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1、 商业模式聚集 以思拉堡温泉小镇项目为例 旅游与文化规划设计丏家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 旅游运营网 http:/ 旅游景观设计网 http:/ 创意建筑设计网 http:/ 旅游投融资网 http:/ 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 旅游运营网旅游运营网 http:/ 商业模式聚集商业模式聚集 以思拉堡温泉小镇项目为例 北京绿维创景规划设计院北京绿维创景规划设计院 摘要
2、：摘要：随着旅游开发的逐渐升温，资源争夺战已进入白热化阶段，稀缺性、 垄断性资源项目越来越少，旅游投资逐渐进入 “绝色资源无，资源类型多”的 综合性开发阶段。这一阶段有着“投资门槛高，收益时间长”的特点，任何一个 项目投资目标成功的关键在于科学合理的商业模式的创新设计。 综合型大规模旅 游开发项目更是如此，这类项目往往投资少则几个亿，多则几十个亿，资源类型 涉及森林、水库、地热、河流等等，复杂的资源如何与资本进行有效的结合，如 何确保低风险、快回报、大投入、大产出，核心问题就是商业模式的设计。 本文将结合思拉堡温泉小镇项目，分别从旅游项目商业聚集、旅游地产、旅 游与地产的商业模式整合几个方面来
3、解读综合性旅游项目开发商业模式的设计。 资源资源+ +智慧创造旅游项目商业聚集智慧创造旅游项目商业聚集 现阶段，大中型城市的旅游总体规划及国家级旅游资源、世界遗产等顶级旅游资源的规划开发基本已告一段落，小城镇、农村的旅游开发如火如荼。目前，我们接触的规划设计项目，往往只具备三分先天的“姿色” ，若仅仅依靠这三分的魅力，是很难产生良好市场效应的，这就需要规划机构，凭借良好的职业技能与智慧的创意能力来在旅游地“三分姿色”的基础上，进行科学大胆的构想。绿维创景在四百多个项目案例实践的基础上，形成了游憩方式创新的策划理念，并以商业模式创新与景观游乐创新设计为策划的落地奠定基础， 成为政府、企业开发商的
4、智力脑库。 1 1、大型旅游度假项目的基础资源条件、大型旅游度假项目的基础资源条件 该类度假项目的资源都具备一定特征和条件， 如数量和种类较为旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商 丰富；拥有具备一定稀缺性的几类核心资源或具有深厚的文化底蕴。同时区位也是该类项目考虑的重要因素，据专家调查显示，距离超大城市 100 公里、距离大城市 60 公里、中等城市 30 公里、小型城市15 公里以内是旅游地产的最佳选择，也是“商业模式聚集”形成的最佳距离。 思拉堡小镇就位于营口一小时城市圈内， 距离鲅鱼圈城区仅需十分钟车程，项目规
5、划面积达三平方公里，规划区域为丘陵地形地貌的山地，高低起伏多变，山体曲线优美，适于开展山地运动类项目；景区还拥有森林、温泉、农业资源，形成了一定程度上的资源聚集，资源类型的聚集是产品聚集的基础， 而产品聚集又是商业模式聚集的基础。 2 2、游憩方式创新点亮资源价值、游憩方式创新点亮资源价值 旅游资源的三分姿色离不开策划创新对它的“七分打扮” ，旅游产品的包装成功与否直接关系到旅游资源开发的成败，因此，必须找到一家具备创新能力与创新思维的高水准规划机构来对项目准确把脉，引爆项目的核心资源，带动片区整体发展。 在思拉堡项目中，绿维创景运用主题化景观与温泉相配合，打造“山海八泉”“山海八泉” ，应用
6、“一泉一品”“一泉一品”的打造手法丰富温泉游憩体验，并以养生为主题创新个性化健康管理的温泉住宿度假； 将干涸的水沟蓄水成风情水街，既有灵秀的景观，又丰富了区块的商业功能；利用地形开发 36 洞高尔夫，依托良好的球场景观及自然环境建设高尔夫别旅游运营网旅游运营网 http:/ 墅（详见 ） 3 3、旅游项目的商业聚集、旅游项目的商业聚集 旅游产业是一个多产业互动的特殊产业， 其发展不仅促进旅游业的进步，更带动产业链上其他产业的联动发展。从某种角度来说，纯旅游产品并不是整体项目盈利核心之所在，因而，我们需要在旅游产品本身销售的同时，融入其他商业经营方式，这种理想的经营元素，既可以利用旅游环境打造形
