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1、杭州“世居户”集体土地房屋拆迁补偿安置个案简析杭州“世居户”集体土地房屋拆迁补偿安置个案简析 杭州分所杭州分所 王王 钦钦 【论文摘要】【论文摘要】 经济的发展促使大量农民产生了居住地的变迁，其身份也在农民与城市居民之间发生了变化。当大量的城市房屋拆迁进行时，为数不少的“世居户”在对其祖宅享有的土地权利的认定方面产生了争议。各个拆迁利益主体从自身利益出发，在进行拆迁补偿的计算时也有各自的认定标准。本文试从杭州某“世居户”的个案入手，简析“世居户”集体土地房屋拆迁补偿安置的相关问题。 【关【关 键键 词】词】 世居户 建迁安置 调产安置 拆迁补偿 由于我国经济的迅速发展，大量农民及其子女因为工作
2、、求学、结婚及投亲等各种原因离开农村，在城市定居，由农民身份转变为居民身份，但他（她）们同时依法对其建造于农村宅基地之上的房屋或遗留下来的祖宅享有权利。随着我国城市、小城镇建设的发展，越来越多的集体土地房屋将被拆迁，如上群体的房屋也为数不少。虽然目前各地拆迁政策繁多，但在杭州地区还没有特别针对该群体的政策，若按现有政策机械适用，可能使得被拆迁人难以接受，若是对政策予以变通灵活，拆迁人又觉得为难，从而产生不少拆迁纠纷。 笔者将如上群体统称为世居户，并定义为因所有权人的农村居民身份转变为城市居民身份，或因发生赠与、遗赠及继承等法律事实后，继续享有或作为房屋承继人享有集体土地上合法建造房屋的所有权，
3、从而在房屋拆迁中有特定诉求的群体。下文将以杭州市世居户房屋拆迁个案为例予以分析。 一、案情简述一、案情简述 2008 年，因杭州铁路东站枢纽工程建设，杭州市铁路投资有限公司作为拆迁人，拟对舒某所有的位于某已撤村建居的社区的房屋进行拆迁。该房屋系舒某祖屋，土地性质为集体土地，舒某与其女自小在此生活，二人的户口曾因工作关系中途迁出，2006 年舒某与其女、女婿王某、外甥将户口迁入该地并一直在此居住生活，四人均系居民身份，除王某外其他三人未曾享受过杭州市政府的房改优惠待遇，舒某外甥热 点 专 题 34 / 35 系独生子女。双方因拆迁补偿安置事宜发生争议，目前正在协商过程中。 二、杭州市集体土地房屋
4、拆迁补偿安置制度简介二、杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置制度简介 （一）目前杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置制度主要由地方性法规和政策性规定构成。 地方性法规有杭州市征用集体所有土地实施办法 （2000 年 5 月 17 日发布施行） 、 杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例 （1998 年 8 月 1 日起施行） 。 地方政策性规定有杭州市人民政府关于调整杭州市房屋重置价格的批复（2000 年 6 月 7 日） 、 关于杭州市区征地房屋拆迁搬家补贴费等三项费用标准规定的通知 （2004 年 9 月 10 日） 、 中共杭州市委、杭州市人民政府关于扩大撤村（乡镇）建居（街）改革试点推行农转居多层
5、公寓建设的意见(2002 年 5 月 31 日)等。 （二）与本案相关的主要规定引用如下： 1、根据杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例第十七条规定，拆迁私有住宅用房,实行迁建安置或者调产安置。迁建安置是指由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿,并提供迁建用地的有关费用,由村民委员会负责按有关规定办理用地手续,在规划确定的农居点复建多层住宅进行安置;调产安置是指以拆迁人统一建造的多层成套住宅用房,作为产权调换用房,安置被拆迁人。 第十九条规定，拆迁私有住宅用房,根据城市规划不能新建农居点的或被拆迁人全部是非农业人口的,由拆迁人以统一建造的多层成套住宅用房安置被拆迁人,实行产权
