京沪铁路从无锡腹地穿过，是目前 正在运营的重要的国家铁路干线。正在 建设中的新长铁路自南向北穿越无锡全 境。规划中的京沪高速铁路也将通过无 锡。 公路：无锡已建成四通八达的公路网，包 括沪宁高速公路、锡澄高速公路和江阴 长江大桥。 航空：无锡硕放机场，可起降大型客机， 已开通多条国内航线，正规划进行扩建 ，增加更多的航线。 水运：依托长江、京杭大运河和太湖，无 锡境内共有7条主要航道通向各地。京 杭运河无锡段已完成了四级航道标准； 正在五级航道网整治。长江沿线具有较 长的深水岸线，拥有多个万吨级码头。城 市 概 括无锡总面积4788平方公里，常 住
3、人口约638万，下辖两市（ 江阴、宜兴）七区（锡山、惠 山、滨湖、新区、崇安、南长 、北塘）。 无锡是中国民族工商业的发源 地、中国乡镇企业的发祥地、 苏南模式的代表城市。 北唐区、崇安区、南长区为中 心区域，人口相对密集。 新区、滨湖区、锡山区为新型 开发区。 惠山区为老工业园区。人 口 状 况2010年无锡全市户籍人口467万，全市 常住人口638万人，外来常住人口是 171万人，三项人口指标均低于江苏经 济最发达城市苏州。与长三角其他三个 城市杭州、南京、苏州相比，户籍人口 和常住人口随偏小，但是外来常住人口 这项在与江浙两省会杭州和南京相比却 很接近。 说明虽然无锡人口基数相对较小，规
4、模 不大，但是随着无锡近年来的经济发展 ，就业岗位增加，产业升级，不断吸引 外来人口。无锡近年来的人口增速稳定，随着无锡经济发展，就业岗 位增加，产业升级，不断吸引外来人口。宏观 经济无锡市宏观经济发展迅速， 2010年无锡GDP总量5758亿元 ，同比增长13.1%。经济总量 位于全省第二，仅次于苏州。 无锡市生产总值除2007年大幅 增长62.37%外，近几年增长有 所放缓，仍保持在百分之十以 上。 无锡经济增长速度经过前几年 的回落，这两年再次步入快速 发展阶段。2010年江苏主要城市GDP对比（亿元）近十年无锡GDP总值走势GDP增幅和房地产业 发展状况的关系小于4% 4%-5% 5%
5、-8% 大于8%萎缩停滞 稳定发展 快速发展人 均 产 值无锡市人均生产总值27750 ，可比增长10.9%，按照相 关理论，其房地产市场以改 善型需求为主。 城镇居民生活水平进一步提 高，人均GDP连续5年增幅 超过10%，居民收入和消费 水平正迅速提高。人均GDP与宏观经济发展0-800US￥800-40008000-200004000-8000生存需求生存、改善 需求兼有改善需求为主超速发展 单纯数量型改善需求为主快速发展 以数量为主 ，数量与质 量并重平稳发展 以质量为主 ，数量与质 量并重缓慢发展 综合发展型产 业 分 析无锡第二产业占绝对主导，高 新技术产业中有五大支柱产业 ，占重
6、工业比重的35.7%，第 二产业比重位居全省地级市第 二位。 2010年三大产业结构调整为 1.8:55.7:42.5。 工业园区的建设给无锡市第三 产业带来了新的发展机会，产 业布局“二三一”。 生产形势总体特点为：第一产 业稳定增长，第二产业保持稳 定，第三产业持续增长.1.8%42.5%55.7%居 民 收 入无锡处于长三角16个城市中央区域 ，起着举足轻重的作用，具有一定 的竞争优势。 城镇居民生活水平进一步提高，人 均可支配收入增速已连续5年增幅 超过10%，居民收入和消费水平正 逐步提高。 在与长三角其它城市的对比中，人 均可支配收入在江苏省各个城市中 仅次于苏州、南京。无锡人均可