7、成的人气效应， 又可以解决旅游投资的长线回报问题，这个具有双重功效的元素就是“旅游地产” 。 旅游旅游+ +地产实现商业模式聚集的叠加效应地产实现商业模式聚集的叠加效应 1 1、地产是转换旅游潜在价值的、地产是转换旅游潜在价值的高效高效手段手段 “旅游+地产”的效应即是旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产反哺旅游的良性循环效应，其核心是“旅游聚集人气、景观提升品位” 。旅游所带来的人流、物流、信息流等促进人气的抬升，进而使得景区附近房地产价格飙升， 地产收益为旅游二次投资回笼了资金。在环境质量进一步优化，配套设施更加完善的情形下，景区已经超出了普通意义的范畴，而一跃成为一种生活方式的代名词，这
8、种独特的循环经济模式，不仅解决了大量人员的就业问题，还拉动了交通、餐饮、酒店、零售等服务业发展。 旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商 2 2、开发时序、开发时序设计设计与商业模式整合与商业模式整合 思拉堡小镇旅游开发项目， 是旅游项目和地产项目聚集的综合体，它遵循边开发旅游项目边建设地产的时序原则， 先将 “生地” 靠温泉、高尔夫、酒庄等旅游项目逐步培育成“熟地” ，然后在“熟地”上开发地产，从高星级温泉酒店到温泉酒店公寓、商业地产、临水公寓；在高尔夫带动下建设高尔夫会所、高尔夫别墅、再随之开发酒庄及养生类别墅地产
9、、SPA 会所，最后在整个区块炒热的时机，在景区南端推出景观较差但距城区较近的住宿类小高层生态居住社区。 从而形成了具有思拉堡小镇特色的旅游与地产开发的五个台阶，十年计划： 阶梯一阶梯一（两年）（两年） ：温泉游乐，景观营造，高端运动，引爆市场； 在项目前期，投入建设景区基础设施等；开启温泉游乐设施的一部分建设；启动一期 18 洞高尔夫建设及配套会所建设，引爆市场，在景区知名度提高的同时地块价值随之提高， 进而在阶梯一的后期招商部分高尔夫别墅住宅及商务酒店的建设。 阶梯二阶梯二（两年）（两年） ：商务推进，休闲配置；周边地产，顺次开发 加大景区的配套服务，进一步投资酒庄与 SPA 特色服务，逐
10、步加大商务会议、商务洽谈等商务活动在景区的开展，休闲配套设施进一步完善。依次再开发另 9 洞高尔夫，同时，在第一个 9 洞高尔夫场附近的地块开发酒店式别墅、企业会所及高星级酒店。 阶梯三阶梯三（两年）（两年） ：高尔夫、马术、滑雪、高端运动再炒地产 旅游运营网旅游运营网 http:/ 旅游高端配套服务设施进一步完善，景区的知名度，地块的价值进一步提升。利用前期收益，依托地块的升值，进行 18 洞高尔夫招商，马术、滑雪运动的招商全面展开，地块的运动配套更加完善。 阶梯四（两年） ：阶梯四（两年） ：水景、商业街结合，完善配套，提高居住环境 景区建设初具规模，游客量进一步攀升，地产收益明显，旅游经
11、营良性增长，完善水景及商业街配套设施，进一步开发温泉 SPA 别墅及酒庄别墅、非核心景区的普通住宅区开始招商建设。 阶梯五（两年） ：阶梯五（两年） ：节庆推动，品牌营销，旅游小镇，颇具规模 利用节庆、媒体、及口碑效应对景区进行广泛宣传，形成景区自身的品牌， 并利用品牌效应推动景区房地产的销售及景区其他配套的完善， 进而使得景区发展成为一个特色的具有一定规模的知名旅游小镇。 从思拉堡小镇的开发的五级台阶可以看到， 综合性大型旅游度假区的商业模式是在旅游项目和地产项目的交互运作中形成的， 其具有链条式动力机制，环环相扣，互为前提，互为结果。旅游产品的商业聚集与地产项目的聚集共同构成了整个项目的商业模式聚集。 绿维创景在思拉堡小镇良好的区位及资源条件下创新性得将商业模式聚集方式作为景区商业运营手段， 在项目刚投入开发建设时便得到社会各界的热切关注， 相信不久的将来思拉堡小镇必将成为旅游与地产联姻的成功商业模式聚集实例。 （有关温泉旅游的更多研究，详见 ）