6、调换。其安置的建筑面积(以下简称安置面积),以经依法认定的原住宅用房建筑面积(以下简称原面积)结合被拆迁人家庭的常住户口人数,按下列安置标准确定: (一)一至二人户,原面积不足四十平方米的,安置面积为四十平方米;原面积在四十至八十平方米的,按原面积安置;原面积超过八十平方米的,安置面积为八十平方米。 (二)三人户,原面积不足五十五平方米的,安置面积为五十五平方米;原面积在五十五至一百二十平方米的,按原面积安置;原面积超过一百二十平方米的,安置面积为一百二十平方米。 (三)四人以上户,原人均建筑面积(以下简称人均面积)不足十八平方米的,按人均面积十八平方米安置;原人均面积在十八至四十平方米的,按
7、原面积安置;原人均面积在四十平方米以上的,按人均面积四十平方米安置。 被拆迁人在同一拆迁范围内有多处住房的,应合并计算其原住宅用房面积。 实行产权调换安置的,经拆迁人与被拆迁人协商一致,也可以由拆迁人对被拆迁人实行货币化安置,由被拆迁人自行解决拆迁安置用房。货币化安置的具体办法,由市人民政府另行规定。 第二十一条规定，安置人口按照被拆迁人家庭常住户口人数确定。有下列情形之一的,可增加一个安置人口:(一)已婚尚未有子女的；(二)已领取独生子女证的。（第二款略） 2、根据中共杭州市委、杭州市人民政府关于扩大撤村（乡镇）建居（街）改革试点推行农转居多层公寓建设的意见第七条规定，在原农户中的每个居民户
8、口按人均建筑面积不超过 50 平方米（多层公寓为 40 平方米+10 平方米，小高层公寓为 44 平方米+11 平方米）标准计算（已经享受过公房分配、房改房、经济适用房、廉租房、货币分房等待遇的不再享受本建房指标） 。原农户中的居民人口以 2001 年12 月 31 日前登记在册的户籍人口为准。 （三）补偿安置的方式 根据杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例规定有迁建安置或者调产安置两种方式，但由于杭州城市化发展及撤村建居的完成，货币安置与调产安置结合已成为主要方式。调产安置中的可安置面积系被拆迁房屋面积、被拆迁人的常住户口人数结合人均安置面积（40 平方米）予以计算的。 三、本案的争议焦点
9、及分析三、本案的争议焦点及分析 在本案的协商过程中，根据如上法规及政策性规定，归纳双方争议焦点并分析如下： （一）1952 年土地房屋产权证记载不明，拟拆迁房屋建筑面积如何确认？ 本案所涉及产权证系杭州市人民政府于 1952 年向舒某及其父母颁发，证号为杭艮所字第 6724 号土地房产所有证。根据该记载，房屋占地面积为 0.435 亩，房屋间数为三间。上世纪 80 年代时，根据杭州市落实私房政策相关规定，杭州市人民政府对该类房屋进行换证，对土地性质、房屋面积予以确认。同时期，因杭州遭遇台风，该房屋部分倒塌，舒某在原地对该房屋进行翻建，现实际建筑面积为 160 平方米。因舒某个人原因，其并未对该
10、房屋予以换证，导致目前双方对房屋建筑面积发生如下争议： 舒某认为应按占地面积折算为房屋面积，应为 290 平方米；拆迁人认为应按原产权证记载的三间来确定，按现有房屋最大的三间予以计算面积为 108 平方米，其热 点 专 题 36 / 37 余应认定为违章建筑，不予以补偿。 笔者认为，综合考虑该房屋的形成，舒某家庭人口众多翻建后对房屋内部格局的调整，房屋占地面积及翻建后房屋实际使用至今已有二十余年等因素，在没有相反证据证实的情况下（如违章建筑的行政处罚通知书） ，按现实际建筑面积 160 平方米认定房屋面积并无不当。 （二）按被拆迁人的身份还是按房屋土地的性质确定补偿安置标准？ 因舒某等四人 2
