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1、崇明岛明珠度假村建设项目 管理某度假村之鉴 项目背景及概况 可行性分析 范围管理 安全管理 进度控制 成本控制 质量管理 合同管理 信息管理 组织组织机构与人力资源 风险管理酒店保龄球馆游泳场大会议厅歌舞厅水上餐厅影视房游戏房1.自然环境:崇明岛位于西太平洋沿岸中国海岸线 的中点地区，地处中国最大河流长江入海口， 是全世界最大的河口冲积岛，也是中国仅次于 台湾岛、海南岛的第三大岛屿，有“长江门户、 东海瀛洲”之称。全岛三面环江，一面临海，西 接滚滚长江，东濒浩瀚东海，南与浦东新区、 宝山区及江苏省太仓市隔水相望，北与江苏省 海门市、启东市一衣带水。全岛面积1225平方 公里，东西长80公里，南
2、北宽13至18公里。岛 上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中部稍高 ，西南部和东部略低。项目背景及概况：崇明岛上山清水秀，项目地址旁更有明珠湖，西 滩湿地，自然环境和谐。经现场调查，其交通条 件，地质，水文，气象，供水供电条件都不错。 而且，近年来，明珠湖通过治理，营造了人与自 然亲密接触的大环境，使人产生返朴归真，回归 自然的感觉。这里春色满园，人气集聚，生机盎 然，到处弥漫着欢快与祥和的气氛。这里实可成 为旅游胜地。崇明岛部分地 图长江度假村2.社会经济环境：2006年我国人均GDP约为1970 美圆 ，当人均GDP达到800美元至1000美元时 ，旅游消费将进入快速增长期。GDP达1000
3、美 元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变 ，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。 。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成 为世界旅游第一大接待国。3.公关环境：本公司与政府关系良好，做过 较多的公益事业，社会享誉盛名。本项目所用土地已征用，获得土地使 用权证，使用年限40年。产品定位产品定位 主要技术指标主要技术指标经济可行性经济可行性技术可行性技术可行性可行性分析：集餐馆、客房、会议、购物、娱乐和体育 为一体，以接待中、高档客户为主产品定位：主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设项 目总 投资万元80612建设期年23总建筑面积平方米2420004职工人数人1985客房
4、床位个600客房300间6年营业 收入万元55007年利润总额万元25008投资利润率 %19.239投资回收期年6包括建设期10营业设备购 置万元119391本物业公司具有较强的经济实力和很好的商业信 誉 ，可以为本项目提供较强的财务支持，可以通过各种渠 道进行融资，可以及时满足资源需求 2总面积5万平方米，预计项目总投资7亿，其中建设总 投资8061万元，建设期两年，项目建成后,每年追加投 资3000万， 年营业收入5500万元, 投资回收期六年。 3.崇明岛正在开发初期，具有很大的潜力。本实业公司若 拥有这个投资项目，以后就可容易地在此拓展其他业务 ，为公司的可持续发展提供保障。 4.营
5、业收入估算：经济可行性分析 本项目建成后，主要有以下几类营业收入： 客房营业收入考虑到市场竞争因素和市场价格的波动因素，客 房的入住率按70%计算。如下表：序 号客房名称合计间 （套 ）入住率价格(元/ 天)1豪华套房（三间 套）4 70%10802高级套房（二间 套）10 70%6803标准客房 268 70%328餐饮服务营业收入中餐营业收入：早餐：500位/天*就餐率50%*20元/位*360天/年中晚餐：500位/天*就餐率50%*50元/位*360天/年 *2 3.大堂吧（含西餐）营业收入：100位/天*就餐率30%*58元/位*360天/年 4.康乐项目收入：对外出租，年收入100
