非住宅用的的开发风险探讨

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1、非住宅用地居住类房地产开发的问题非住宅用地居住类房地产开发的问题1 1非住宅用地居住类房地产开发现象非住宅用地居住类房地产开发现象2008 年 11 月 2 日，北京朝阳北路呼家楼附近，某酒店式公寓正式认购，记者看到了久 违的排队选房局面。业内指出，目前市场上一批热销盘，因低总价小户型而受首次置业及投 资者青睐。 该项目之所以被大量购房者追捧，最为主要的原因就是售价低。开发商提供的资料显示， 该项目地处东三环，和正在兴建的央视仅近一街之隔。项目定位为酒店式公寓，11 月 2 日 的开盘均价为 18000 元/平米，主力户型 40-62 平米。而目前周边在售住宅销售均价为 25000 元-300

2、00 元/平米。开发商提供的数据显示，该项目首日即热卖 205 套，占项目总房 源比例的 54%。 同样在 11 月 1 日开盘的青年公社 loft 产品，也取得不错的销售效果。该项目共推出 500 套产品，开盘当日就销售认购了 130 套。此外，即将推出的金都精装小户型，认购者也 非常多，该项目预计售价在 11000 元/平米左右。 据报道，上海宝山工业园区里的“台鼎”是最早的总部园区，其大卖成功后，效仿者遂 比比皆是。如浦东新区南汇的中邦 MOHO、松江的“大业领地”等，均以“别墅式总部办公” 为名对外宣传。值得注意的是，这些开发商在宣传上不是以别墅或者写字楼的名义出现，而 是以“总部基地

3、”的名义出现。 在上海郊区出现很多以工业用地立项的所谓“总部办公区” 。在这些办公区见不到整齐排 列的厂房，却是成组团式的别墅物业。此间人美其名曰“别墅式总部办公” 。这些项目以总 部工业园区的名义出现，产品的外形做得和别墅类似，有联体也有独幢“别墅” ，但是，从 这类产品的产权证上来看，土地仍然属于工业性质。 在公开销售的杭州市场上，同样存在一些耳熟能详的楼盘，他们的土地性质，同样属于 非住宅。 下沙福雷德广场，土地性质-公共建筑配套公寓性质，非住宅； 西溪锋尚，土地性质-综合用地。比较特殊的是土地部门说最多能办理 50%的产权； 申花路板块的紫金门创意产业港，土地性质-教育综合用地； 浙大

4、紫金港的剑桥公社，土地性质属于农村集体保留用地； 2.2. 非住宅用地居住类房地产开发现象产生的原因非住宅用地居住类房地产开发现象产生的原因2.1 土地价格成本在房产开发过程中，所占资金比例过大，房地产开发企业成本高，利 润低，导致很多企业剑走偏锋，将非住宅用地用作居住类房产的开发； 2.2 国家宏观政策及相关法律法规的不健全，是非住宅用地用于居住性房产开发的原因 之一。假如国家健全相关土地政策，并在实际实施过程中严格执行，那么，非住宅用地就不 可能作为居住类房产品进行开发； 2.3 非住宅用地，特别是商业金融用地，地块在城市中所处的位置，相对较好，开发此 类产品，从市场角度看，较为简单，去化

5、速度也较快。在政策允许的范围内，开发风险较低；2.4 非住宅用地，大多面积较小，开发成本不高，有利于资金实力不是特别雄厚的中小 型企业进行操作，一方面通过项目运营，回收资金，攫取利润；另一方面，容易建立企业品 牌形象。2.5 国家各种宏观政策的出台，对房地产发展起到积极作用，同时也限制了开发企业的 一定市场需求，部分开发单位将眼光转向综合用地，商业用地等非住宅类用地，品目繁多的 酒店公寓、单身公寓、度假公寓等应运而生。 2.6 政府的政策向来暧昧，如犹抱琵琶半遮面，致使“专业”研究政策的开发商有着巨 大的政策缝隙空间来获取丰厚利润。早期，主要的开发用地为住宅用地，市场上几乎 90%的 开发商蜂

