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1、浙江省台州市路桥区腾达路地块调查报告1一、路桥概况一、路桥概况1、概况路桥，位于浙江沿海中部，中国黄金海岸中段。境域东濒东海，南接温岭，西邻黄岩，北连椒江。陆地东西长 333 公里，南北宽188 公里。内陆总面积 274 平方公里，辖 4 镇 6 街道，总人口413 万。2、区位条件路桥区位条件优越，104 国道、75 省道、甬台温高速、上三高速联通全境，距杭州、温州分别为 2.5 个小时、1.5 个小时车程；距国家级风景名胜区雁荡山 40 分钟车程。路桥机场已开通至全国主要城市航线十余条。跨省、市长途客运每日 100 多班次。浙江省台州市路桥区腾达路地块调查报告23、经济状况2002 年全区
2、实现国内生产总值 111.2 亿元，按可比价格计算，比上年增长 14.8。全区人均国内生产总值为 27039 元。全社会固定资产投资总额 37.46 亿元，增长 69.2%。2002 年度职工平均工资为 20714 元，比上年增加 4007 元，增长 24.0%；农民人均纯收入 6145 元，比上年增加 435 元，增长7.6%。二、房地产市场二、房地产市场房地产业发展迅速，商品房购销两旺。2002 年，共完成房地产开发投资 3.68 亿元，同比增长 90.7。其中住宅投资 2.93 亿元，增长 78.7，商品房施工面积 24.02 万平方米，增长51.3%，其中 2002 年新开工面积 10
3、 万平方米。全年商品房销售额为 36801 万元，商品房销售面积为 13.59 万平方米，年末商品房空置面积为 0。路桥的房地产市场起步较晚，建成和在建的商品房住宅项目不多。上规模的住宅项目，目前建成交付的只有嘉绿苑，在建的有山水华庭和望景湾。1、嘉绿苑位于台州市路桥区，北依腾达路，南靠商业步行街。嘉绿苑的规划设计以建设路桥 21 世纪高品位的精品小浙江省台州市路桥区腾达路地块调查报告3区为目的，设计上充分考虑了以人为本的设计理念，沿腾达路边布置二层商业用房及其上为住宅的商住楼，其余则为多层公寓住宅和别墅（共规划建造了 25 幢多层住宅和 15 幢别墅） 。小区内建有多处半地下室停车库及小区中
4、心绿地。通过合理布局和精心设计，从而提高了住户的居住水准以及舒适性、安全性、超前性。项目总用地面积 60595 平方米，总建筑面积 92338 平方米，容积率为 1.53，绿化率超过 50%。总户数 560 户，商铺 48 户，车位 230 个。嘉绿苑是目前路桥区建成项目中规模最大、建设标准最高的住宅园区，是 2002年路桥区十大重点建设工程，也是唯浙江省台州市路桥区腾达路地块调查报告4一一个住宅小区类的重点建设项目。首付 30%，开盘起价 2330 元/平方米。嘉绿苑的土地是 2000 年拍卖的，土地总价款为 8860 万元，每亩土地 97.6 万元。项目于 2001 年底开盘，2002 年
5、 10 月份竣工，2003 年 1 月份交付，已全部售罄。嘉绿苑小区的商品房目前在二手房市场的均价在 38003900 元/平方米之间。嘉绿苑的成功开发与旺销直接为本项目的开发提供了良好的案例，为本区块高档房产的开发预先集聚了人气。嘉绿苑住宅小区的走俏市场，为周边项目向市场提供了利好消息。2、山水华庭山水华庭位于路桥区的南部，东临商城街南线延伸段，距奥林匹克俱乐部 200 米，南临路桥乐园，过西南环线，即为石浜公园，北靠山水泾河。浙江省台州市路桥区腾达路地块调查报告5小区内设可视互通楼宇对讲联网系统、电视监控系统、公共广播系统、卫星接收系统、小区周界防越系统、有线电视接收系统、背景音乐系统，医