6、万元。 5.商务会议服务收入大会议室：1个*2600元/天*使用率30%*360天/年 。中会议室：2个*1600元/天*使用率30%*360天/年 。小会议室：3个*1000元/天*使用率30%*360天/年 。 6.商场：对外出租，年收入20万元。按以上方法估算，达到年营业收入合计为5500万元。本公司不仅有一批经济学者，建筑师，造 价师，更拥有一支强大的项目管理队伍， 其中有很多PMP人才。能很有效的为本项 目提供技术支持。技术可行性分析范围管 理范围说明 范围变更控制范围分解范围分解-项目结构分解明珠度假村明珠国际大酒店酒店副楼其他区域市政配套客房楼A客房楼B办公楼C餐饮会议楼E休闲楼
7、D供电供水电话给排水供气网络泊车位景化门楼及入口广场维修所总分解 图环保设施范围分解-项目结构分解局部分 解图明珠国际大酒店总台一层二层三层商务中心银行超市茶吧西餐厅钢筋混凝土夹层标准间套房中型会议室标准间套房小型会议室电梯楼梯范围分解-项目结构分解局部分 解图办公楼C一层二层三层四层中央空调机房变配电房锅炉房发电房办公室会议室高管宿舍楼中花园电梯楼梯范围分解-项目结构分解局部分 解图休闲楼D一层二层三层四层门厅美容美发棋牌室大型演艺吧桑拿KTV电梯楼梯健身房微型影院网吧浴池游戏房保龄球馆射击馆大餐厅一层二层三层厨房豪华大包厢小包厢贵宾厅大会议室多功能会议厅电梯楼梯餐饮会议楼E范围分解-项目结
8、构分解 局部分 解图本项目投资7亿元，建设成全国一流度假村。工 程总占地50000平方米，总建筑面积24200平方 米。其中 明珠酒店工程完工后，将成为集旅游 度假、餐饮、娱乐、休闲度假养生为一体的四 星级度假酒店。共有客房300间，266套，每日 接待游客上限600人次；景化以“人与自然”为主 题，主体工程皆采用砌体结构。范围说明详细描述表 本项目主要由六座单体建筑（即酒店主楼、A楼、 B楼、C楼、D楼、E楼），其中，酒店主楼，客房楼A、 客房楼B楼三楼通过连廊连成一整体。明珠国际大酒店按 五星级饭店标准建设和装修。 酒店主楼：三层建筑，层高4.5米，建筑面积为4500平 方米；一层为大堂，
9、设有总台、大堂副理、商务中心、 银行、超市、茶吧、西餐厅；另有钢混结构夹层，建筑 面积500平方米，设有美容美发、足浴、网吧，办公室； 二层设标准间12套，三间套套房一套、中型会议室一间 ；三层设标准间10套、两间套套房3套，小型会议室2间 。A楼设有3层3站电梯一部，楼梯通道二座。A楼：A楼为客房楼，层高3.9米，五层建筑，建 设面积6500平方米。1层设标准客房30间，2-5层设2间套套房16套 、3间套豪华套房3 套、标准客房113间，设有 5层5站无机房电梯2部、楼梯通道二座。 B楼：B楼为客房楼、层高3.9米，五层建筑，建 筑面积5000平方米。1-5层共设有标准客房101间，2间式
10、套房7套， 设有5层5站无机房电梯1部，楼梯通道二座。 C楼：C楼为办公楼，层高3.9米，四层建筑，建 筑面积2400平方米，一层为动力设备用房，设 有中央空调机房，洗衣房，锅炉房，变配电房 ，发电房等；二层为楼中花园，三层为办公室 ，会议室；四层为高管宿舍。D楼：D楼为休闲会所，层高4.5米，三层建筑， 建筑面积3000平方米，一层设门厅、美容美发 ，保龄球馆，射击馆，健身房；二层为休闲和 KTV包厢，网吧，游戏房；三层为棋牌室、微 型影院和大型演艺吧。 E楼：E楼为餐饮、会议中心，层高4.5米，三层 建筑，建筑面积2700平方米。一层设大餐厅、 厨房；二层设豪华大包厢、小包厢；三层为大 会
11、议室（宴会厅）、多功能会议室和贵宾厅。环保设施污水处理设施废气及油烟治理设施固体废弃物收集处理设施防燥音设施 室外工程：给、排水管网供电线网热力管网消防设施、消防水池、消防供水管网道路绿化喷水池入口广场具体项目表具体项目表具体项目表范围变更控制范围 界定范围 监控范围 变更提出 申请审核 通过实施 变更循环原因： 1。环境变 化 2。初始规 划不周 3。新技术 手段出现 4。管理组 织变化 5。企业要 求变化总结经验教训，以更成 熟的姿态重新进行范围 计划动态控制安全管理施工阶段重点是进行人的不安全行为与物的不 安全状态的控制，落实安全管理决策 与目标。以消除一切事故，避免事故 伤害，减少事故