6、拥进入牟利。但当越来越多的高房价呼声随之欲出之时，国家强有力的政策及经济 环境的变化，导致住宅开发受到环境因素影响也在加强，而后商业地产的高利润又成为多数 房地产开始逐利空间。 近年来，随着工业用地开始进驻人们的视线中，以工业用地基础的创意产业园在上海、 北京等城市风风火火。为提高城市竞争力，政府出台了一系列关于创意产业发展的观点及意 见，还打造了具有政府职能的创意产业协会来进行市场辅导。但是事实上近 3 年来，以上海 为例的创意产业园已远远偏离了政府当初的期望，创意产业协会成立没多久，上海的授牌园 区就从当初的 15 个一下发展到了 75 个，而能够真正做到创意产业孵化或集中的园区寥寥无 几

7、。更多的园区只是那些有钱的人或企业在以房地产形式或商业二房东形式将产业园做成商 务模式来获得利益。3.3. 非住宅类土地居住型房地产开发面临的主要风险非住宅类土地居住型房地产开发面临的主要风险 3.1 政策风险 一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策 变动、土地使用制度改革、住房制度改革） ，对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和 财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购 买者所持有的资本和信心，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对 房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是

8、实行松的财政政策， 对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政 策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要 关注。非住宅类的土地开发，对政策风险尤其敏感，本身就是在打“擦边球” ，政策中某个 环节出现改革，就会带来开发上的变革，对于违规的行为，得不到政策上的保证与支持。 3.2 经营风险 由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动，导致非住宅类土地 居住型开发项目开发经济上的风险尤其敏感。使用年限的缩水，使用成本的增加，开发商为 了满足规划条件的特殊要求，在房产品的设计上往往难于满足一般的住宅所追求的舒

9、适度与 合理性，对客户群的定位就会产生较大的局限。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市 场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来该类项 目所占有的细分市场可能还供不应求，一有政策和形势的变动，人们对该类产品的热情首先 降温，造成产品的积压，难免使投资收益远远偏离预期。一般来说，开发资金需求量大，完 全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己 开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照用地性质去开发，银行往 往会规避高风险项目，比较一般房产品，该类项目筹资的难度大。加之开发商因开发项目经 营管理不善、销售业

10、绩影响、财务成本增加导致预期收益不能实现。该类风险主要归因于开 发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。 4 4、处置房地产开发风险的具体措施、处置房地产开发风险的具体措施 4.1 事先有效避开风险源地 例如，放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不 能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除 某种风险，但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益，故此种避免风险的措施，要受 到一定的限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早作出，这样可大大减少不必要的风险投 资费用。 4.2 采用多样化（或

11、组合化）投资 就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所 需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。譬如位于杭州 天目山路的华鸿大厦，原鸿雁电器的工业用地，与华元建设进行合作开发，部分物业自己持 有，用作自身办公，而其他部分进行租赁转让，这样就降低了开发的风险。 各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率 相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产 开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收 益的房地产损失，最终获取一

12、个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确 定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。 4.3 以财务方式控制风险 具体有以下三种基本方法： （1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。如 房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风 险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力 的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。 （2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为 一种及时、有效、合理的分

13、摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但 保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提 供充分的补偿。 （3）以自身财力，直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日 常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作 为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段， 而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险 标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。 4.4 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

14、 要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的 地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并 预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的 需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息 资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。 4.5 在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同，这样，工程完工后房地产空置 的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、 预售时，还应注意一个问题

15、，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。 所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或 预售，则租金、售价就会被压得较低。 4.6 通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量 例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通 过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚 款的条款来降低。 4.7 尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在 开发过程中加强项目管理，控制成本，保证质量。 此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身 的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。5 5、结论、结论1.非住宅用地用作居住类房地产的开发现象普遍存在； 2.非住宅类用地用作居住类房地产的开发，主要是由于这类房产品的开发利润空间大、政策 相对有漏洞等原因； 3.只要做好对各种不同土地性质的研究，在操作过程中把握好每个度，有效进行风险管理， 非住宅类居住型房地产的开发，将是房产开发商有效攫取资金的发展方式之一。