6、疗保健中心、商务中心、洗衣中心、维修中心等配套设施一应俱全。小区占地 112.88 亩，有多层公寓、小高层、别墅等，容积率 1.08，建筑密度20，绿化率55，日照间距 1：1.5。地块 2003 年 1 月 5 日拍卖，起拍价 7700 万元，土地总价款 17300万元，每亩 153.26 万元。目前小区刚开始动工，但在房产中介市场已开始炒房号，一个房号在 23 万元左右。据称已有 3000 多人排队领号。小区的开盘均价估计在 3800 元/平方米左右。“山水华庭”小区定位较高，但其周边环境为老城区，大多为自建房，建筑陈旧，道路狭窄，基础设施老化，建筑拥挤，空间局促，区域环境欠佳，直接影响了
7、小区品味的提升。在区域环境上“山水华庭”将无法与“双水湾”小区竞争。3、望景湾望景湾坐落于台州市路桥区西南部，北临西南环线，距客运中心 1600 米，东依石浜公园 1300 米，南靠南山植物园，西南相望规划中的“中内山风景观光休闲区”1000 米，周围有著名的博爱医院，在建的福利中心。浙江省台州市路桥区腾达路地块调查报告6园区三面环山，一面开阳，内部有天然溪流横贯东西，划出两座绿岛，同时形成四大组团；心湖居、境月居、山霞居、永云居。青山绿水有机交融，构成了极为丰富的景观形态。园区总占地 7 万余方，总建筑面积 8.3 万余平方米。绿化率高达 40.9%。车位率 70%，拥有小高层单身公寓，多层
8、住宅及别墅，和沿街商铺，中心会馆等配套设施。望景湾一期土地 69.49 亩，2002 年 5 月拍卖，土地款 7630万元。二期土地 33.63 亩，2003 年一月挂牌出让，土地款 4433万元。望景湾土地总价款 12063 万元，每亩土地 117 万元。同时开始按建筑面积收取 400 元/平方米的市政设施配套费（市政配套费总计 3320 万元） ，加上配套费，每亩土地 149.18 万元。望景湾目前正在做小高层地下工程，10 月份开始预售，预计多浙江省台州市路桥区腾达路地块调查报告7层在 3400 元/平方米左右，别墅在 60007000 元/平方米之间。“望景湾”小区地处城市西南一隅，位
9、置偏僻，周边配套不成熟，周围有大片的自建房在建设，区域环境杂乱无序。小区布局比较杂乱，没有主次，难以构建高档次的住宅小区。三、项目概况三、项目概况1、地理位置本地块位于路桥区的北部，路北街道嘉绿苑小区北侧（暂名“双水湾”小区） ，地块北临双水路，南至腾达路，地理位置优越，是理想的商住开发区块。2、技术指标该地块规划用途为商业、办公、住宅用地，出让年限为商业 40年、办公 50 年、住宅 70 年。主要规划指标：用地总面积 80263 平方米（120.39 亩） ，出让面积约 77031 平方米（115.55 亩） ，容积率 2.2，建筑密度浙江省台州市路桥区腾达路地块调查报告820，绿地率45
10、，总建筑面积 176600 平方米（其中住宅建筑面积 161000 平方米，商业建筑面积 12000 平方米，会所建筑面积 1100 平方米，幼托建筑面积 2500 平方米） ，建筑高度60 米。3、地块分析（SWOT）（1）优势（S）A. 地块位于连接台州市三区的大环线上，交通条件优越；B. 地块位于路桥城市的新区，周边将建设一批上档次上规模的大型公建配套设施，综合环境优越；C. 地形背靠犁头山，相对平坦，基本没有拆迁量，适于建设；D. 地块地形开阔，周边为多层住宅区及规划中的广场适合建设高品质的高层住宅；E. 周边已有“嘉绿苑”小区成功开发的先例，项目的开发进一步确立了区域高品质住宅区的地
11、位。浙江省台州市路桥区腾达路地块调查报告9（2）劣势（W）A. 地块方案已经确定，更改的可能性较小，经济技术指标偏低；B. 地块周边的生活配套设施较少，商业设施少；C. 相对于在建项目，土地成本较高。（3）机会（O）A. 经济发达，需求旺盛，市场消化能力强；B. 与周边的高档住宅区和大型文化设施一起构建路桥的高尚居住区；C. 随着经济的发展，追求高品质的居住环境成为必然趋势；D. 规模开发的集聚效应；E. 当地房地产起步晚，市场前景看好。（4）威胁（T）A. 刚刚动工的“山水华庭”和“望景湾”直接与本项目构成竞争；B. 自建房现象依然存在，一定程度上阻碍了房地产市场的发展。浙江省台州市路桥区腾