11、006 年方将户口迁入，四人均系居民身份，拆迁人认为根据中共杭州市委、杭州市人民政府关于扩大撤村（乡镇）建居（街）改革试点推行农转居多层公寓建设的意见第七条规定，原农户中的居民人口以 2001 年 12 月 31 日前登记在册的户籍人口为准，舒某等四人不符合户口要求，应为其房屋提供同面积（按108 平方米计）房屋予以产权调换，不按家庭户口人数进行安置。 笔者根据物权法第四十二条规定， “征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件” ，因该房屋建立于集体土地之上，在拆迁人的拆迁公告中也将该房屋列为集体土地房屋，故可
12、以适用集体土地房屋拆迁的规定。舒某和其女一直在此居住，户口关系虽依法于 2006 年重新迁入该房屋，且除此房屋外，并无其他符合可供其居住的房屋，但距今已有三年余。而如上意见为 2002 年 5 月 30日发布，与其要求实际仅间隔 5 个月，从该意见的立法原意可以看出，户口迁入 5个月以上，未享受杭州房改待遇的居民应属于安置人口，故应按集体土地房屋的规定对四人予以补偿安置，安置人口数为 3+1（独生子女加一，已享受过房改优惠的王某扣除） 。 四、世居户其他特殊情形对拆迁政策适用的影响简析四、世居户其他特殊情形对拆迁政策适用的影响简析 （一）被拆迁人实际居住与房屋坐落不一致时，其是否有权主张过渡费
13、、搬家费及按期拆迁的奖励费？ 杭州现有规定对此并无明确规定，一般拆迁人均将如上费用支付给被拆迁人，并未予以区分。笔者认为，搬家费与奖励费应当支付给被拆迁人，因被拆迁人并未实际居住该房屋，过渡费不应支付。 （下接本期所刊第 59 页） 投资风险无法避免，绝对只赢不亏的情形不可能存在，也不可能存在恒高的收益率。而且保底条款违背民法公平原则，民事权利义务不对等，往往容易发生纷争。按照我国现行法律对保底条款的排斥性，往往认定合同中的保底条款为无效条款。因此，村民应该提高风险意识，当投资公司出现经营亏损时，要保障村民入股的土地能及时收回。投资公司的股份转让一般应当首先在村（居）民内部进行，如果内部无人愿
14、意接受转让，才能向集体经济组织以外的人员转让，而且这种转让必须经过股东会同意方才发生效力。 总之，总之，在探索新的形式经营集体资产过程中，投资公司是一种较好的形式，在经营投资公司的过程中把可能出现的风险控制好，可以使集体资产得到保值、增值，为村（居）民提供一种新的获得经济来源的渠道。 （上接本期所刊第 38 页） （二）被拆迁人户口与房屋坐落不一致，是否为安置人口？ 依杭州现有规定，被拆迁人户口与房屋坐落不一致，一概不为安置人口。 笔者认为，根据物权法第四十二条规定精神，拆迁人应保障被拆迁人的居住条件，故若被拆迁人名下并无其他房产，而拟拆迁房屋面积少于可安置面积，则应将其视为安置人口。 （三）
15、被拆迁人对其他房屋享有的所有权是否对拆迁规定适用造成影响？ 依杭州现有规定，若享受过公房分配、房改房、经济适用房、廉租房、货币分房等待遇的，不再享有可安置、可按成本价购买面积（多层公寓为 40 平方米+10 平方米，小高层公寓为 44 平方米+11 平方米） ；被拆迁人在同一拆迁范围内有多处住房的，应合并计算其原住宅用房面积。但并未对在城市自购房屋产权的予以限制。 笔者以为，对安置人口提供的安置面积，带有社会福利性质，若被拆迁人对其他房屋享有所有权，应不成为安置人口，此时应对被拆迁人的房屋提供同面积房屋予以产权调换，超过拟拆迁房屋面积部分应由被拆迁人按成本价进行购买。 热 点 专 题 58 / 59