12、损失为管理目的。落实安全责任、 实施贡任管理安全教育与训练安全检查作业标准化1。 建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安 全管理活动。承担组织、领导安全生产的责任。 2。 建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。抓制度落实 、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况，及时报偿。使操作者了解、掌握生产操作过程中，潜在的危险因素及防范措施。 使操作者逐渐掌握安全生产技能，获得完善化、自动化的行为方式，减少操作 中的失误现象。主要是查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理。 建立安全检查制度，按制度要求的规模、时间、原则、处理、报偿全面落实 制定作业标
13、准 作业场地布置、使用工具设备、操作幅度等，应符合人机学的要求。 反复训练，达标报偿 安全措施安全管理安全管理消防安全管理依据： 火灾自动报警系统设计规范 建筑灭火器设计规范 建筑设计防火规范职业安全卫生管理依据： 关于生产性建设项目职业安全卫生 监察的暂行规定 工业企业设计卫生标准 工业企业噪声控制设计规范 建筑设计防火规范运营阶段本项目对营运过程中可能产生的灰尘 、噪音、高温、机械伤害等事故，采 取切实可行的防护措施，以做到安全 文明生产。职业危害因素分析：生产服务过程均无毒、无害。职业危害因 素为：餐饮部厨房产生的油烟。空调机房 、发电机房产生的噪声。锅炉房、洗衣房 产生的高温以及机械伤
14、害。针对餐饮部产生 的油烟，安装环 保部门推荐的油 烟处理装置处理 ，可以保证有一 个良好的操作环 境，且对外界不 产生污染。将主要噪声源设 备隔离在单独房 间，墙面采用隔 音、吸声材料， 对振动大的设备 采取减振处理措 施。对于产生高温的 设备采取局部送 冷风措施，高温 管道容器采用保 温材料包裹内外 表面，用醒目颜 色标出高温区， 以防烫伤。油烟噪声烫伤机械伤害配齐配全传动系 统安全防护装置 ，严格按有关操 作规范进行操作 ，操作工须经安 全教育并经考核 确认合格后持证 上岗。同时要求 严格按以下操作 规程操作，防止 机械伤害。主要 措施进度控制工作定义及WBS图 时间估算 项目进度甘特图
15、 进度控制总体 WBS：度假村建设规划决策阶段勘察设计阶段建设施工阶段竣工验收阶段编制项目建议书方案设计勘察设计招标发包市场及环境调查建设意向及构想策划初步设计计及审批施工图设计地质勘察项目可行性研究土建施工及装修设备考察及订购人员招聘人员培训设备安装调试施工招标发包局部WBS： 土建施工及装修景化建设主体工程建设及装修河道修整游泳场喷水池野生动物区，花园布置，绿化道路修整门楼局部WBS：主体工程建设及装修A客房楼B客房楼E餐饮会议楼D休闲楼酒店主楼C办公楼钢筋混凝土基础上部结构装修及粉饰BC，DE同分三个施工段，组织流水施工平整场地时间估算根据其他工程建设实例以及本公司经验任务名称任务编码子
16、任务名称子任务编码时间估算（ 天）规划决策 阶段 110000市场及环境调查11100010建设意向及构想策划11200010编制项目建议书1130006项目可行性研究11400028勘察设计招标发包 11500010任务名称任务编码子任务名称子任务编码时间估算（天 ）勘察设计 阶段120000地质勘察12100020 方案设计12200030 初步设计及审批12300060 施工图设计12400090 施工招标发包12500010时间估算根据其他工程建设实例以及本公司经验任务名称任务编码子任务名称子任务编码时间估算（月）建设施工阶段130000土建施工及装修13100016设备考察及订购1320003人员招聘1330002人员培训1340006设备安装调试1350003竣工验收阶段140000竣工验收阶段1400002时间估算根据其他工程建设实例以及本公司经
