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1、象山区楼盘形成调研报告象山区楼盘形成调研报告李彦锋2008-07-09一、一、象山区情况概况象山区情况概况1、 地理位置地理位置象山区是桂林市最大的城区，位于城市南部，总面积 89 平方公里。以中山路崇信路瓦窑西路凯风路为主轴线，同时向四周辐射，构成象山区这个桂林市最大的城区。2 2、 区域范围区域范围象山区辖 3 个街道、1 个乡，分别是南门街道、象山街道、平山街道、二塘乡。A、 南门街道 辖 龙船坪、天鹅、雉山、银锭、民族、甘棠、东安、新竹、竹林、金竹、翠竹 11 个社区居委会。B、 象山街道 辖 五美、西城、文明、虹桥、文新、安新、安家洲 7 个社区居委会。C、 平山街道 辖 同心、银海
2、、龙泉、力创、平山东、平山西、大风山、瓦窑、将军桥、溪园、猴山 11 个社区居委会；同心、平山 2 个村委会。3 3、 区域人口区域人口象山区有人口 26 万多。二、象山区区域详述二、象山区区域详述1 1、区内配套设施、区内配套设施对于越来越多的人来说户型不再是买房的唯一重要指标，周边环境配套日益凸显其重要性。它关系到人们生活的方方面面，包括衣、食、行等等。因此，一个楼盘周边配套的完善与否对于楼盘的销售往往起到很大的推动作用，甚至有时是决定性作用。象山区的生活配套设施非常齐全，给本区域居民的日常生活和工作提供了极大的便利。A A、生活配套、生活配套-百货大楼、联达商业广场（KFC、人人乐超市）
3、 、小南国、心连心电影院、南溪山医院、苏宁电器、国美电器、瓦窑批发城等给整个区域的住户带来高便捷、高品质的生活B B、公共交通配套、公共交通配套-公交线路众多，能够到达桂林的各个角落，给居民出行带来极大便利C C、商务配套、商务配套-主要集中在传统行业，如旅游业、纺织服装、餐饮、建材等行业D D、教育配套、教育配套-市八中、市十一中、市七中、凌风高中、逸仙中学、广西师大漓江学院、桂林陆军学院、桂林空军学院等，给本区域住户提供了教育保障E E、环境配套、环境配套-象山公园、南溪山公园、黑山植物园、桂林市海洋世界等提供了高品质的业余生活享受。2 2、区内社会环境、区内社会环境A A、经济环境、经济
4、环境象山区有着优越的区位优势，给区域的经济发展提供了良好的硬件条件。总体上象山区经济主要可划分为两大块。一是旅游业，二是传统经济行业。象山区以象鼻山而得名。区内自然风光秀丽、文物古迹众多，自然景观和人文景观交相辉映，美丽的漓江绕区而过，闻名遐迩的象山公园、南溪山公园以及再现一万年前新石器时代人类文明的甑皮岩古人类洞穴遗址，使本区成为这座风景旅游历史文化名城的重要景区。每年都能够接待大量境内外前来旅游的游客，极大带动了宾馆餐饮业，不仅在一定程度上解决了部分桂林市民的就业问题，更为桂林的旅游经济作出了突出的贡献。象山区交通状况良好，车辆通行顺畅，给区内经济稳定快速的发展提供了必要的交通条件。桂林三
5、花、桂林制药、玉柴机械等一批大型企业扎根于此，更有大批诸如手工、贸易、食品等中小型企业蓬勃发展，为桂林传统经济的发展作出了巨大贡献。B B、人文环境、人文环境区内有广西师大漓江学院、桂林陆军学院、桂林空军学院三所高校；市八中、市十一中、市七中、凌风高中、逸仙中学等一批中小学，为居住在这个桂林市最大城区的居民提供了良好的教育保障。区域内居民结构较复杂，从收入上来看中高收入人群占约百分之三十左右，中低收入占百分之七十，在这百分之七十的中低收入人群中，周边农村村民又占有相当的比例。因此容易产生一些社会治安问题。C C、交通环境、交通环境区内公共交通便利，公交车线路齐全,2、4、6、8、10、11、1