7、支配收入在省内处于高水平，2010年达到了27750元，年 增长率在10%以上，增长速度稳定，购买能力强。城市整 体发展 苏锡常都市圈是江苏省 经济发展的先导地位和 创新中心，无锡将联合 其它2市以外部开放性 的发展方式共同发展。 苏锡常都市圈的区域发 展目标是，在以上海为 中心的沪宁杭城市群中 ，率先实现现代化，积 极融入国际经济贸易体 系和世界城市体系，实 现苏锡常三市共同发展 。55.7% 55.7%以外部开放性的发展方式共同发展城市规 划格局规划2020年无锡市主要城区人 口达200万，中心城区建成区面 积将达到195平方公里，无锡的 城市扩张将继续加剧。 主城区周围的六个组团分别为
8、查桥安镇羊尖厚桥组团 ，港下东湖塘张泾组团。 规划中的无锡市定位是适宜投 资创业的工商名城：适宜创新 的设计名城；适宜生活居住的 山水名城；适宜旅游度假的休 闲名城；具有人文特质的文化 名城。城市城镇布局规划形成“1+6”（一个主城区和六个组团）的总体结 构框架。无锡的城市定位是适宜投资创业的工商名城。城市四向发 展概括南拓开发建设滨湖新 城，城市未来的主导方 向。 北展将堰桥地区建设 为惠山区的新城区，并 加强与江阴的联系。 东联建设开发锡东新 城、高铁商务区。 西优以太湖山水为主 体，优化城市的旅游、 休闲。无锡的主要发展方向是南拓、北展、东联、西优，本项 目处在无锡城市主导发展方向之一的
9、东联区域。无锡各区的功能定位以大力 推进城市化为原则。 以改善环境和提升产业层次 为主体。 随着城市功能的逐步完善， 产业结构加速调整，无锡未 来的发展方向正在由以工业 为主的传统加工制造中心向 服务业为主的现代经济中心 转变。 无锡的主要版块分为五个， 惠山板块主要发展先进的制 造业；滨湖板块主要发展旅 游、人居和现代服务业；城 中板块主要承担现有和原有 的城市中心功能；新区板块 主要发展成为创新型的国际 化科技新城；锡山板块将依 托高铁站的建设发展为现代 商贸物流区。无锡各区功能定位是以大力推进城市化为原则 ，以改善城市环境和提升产业层次为主体，锡 山板块重点开发锡东新城、高铁商务区。城市
10、各区功能定位锡山板块功能定位：无 锡商贸物流集聚区、新 材料产业孵化区和现代 农业创新区。惠山板块功能定位： 无锡先进制造业、现 代物流业的集聚区和 都市农业示范区。滨湖板块功能 定位：风景旅 游区、人居生 态新城区、现 代服务业集聚 区和现代都市 农业示范区。新区板块功能 定位：创新型 国际化科技新 城。城中板块功能定位：商务 商贸文化居住中心区。 无锡所在的苏锡常都市圈，紧临大上海 核心区，区位优势明显，无锡旅游、文 化产业发达。 无锡经济总量全省第二，人均收入增速 稳定，第二产业占据主导地位。 社会消费和投资增长稳定。 无锡的发展方向主要是南拓、北展、东 联、西优，本项目处在无锡城市主导
11、发 展方向之一的东联区域，锡山板块重点 开发西东新城、高铁商务区。宏观背景研究结论：宏观环境支持房地产市场发展锡山评估地理 区位 锡山区位于无锡市东北部 ，无锡市的东大门。南临 太湖，北通长江，东邻苏 州、常熟，东至上海128 公里，西至南京177公里 ，为苏锡常中心地区。 区域水陆空交通十分便捷 。沪宁、锡澄（京沪）高 速公路在区内交汇，312 国道、京沪铁路穿境而过 ，京杭大运河贴界而过， 距无锡机场15公里。行政区划 及人口锡山区辖5个街道、4个镇，77 个行政村、39个社区居委会和 高铁商务区、锡山经济开发区 。 2010年末，全区户籍总户数 124075户，总人口414136人， 其