12、达路地块调查报告10四、经济效益测算四、经济效益测算1 1、有关技术指标、有关技术指标用地总面积：120.39 亩（计 80263 平方米）出让面积：115.55 亩（计 77031 平方米）容积率：2.2总建筑面积：176600 平方米，其中：住宅建筑面积：161000 平方米商业建筑面积：12000 平方米会所建筑面积：1100 平方米幼托建筑面积：2500 平方米建筑密度：20%绿地率：45建筑高度：60 米2 2、部分成本、部分成本前期工程费（勘测、设计、招投标 70；三通一平 25）：（70 元/平方米25 元/平方米）176600 平方米16771677 .7.7 万元建安造价：1
13、200 元/平方米176600 平方米2119221192 万元基础设施费：400 元/平方米176600 平方米70647064 万元浙江省台州市路桥区腾达路地块调查报告11其它费用（绿化费 8；教育附加费 10；墙改费 10；白蚁防治费 1.6；散装水泥费 2；物业管理基金 65）：96.6 元/平方米176600 平方米17061706 万元地下车库：40040 平方米2000 元/平方米3200 万元以上合计以上合计 34839.734839.7 万元万元3 3、效益分析、效益分析该区域的商品房住宅售价在 35004000 元/平方米；商铺售价在 12000 元/平方米左右。1、若住宅
14、均价为 3500 元/平方米，商铺 12000 元/平方米：销售收入：70750 万元其中住宅：3500 元/平方米161000 平方米56350 万元商铺：12000 元/平方米12000 平方米14400 万元 若土地费用为 15000 万元1）契税：15000 万元3450 万元2）管理费：（34839.7 万元15000 万元）52492 万元3）贷款利息：（34839.7 万元15000 万元）5.842910.6 万元4）不可预见费：（34839.7 万元15000 万元）31495.2 万元5）营业税：70750 万元5.584103.5 万元浙江省台州市路桥区腾达路地块调查报告
15、126）营销费用：70750 万元32122.5 万元项目总投资：53544.7 万元销售利润为：70750 万元53544.7 万元4103.5 万元13101.8 万元税后利润: 13101.8 万元（133）8778.2 万元税后利润率：税后利润率：16.39%16.39% 若土地费用为 17000 万元1）契税：17000 万元3510 万元2）管理费：（31639.7 万元17000 万元）52432 万元3）贷款利息：（31639.7 万元17000 万元）5.842840.6 万元4）不可预见费：（31639.7 万元17000 万元）31459.2 万元5）营业税：70750
16、万元5.584103.5 万元项目总投资：55881.5 万元销售利润为：70750 万元55881.5 万元4103.5 万元10765 万元税后利润: 10765 万元（133）7212.55 万元税后利润率：税后利润率：12.91%12.91% 若土地费用为 20000 万元浙江省台州市路桥区腾达路地块调查报告131）契税：20000 万元3600 万元2）管理费：（31639.7 万元20000 万元）52582 万元3）贷款利息：（31639.7 万元20000 万元）5.843015.8 万元4）不可预见费：（31639.7 万元20000 万元）31549.2 万元5）营业税：70750 万元5.584103.5 万元项目总投资：59386.7 万元销售利润为：70750 万元59386.7 万元4103.5 万元7259.8