6、2、16、17、19、23、26、27、28、32、88、89、98、99、54、56路公车可以方便地到达桂林市的各个角落。象山区路况方面，中山南路到崇信路这一条主干道车流量较大，也是最容易堵车的主干道之一。中山南路前半段为 6 车道，过了与翠竹路的十字路口后，变为双向 4 车道泊油路，直到瓦窑西路与瓦窑路三岔口，道路变为 6 车道。另外，环城路的建设在一定程度上环节了上述主干道的压力，同时也给居民的出行提供了新的路线，方便出行。其他非主干道一般多为 4 车道，车流量较少，基本不会发生堵车。总体上象山区的道路状况良好，路面平坦，以泊油路和水泥路为主，适合车辆通行。3 3、区域住宅物业状况、区域
7、住宅物业状况 A A、物业形态分析、物业形态分析区域建筑，用于住宅的基本以楼梯房为主，用于酒店或商用则以电梯楼为主。这也是受桂林地貌特征影响。在新开发的楼盘中，御林湾一期全部是 12 层电梯楼，也给今后区域住宅的发展提供了新的参考。B B、户型面积分析、户型面积分析区域住宅以三房和二房为主，并有少量小户型一房、四房和复式，如图三房二房四房、一房和 复式三、区域主要路段分析三、区域主要路段分析1 1、中山南路段、中山南路段区内最近市中心地段，即中山南路段已经开发完成。该地段上有桂林市客流量最大的汽车站和火车站。因此在这条路上，人流量是相当大的。受此因素影响，道路两旁几乎被宾馆、饭店所占据，另有部
8、分小型零售店铺（如土特产店，箱包店，服装店等等）夹杂其中。2 2、民主路段、民主路段这一路段是象山区内环境较好的一个路段。区内最著名的景点象鼻山就坐落于这条路上。以象鼻山为核心建立起来的象山公园给桂林旅游业增添了新的亮点，也给附近小区住户提供了绝佳的休闲生活场所。目前，除象山国际公寓这一在建楼盘外，其余地段部分被上世纪的住宅区占据，已经形成了相当成熟的生活圈。3 3、瓦窑路段区域、瓦窑路段区域瓦窑路区域是桂林市人口最密集的地段。经过长时间发展和建设，该路段区域已经形成了成熟的生活商业圈，居住氛围良好，商业配套齐全，交通设施完善。包括御林湾、幸福家、融和风景、子珑润城等众多楼盘的涌现，加上原有的
9、住宅区，形成了一个较大的住宅区集群。由此带动了附近的餐饮，超市等行业的加速发展。交通方面，公交集团公司在这一路段上，多路公交车的起点站是从这一路段区域开始，给居民出行带来了极大的便利。4 4、环城路段、环城路段环城路目前部分路段已经通车，但环城西路段仍在建设当中。环城路不仅给居民的出行提供了方便，也给商业运输提供了道路设施方面的保障，对于区域经济发展乃至整个桂林市的发展大有裨益。 四、区域优劣分析四、区域优劣分析1 1、区域优势、区域优势象山区有着优越的区域优势，是桂林市委、市人大、市政府机关所在地，全市政治、经济、文化中心。交通便捷、通讯发达。火车客运站、货运站、汽车总站、邮电大厦等均在区内
10、，公路四通八达，有桂黄线、桂八线、桂柳和桂林两江国际机场高速公路。区内有漓江、桃花江两条河流，水资源丰富，电力充足。辖区内国有大中型企业众多、商业网点密布，是桂林市重要的工业生产基地和繁华的商贸区。2 2、区域劣势、区域劣势象山区目前靠近市中心附近的土地资源已经基本开发完成，并已形成生活配套设施齐全的成熟生活住宅区（如安厦世纪城，兴进嘉园等） 。区域房产开发主要集中在崇信路与环城南二路的交叉口附近（幸福家、融和风景、御林湾、子珑润城） ，并有向二塘方向发展的趋势。 （目前已经有大型房产项目筹备中） 。这种郊区化、边缘化的开发扩张会产生周边配套设施缺乏，公共交通不便等副作用。五、区域整体总结五、区域整体总结象山区区内环境优美，周边配套成熟，交通便利，能够给本区域居民提供舒适的生活环境。区内传统行业有赖于各方面良好的硬件条件和投资环境，稳固发展。对于房地产业，区域内的各方面条件给予了有力的支持。目前的趋势是往瓦窑方向扩张。瓦窑西路与环城路形成的十字路口这个圈子内，是当前最热的开发地段。住宅盘有御林湾、融和风景、幸福家等；商业盘有德天商业广场、泰源大厦、桂林市旅游批发市场北斗商区。除此之外，将来还会有更多的项目在这个圈子展开。可以预见，在未来的很长的一段时间里象山区的房地产业都将在机械的轰鸣声中蓬勃发展。