12、中男性人口203219人，女性 人口210917人。全年出生人口 3111人，其中男婴1545人，女 婴1566人；死亡人口2993人。 全年人口自然增长118人，人口 自然增长率0.29。 锡山区按行政区划为5个街道、4个镇、高铁商务 区和经济开发区，全区常住人口约68万人区域 经济锡山是近代无锡民族工商业 的发祥地之一，历史上是重 要的水利码头，是“苏南模 式”的重要发源地。 项目所在的锡山区，属于无 锡市的工业区，2010年 GDP达到402.82亿元，占全 市的7%，按可比价计算同 比增长13.7%， 但与新区相 比差距仍然较大，在无锡并 不处于经济主导地位。锡山区经济总量稳步增长，同
13、比增长13.7%。 锡山区产业 研究第一产业增加值占地区生产总值的 比重为3.5%，同比下降0.3个百分 点。 第二产业增加值比重为58.5%，同 比下降0.7个百分点。 第三产业增加值比重为38%，同比 增加1个百分点。 生产形势总体特点为：第一产业稳 定增长，第二产业持续稳定，第三 产业保持增长.无锡已经形成以电子信息与新材料、 精密机械与车辆、高特纺织与服装三 大主导产业，产业集聚程度不断提高 ，电动车产业具备很强的区域集聚优 势。 电动车产业已经在锡山形成一个产业 集群，是锡山的优势产业、特色产业 和支柱产业，2010年产量突破1500万 辆，产值400亿，占据全国半壁江山， 锡山成为
14、目前首个国家级轻型多功能 电动车产业基地，锡山电动车企业正 从产量优势转向研发为重的“脱变”。三大电电 动车动车 板 块块天津江苏苏浙江特征依靠“简约简约 ”为为 霸主，使全国第 一大电动电动 自行 车车生产产基地且短 期内天津电动电动 自 行车产销车产销 量霸 主地位还难还难 以撼 动动。以豪华电动华电动 车为车为 主，无 锡锡锡锡 山区已成 为为整个江苏苏乃 至全国电动电动 车车行业发业发 展 的火车头车头 ，并 不断扩张产扩张产 能。台州将成为为 全国最大， 配套能力最 强、最齐齐全 的电动车电动车 零 配件制造中 心。锡东新 城解读锡东新城是无锡市着力打造的“五大新城”之一。按照“五
15、年成框架，十年出形象”的目标，用10年时间将其打造成 为一座开放式、生态型、国际化的“四高联动”新城。锡东新城新城市客厅，无锡市着力 打造的“五大新城”之一。锡东新城 解读 板块划分锡东新城规划面积125平方公里，城市建设用地75平方 公里，生态绿地50平方公里。居住人口50万人，就业 岗位55万。中部板块：CBD/RBD/EBD 优势：交通枢纽、山水特色。 功能：商务办公、宾馆酒店、郊野 公园、居住、研发。 西部板块：V-PARK 优势：道路经济、轨道二号线 功能：锡山经济开发区、江南商贸 物流城。 东部板块：S-PARK 优势：宛山荡、道口经济。 功能：科技研发、休闲商务、高端 居住、高科
16、技制造业。西部：优化发展 中部：重点发展 东部：跨越发展锡东新城交 通网络京沪高铁：2011年底正式投入 运营，北京至上海全程仅需5小 时，其中无锡至上海仅需23分 钟。无锡将快速融入上海半小 时经济圈，突破长三角经济圈 ，挺进京津冀经济圈。同时将 以无锡新站为核心，形成新的1 小时经济圈层，辐射周边江阴 、常熟、张家港、宜兴等城市 。 轨道交通：2011年底高铁正式 投入运营，无锡至上海仅需23 分钟。规划中的地铁2号线和4 号线经过高铁商务区，与无锡 主城区时间距离缩至10分钟。V-PARK 现状V-park区已有数十家科技型企业入驻，由海尔、南方 、大明等一批第三方物流企业入驻，有麦德龙、百安 居、宜家等一批商业项目入驻。V-park区域：东至开发区纺 通路、西至团结路、北至兴 塘河、南至东安路。 目前，该区共有经认定的服 务外包企业近20家。 物流业
